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分享会完整回放

9月1日下午，中指月度市场形势研究成果分享会如期举行，会上来自中指研究院的行业专家分享了自己的观点。

中指研究院指数事业部分析师孟新增：近期房地产市场的边际变化&趋势展望

一、近期房地产市场的边际变化
1、8月价格环比继续下跌，二手房价格环比连续4个月下跌   
新房：2022年8月，百城新建住宅均价16203元/平米，环比继续下跌0.01%；同比上涨0.32%，价格环比下跌的城市有69个，较上月增加22个，较去年同期增加39个； 
二手房：2022年8月百城二手住宅均价15991元/平米，环比下跌0.13%，环比连续4个月下跌；同比下跌0.12%，价格环比下跌的城市有74个，较上月增加5个，较去年同期增加44个；
2、租金：重点城市疫情防控形势趋稳，高校毕业生进入市场，8月租金环比上涨
8月，随着重点城市疫情防控形势趋于稳定，高校毕业生进入市场，住房租赁需求稳步释放，共24个城市租金环比上涨。
3、销售：市场活跃度继续下行，8月重点城市商品住宅成交同环比下降，但降幅均有所收窄
重点100城：8月受传统销售淡季影响，市场成交热度继续下降，据初步统计，重点城市8月成交面积环比下降约10%，同比下降30%左右，降幅均较7月略有收窄。
4、供应：8月房企推盘力度略有提升，供应规模环比增长，但同比降幅仍较大
重点50城：8月，企业推盘节奏加快，供应规模环比由降转增。受高基数影响，供应面积同比降幅超四成。据初步统计，8月新批上市面积约1866万平方米，同比下降43.4%，环比增长15.9%。

二、后续市场发展趋势展望
7月底中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，……用足用好政策工具箱”。国常会提出“允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，各部门要迅即出台政策细则，各地要出台配套政策，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
短期来看，要稳定房地产市场，一方面要因城施策，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，短期各地将继续优化“认房认贷”政策，降低首付比例、降低房贷利率等，特别是二线城市，政策优化节奏有望加快；另一方面，通过保交楼稳定市场预期。9月房地产市场的表现对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键，在传统“金九”到来之际，各项稳市场的举措积极出台和落位，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月市场活跃度提升，特别是热点一二线城市。

中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹：2022年1-8月房企销售额同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点

1. 房企销售情况
业绩表现：销售额同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点。2022年1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

竞争格局：2022年1-8月，千亿企业数量大幅减少，第三阵营企业数量微增。具体来看，第一阵营（1000亿以上）10家企业，较去年同期减少14家，销售额均值1965.6亿元；第二阵营（500-1000亿）企业14家，较去年同期减少13家，销售额均值726.7亿元；第三阵营（300-500亿）企业24家，较去年同期微增4家，销售额均值373.5亿元；第四阵营（100-300亿）企业为48家，较去年同期减少25家，销售额均值178.7亿元。

融资：发行规模仍保持下降趋势，融资成本有小幅上升。2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，信用债发行规模为281.49亿元，环比降低45.15%，同比降低43.04%。信用债融资成本有所上升。其中8月份信用债平均利率为3.37%，环比增长0.08%，同比下降0.69%。

2. 房企拿地情况
拿地规模：投资力度同比继续下降。2022年8月，50家代表房企拿地总额同比下降30.7%，降幅较上月显著扩大态势。2022年8月，仅有深圳、天津、厦门、济南等五个城市进行了集中供地，热点城市土地供应较上月显著减少，同时，全国300城住宅用地供应较上月大幅减少，房企拿地投资力度有所减弱，环比降幅超50%。

拿地区域及城市：二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-8月在二线城市的投资面积占比最高，为60.9%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.0%。

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞：集中供地规则持续宽松，试点现房销售城市规模扩大

一、全国土地市场
2022年8月全国300城共推出各类用地规划建筑面积1.8亿㎡，同比下降16%;成交规划建筑面积1.4亿㎡，同比增长14.9%。成交楼面均价为1595元/㎡，环比下跌40.43%,同比下跌16.62%;平均溢价率为3.16%,较上月下降0.01个百分点,较去年同期下降4.39个百分点;各类用地出让金达2286.48亿元，环比下降44.6%,同比下降4.1%。
住宅用地方面1-8全国300城累计推出住宅用地规划建筑面积38533万㎡，同比下降45.4%;成交规划建筑面积27728.19万㎡，同比下降47.4%。成交楼面均价为6190元/㎡，同比上涨8.04%;平均溢价率为3.98%，较去年同期下降12.63个百分点;住宅用地出让金达17164.32亿元，同比下降43.07%。
8月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积6270万㎡，同比下降46.2%;成交规划建筑面积3317.3万㎡，同比下降21.5%。成交楼面均价为5236元/㎡，环比下跌30.93%,同比上涨19.5%;平均溢价率为3.0%,较上月下降0.5个百分点,较去年同期下降5.85个百分点;住宅用地出让金达1736.98亿元，环比下降50.24%,同比下降6.1%。

二、集中供地市场
截止8月31日第二批集中供地22个城市全部完成公告，19个城市完成出让。天津、济南、深圳3个城市在8月初成交；另外有郑州、沈阳、长春3个城市将在9月下旬完成第二批次集中供地出让。19城目前共计成交涉宅用地405宗，成交规划建筑面积3889万平米，收金5255亿元；其中，87宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比21.5%，262宗地块底价成交，占比64.7%；流拍&撤牌地块30宗，流拍率6.9%，较首批次下降8.46个百分点。
8月份有13个城市发布集中供地出让公告，其中郑州、长春、沈阳3个城市为本年度第二批次集中供地；13城共计推出234宗，供应规划建面2719万平米，总起始价3517亿元；第三批次的10个城市总计推出197宗。另外有济南、福州、天津等城市发布预公告，正式挂牌地块预计近期推出。土拍规则变化上，多数城市保持中性或宽松。如北京取消90/70户型限制，为市场多元需求留足空间；苏州竞价达上限后由一次书面报价改为摇号，从最高限价层面降低企业成本。此外，部分城市扩大现房销售规模，合肥首次推出1宗试点现房销售地块；此前北京、济南、福州等城市均有涉及现房销售地块推出。

往期分享会回顾

2022年1月 丨 2022年2月 丨 2022年3月

2022年4月 丨 2022年5月 丨 2022年6月

2022年7月 丨 2022年8月