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分享会完整回放

2月7日下午，中指月度市场形势研究成果分享会如期举行，会上来自中指研究院的行业专家分享了自己的观点。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静：2022年1月房地产市场形势分析&趋势预判

一、市场表现：市场低温运行，各线城市活跃度继续回落
1、房价：2021年新房价格累计涨幅2.44%，处近五年低点。2022年1月百城新建住宅均价16179元/平米，环比下跌0.01%，百城二手住宅均价15987元/平米，环比跌幅收窄，下跌0.08%；1月价格环比下跌城市数量较上月略有减少。
2、供应：2021年重点城市商品住宅整体供应规模同比小幅下降，2022年首月供应规模同比、环比继续下降。
3、销售：2021年重点城市全年销售规模同比小幅增长，交易量“前高后低”，2022年1月重点城市延续低温态势，同比降幅扩大。
4、春节假期房地产市场延续低温态势，返乡置业仍相对低迷，成交规模继续回落，代表城市成交面积下降五成。

二、市场预判：全面降息稳市场预期，充分释放居民住房需求；全年市场处调整通道，上半年规模同比或触底
1、货币信贷政策：发挥跨周期调节能力，政策要充足、精准和靠前发力。
2、调控政策：坚持“房住不炒”定位不变，坚决守住不发生系统性风险的底线，充分释放居民住房需求。
3、地方落实因城施策，多地放宽公积金贷款、发放购房补贴等。
4、2022市场预判：全国销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长。

中指研究院企业事业部研究主管王琳：2022年1月房企经营业绩解读

一、2022年1月房企销售业绩解读

TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。其中，销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家，超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。TOP100房企权益销售额均值为46.7亿元，权益销售面积均值为33.6万平方米。四大阵营销售额增长率大幅下降，第三阵营下降最快为-33.8%，其他依次为-24.0%、-31.3%、-16.2%。

TOP100门槛值11.7亿，较上年下降45.4%。TOP3房企门槛值为279.0亿元，较上年下降45.6%；TOP10房企门槛值为146.2亿元，较上年下降27.3%；TOP30房企门槛值为65.1亿元，较上年下降28.3%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为39.0亿元和11.7亿元，同比分别下降29.1%和45.4%。

在收并购方面，受到收并购发债、贷款等政策影响，房企收并购事件增多，国央企在收并购中表现较为亮眼。部分房企加大战略合作力度，强强联合提升综合实力。首先，房企围绕地产主业，开展项目开发等方面合作；然后借助合作方优势积极拓展多元业态；最后依靠战略投资方资源，提升企业经营管理能力。

2022年1月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中，信用债发行规模为303.7亿元，相较于去年1月644.08亿元，同比下降52.85%。1月内地房企海外债发行规模为95.55亿元，相较于去年1月796.51亿元，同比下降88%。

二、2022年1月房企拿地情况解读

受春节和集中供地以及各类金融调控政策影响，2022年1月，50家代表房企在拿地规模方面投资力度同比大幅下降，拿地分化显著，拿地总额同比下降88.8%。

从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1月在二线城市和三四线城市的投资面积占比基本持平，分别为53.0%和47.0%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到69.3%。

宁波、嘉兴和商丘位列代表房企拿地面积前三城市。2022年1月，50家代表房企拿地面积TOP9城市中，宁波位列第一，嘉兴和商丘占据二、三位置。其中，宁波以52.2万平方米位列第一，嘉兴以31.5万平方米位列第二。

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞：2022年1月土地市场回顾总结

2022年1月，全国推出各类用地规划建筑面积1.3亿㎡，同比下降26.8%，成交1.0亿㎡，同比下降30.2%，其中住宅用地推出4042.4万㎡，成交2678.6万㎡，同比分别下降47.56%、54.08%。商办用地共推出规划建筑面积1280.43万㎡，成交1048.17万㎡，同比分别下降了38.54%、41.24%。

土地价格方面，1月份300城住宅用地成交楼面均价为3255元/㎡，较去年同期下跌38.44%；平均溢价率3.69%，同比下降11个百分点，出让金总额达871.96亿元，环比下降88.39%，同比下降71.73%。商办用地1月份成交楼面均价为1921元/㎡，环比上涨2.44%，同比下跌32.28%；平均溢价率为2.7%，较上月下降0.75个百分点，较去年同期下降4.4个百分点；出让金总额达201.92亿元，环比下降79.27%,同比下降60.09%。

中指研究院调查事业部负责人吴建钦：机遇与挑战并存——城市更新发展形势总结与展望

机遇：2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，各地在鼓励市场主体参与方面力度加大，相关的规划、资金支持力度不断加大，企业城市更新更新业务拓展机遇明显增加，项目改造的政策限制有所突破。

挑战：然而，2021年中央城市更新政策也提出了“防止大拆大建”，行业挑战明显上升。在大的政策基调下，城市更新将逐步进入到渐进有机更新阶段。城市更新的业务模式将面临由传统的“开发方式”转向“经营模式”转变。原先通过拆除地块进行滚动式的开发，通过销售物业的回款平衡整个项目的开发资金的模式将面临挑战。

应对：新的要求下，原来的“拆迁-建设-销售”的算账逻辑、企业的实施方式也需要进行调整，才能应对由之前赚快钱的开发模式向赚慢钱、赚长期效益的经营模式转变的挑战。

第一，重点聚焦广东省的同时，也要同步关注更多头部省会城市多类型城市更新机会。综合来看，一线以及部分热点二线城市，尤其北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、成都、天津、武汉等，具有城镇化进程快、二手房市场占比高、土地开发强度大、产业更新迭代快、房价水平高、房地产市场发展较成熟等特点，城市更新需求更加旺盛。

第二，降低利润预期，对内盘活资源为主，对外深化合作获取大体量项目，机会参与有机更新项目，形成多类型城市更新业务体系。

第三，对内强化“六大能力”，适应经营模式下的城市更新业务。六大能力包括规划定位能力、政策研究能力、设计建设能力、招商运营能力、资金平衡能力、文化产业和品牌打造能力。

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2022年1月