【中指产品】开发云数据中心新增“产业政策”模块，支持关键词、标题搜索！→戳这里试用

分享会完整回放

6月1日下午，中指月度市场形势研究成果分享会如期举行，会上来自中指研究院的行业专家分享了自己的观点。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶：楼市政策加速改善，市场何时完成筑底

一、市场端：房价持续横盘，市场供求两端均偏弱
1、房价持续横盘，5月百城二手住宅价格环比转跌
新房：5月，受部分新开盘项目的结构性影响，百城新建住宅价格环比微涨0,03%，同比上涨1.20%，但多数项目价格持平或降价促销，5月新房价格环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期增加28个。 
二手房：5月百城二手住宅均价16030元/平米，环比下跌0.01%；同比上涨1.39%。 5月百城二手住宅价格环比下跌的城市为57个。

2、销售：市场仍处深度调整阶段，1-5月销售降幅超四成
重点100城：据初步统计，2022年1-5月，重点100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。5月，部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期，高基数下重点城市5月成交面积同比降幅超五成，环比小幅增加约6%。从周度销售数据来看，5月周度销售同比降幅逐步略有收窄。

3、供应：疫情管控及销售低迷导致房企推盘意愿仍较弱，批准上市面积降幅较大
重点50城：据初步统计，2022年1-5月，重点50城商品住宅月均供应规模超1500万平方米，同比下降超四成。5月，重点50城新批上市面积约1600万平方米，同比降幅接近五成，房企推盘情绪仍较低落。

4、土地：地方政府推地节奏明显放缓，5月300城住宅用地成交规模同比下降近七成，土地市场持续低迷。

二、政策及市场趋势展望
1、政策趋势展望：政策宽松趋势明确。
5月中下旬，央行一方面将首套房商贷利率下限调整为不低于5年期LPR减20个基点，另一方面下调5年期以上LPR至4.45%（是LPR改革以来5年期以上LPR降幅最大的一次），至此，全国首套房贷利率下限已降至4.25%，二套房贷利率下限降至5.05%。根据中指监测数据，截至目前，已有郑州、苏州、济南、天津等近20城的部分银行下调首套、二套房房贷利率至下限水平，预计或将有更多城市下调房贷利率，降低购房者置业成本。同时，房贷定向“降息”标志着房地产政策进入全面宽松周期，未来伴随更多政策落地，购房意愿有望逐步趋稳。
因城施策方面，截至目前，2022年已有超百城放松调控政策。近两个月因城施策节奏明显加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。5月31日，国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知，预计后续地方政策力度将继续加大。楼市政策核心是支持刚性和改善性住房需求，但房住不炒仍是底线。

从政策趋势来看，“房住不炒”底线思维下各地因城施策或将进一步松绑。其中，一线城市政策预计继续以微调为主；二线城市多通过亲属投靠、多孩家庭、租赁置换等方式增加户籍家庭限购套数，非户籍家庭通过缩短社保或个税年限降准激活有效需求，同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间；多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。

2、市场趋势展望：短期来看，当前市场降幅接近年初悲观预期，按国家统计局口径，上半年全国商品房销售面积累计降幅或超两成，二季度低迷难改，预计6月重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复。
本轮市场恢复特征或将呈现出重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市。
长期来看，城市分化、板块分化下把握结构性机会，房企应坚持拿好地、做对产品，提升产品力和服务力。

中指研究院企业事业部研究主管王琳：2022年1-5月房企经营业绩解读

2022年1-5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

一、 竞争格局：各阵营企业数量均有大幅减少，超级阵营减少最多

2022年1-5月，不同阵营企业数量均有较大变化。千亿以上阵营3家，较同期减少12家，为几个阵营中减少企业最多阵营，销售额均值1759.1亿元。 第一阵营（500-1000亿）和第二阵营（300-500亿）企业分别为9家和12家，较同期均减少9家。第三阵营（200-300亿）企业为15家，较同期减少2家，基本稳定。第四阵营（100-200亿）企业共31家，较同期增加2家。

