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12月1日下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“楼市政策持续优化下，年末市场能否出现翘尾行情”为主题，会上来自中指研究院的专家们对1-10月房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。此外，中指研究院北京、上海、广州、深圳、杭州5座城市的专家还对近期各自所在的城市楼市情况进行了分享和解读。(往期分享会回顾请见文末)

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中指研究院分析师郑俊彤：近期房地产市场形势分析及趋势展望

一、近期房地产政策

1.中央层面：各部委积极贯彻落实中央金融工作会议精神，加快支持“三大工程”建设。

住建部部长倪虹肯定了房地产政策措施起到了积极效果，并指出过去追求速度和数量的发展模式，已不适应高质量发展的新要求，须构建新的发展模式，提出了在体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在抓落实上，要实施好规划建设“三大工程”。

2.地方：11月政策频次保持稳定，深圳降低二套房首付比例、优化普宅标准，厦门、昆明、长沙优化限购政策。部分城市继续落实首套房“认房不认贷”以及下调首付比例和房贷利率的差异化信贷政策。

二、近期房地产市场现状及趋势展望

1.房价：受优质改善项目入市带动，11月百城新房价格环比上涨0.05%，涨幅略有收窄；二手房挂牌量保持高位，价格连续下跌19个月。

2.销售：据初步统计，2023年11月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降约8%，同比降幅扩大至约14%，政策效果持续性不足，仅部分城市在政策显效或供应量增加带动下，新房销售面积环比增长。

各线来看，11月，二线城市在低基数下同比增长，一线、三四线代表城市同比均下降。
周度来看，11月第四周（11.20-11.26），新房销售面积环比有所增长，但同比降幅仍较大。二手房方面，11月以来周度销售套数处于6月份以来周度相对高位，市场保持一定活跃度，表现好于新房。

3.供应：11月，重点50城新批上市面积环比增长超30%，但绝对规模仍处于近几年同期最低水平，同比降幅超20%。

整体来看，在二手房价持续下跌、居民的就业状况及预期尚未完全恢复、房企出险仍在持续等因素影响下，政策持续性仍显不足，多数城市市场面临调整压力。

4.政策及市场走势：

政策趋势：降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来核心城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，核心二线城市有望进一步放松限购政策。

市场趋势：目前仅部分核心城市市场保持一定活跃度，多数城市市场仍面临着调整的压力。从全国来看，市场恢复仍需要时间，修复过程较为缓慢，预计2023年全国商品房销售面积降至12亿平方米左右。展望2024年，中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降5%左右。

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中指研究院企业研究主管陶淑茹：2023年1-11月房企销售额同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点

1、房企销售情况

业绩表现：TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。各阵营房企销售额均有所下降。TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，较上年下降9.3%；TOP11-30房企销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%；TOP31-50房企销售均值为379.5亿元，较上年下降17.7%；TOP51-100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。

竞争格局：销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家。具体来看，千亿以上阵营16家，较去年同期减少3家，销售额均值2036.0亿元。第二阵营（500-1000亿）企业14家，较去年同期减少2家，销售额均值588.9亿元。第三阵营（300-500亿）企业16家，较去年同期减少9家，销售额均值404.3亿元。第四阵营（100-300亿）企业为62家，较去年同期增加4家，销售额均值186.8亿元。

2、房企拿地情况

拿地规模：2023年1-11月,TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点，连续两月收窄。

拿地区域及城市：二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2023年1-11月在二线城市的投资面积占比最高，为62.5%，一、二线城市占比合计近九成，占比较上年提升3.5个百分点。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，拿地前10企业中4个城市位于长三角，上海、西安、杭州位列前三。

中指研究院企业研究总监刘水补充表示，11月份的房企销售降幅继续扩大的原因有以下几个：一是，市场延续了10月份走弱的形势，所以房企销售下行降幅还在扩大。二是，近期又有多家房企暴雷，持续打击行业信心，行业预期没有发生改善，购房者入市意愿不强。三是，宏观经济压力较大，购房者对就业、收入等仍有较大担忧，也阻碍了购房行为。

政策刺激效果未显现，主要原因，一是政策力度不够，难以有效提振行业信心，不足以改善购房者的预期，比如继续降低首套首付比例、二套首付比例，房贷利率打折，等等，还有很多工具可以应用。二是，缺乏市场企稳回升的领头羊城市，缺乏带动效应。一线城市仍然实施严厉的限购、二套房首付比例仍然很高，一线城市市场没有明显企稳回升，低等级城市更难。一线城市是龙头，三四五线城市是龙身，龙头不动，龙身很难抬起。

进入12月份，房企年底要冲业绩，会有更大力度打折促销活动，或会带动一些销售。但是，冰冻三尺非一日之寒，解冻是一个缓慢的过程，短期房企销售很难会有明显的回暖。

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中指研究院土地市场研究负责人张凯：2024年上半年核心城市优质地块仍将受到房企追捧，全年土拍热度取决于房地产市场企稳程度

1、300城1-11月涉宅用地市场情况

2023年1-11月推出规划建面同比降20%，成交规划建面同比降27%，推出楼面均价同比涨1.8%，成交楼面均价同比涨7.5%，土地出让金同比降21%。2022年全年土地出让金收入约6.7万亿，以此预估，2023年全年土地出让金收入或不足5万亿。

一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。二线城市土地出让金收入降幅最低，为-19%。

2、22城市本级涉宅用地成交

房企拿地信心持续走低：溢价地块占比环比基本持平，流拍占比较上月翻一倍。同时，溢价率上限放开后，22城中已有18城新供地块取消了溢价率上限，11月共有20宗地块成交溢价率超过15%，其中溢价率最高达到61%。目前尚未有容积率<1.0的郊区地块推出。

拿地企业结构方面，受到各地监管影响（如陕西省国资委发文，严禁下属企业举债购地托市），地方国资拿地金额占比有所上升，22城均值23%。央国企拿地金额占比接近50%。具体来看，福州、郑州、无锡、沈阳、长春等城市地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。

3、总结与展望

2023年12月：各城市加快供应，土拍热度将进一步下降。主要由于：（1）年底拿地无法开盘，房企参与土拍意愿不足，需要优质地块激发土拍热情；（2）地方政府倾向于将优质地块留到2024年上半年供应，届时房企资金相对充足，且全国性房企为区域间竞争投资额度，出价意愿更强；（3）城投为主的地方国资将继续进场托底，达成土地出让金收入目标（2022年四、五、六批次地方国资拿地金额占比达53%）

2024年：上半年核心城市优质地块仍将受到房企追捧，全年土拍热度取决于房地产市场企稳程度。（1）2023年前10个月，核心城市因摇号政策，导致部分头部房企货值补充不足；（2）由于房地产市场尚未筑底，预计2024年土地市场总量将进一步缩减，同时城市间、板块间分化将进一步加剧

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