二、门槛值：TOP100门槛值60.6亿，同比下降57.9%

2022年1-5月，TOP100门槛值为60.6亿元。其中，TOP10房企门槛值为621.2亿元，较上年下降50.7%；TOP30房企门槛值为258.3亿元，较上年下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为172.9亿元和60.6亿元，同比分别下降51.1%和57.9%。

三、 房企偿债：存量债券余额到期承压，第二波偿债高峰即将到来

当前房企债券存量余额约2.8万亿人民币，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额，2022年1-4月信用债、海外债的发行到期债务比分别为160.2%、10.4%，总发行债务比为71.8%，海外债“借新偿旧”可能性大幅降低。信用债发行韧性较强，发行人以国央企为主，整体偿债风险较低。海外债发行锐减，出险企业不断增加，偿债压力持续攀升。

四、 融资：信用债发行规模小幅上升，融资成本小幅浮动 

2022年5月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，且发行规模小幅上升。其中，信用债发行规模为445.7亿元，环比上升3.32%，相较于去年5月333.83亿元，同比上升33.51%。从融资成本来看，信用债成本有小幅下降，其中信用债平均利率为3.27%，环比下降0.17个百分点，同比下降0.69个百分点。

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞：2022年5月土地市场及两集中土拍市场回顾总结

2022年1-5月,全国300城共推出各类用地规划建筑面积6.5亿㎡，同比下降26.4%;成交规划建筑面积5.1亿㎡，同比下降32.1%。全国300城成交楼面均价为1894元/㎡，同比下跌37.4%;平均溢价率为4.04%，较去年同期下降13.06个百分点;各类用地出让金达9670.72亿元，同比下降57.45%。单5月全国300城共推出各类用地规划建筑面积1.4亿㎡，同比下降25.4%;成交规划建筑面积1.1亿㎡，同比下降38.8%。,全国300城成交楼面均价为2134元/㎡，环比下跌18.21%,同比下跌52.6%;平均溢价率为2.93%,较上月下降2.29个百分点,较去年同期下降12.61个百分点;各类用地出让金达2284.95亿元，环比下降21.86%,同比下降70.77%。

住宅用地前5个月累计推出住宅用地规划建筑面积2.1亿㎡，同比下降25.4%;成交规划建筑面积1.3亿㎡，同比下降59.6%。单5月推出住宅用地规划建筑面积0.5亿㎡，同比下降48%;成交规划建筑面积0.3亿㎡，同比下降68.8%。价格上全国300城成交楼面均价为5774元/㎡，同比下跌5.7%;平均溢价率为4.24%，较去年同期下降14.9个百分点;住宅用地出让金达7538.68亿元，同比下降61.73%。5月,全国300城成交楼面均价为7095元/㎡，环比下跌1.34%,同比下跌14.0%;平均溢价率为2.27%,较上月下降3.29个百分点,较去年同期下降14.4个百分点;住宅用地出让金达1879.29亿元，环比下降25.94%,同比下降73.32%。

22城集中供地方面，截至2022年5月31日，22个重点城市全部公布首批次集中供地，公告住宅用地合计469宗，推出规划建筑面积4707.7万㎡，同比去年一批次减少约60%。青岛、武汉、厦门、重庆、济南等城市将集中供地调整为全年4个批次。

目前19个城市完成一批次集中供地出让，且整体有回温迹象。其中流拍地块合计占比17%，较去年三批次有小幅上涨但明显低于去年二批次集中供地32%的流拍占比。底价成交地块合计占比61%，较去年二、三批次明显降低；另外，溢价成交地块和触顶成交地块占比较去年二三批次明显增多，土拍市场回温迹象明显。

第二批次集中供地有杭州、合肥、青岛、苏州、北京、福州、厦门7个城市公布供地公告，其中福州、厦门2城已完成第二批次竞拍；受城市推出规模结构影响，二批次推出规模较一批次小幅下降，7个城市目前推出规划建筑面积1401.57万㎡，较今年一批次减少10%。此外，青岛、苏州、北京、厦门一些城市二批次推出规模明显增加。

往期分享会回顾

2022年1月 丨 2022年2月 丨 2022年3月

2022年4月 丨 2022年5月