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分享会完整回放

12月1日下午，中指月度市场形势研究成果分享会如期举行，会上来自中指研究院的行业专家分享了自己的观点。今年以来，中指研究院共举办12场此类分享会。(历届分享会回顾请见文末)

中指研究院指数事业部分析师孟新增：近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产市场形势分析

1、置业意愿：11月多项政策利好带动置业意愿小幅回升，但就业/收入预期弱、房价下跌预期等因素仍是制约居民入市的主要因素

2.销售：1-11月重点100城销售面积累计降幅近四成，单月已连续18个月同比下降，11月，重点城市成交面积环比延续10月下行态势，据初步统计，重点城市成交面积环比下降近11%，同比下降近三成，受当前多地疫情形势严峻等因素影响，多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势

3.房价：二手房价格已连续7个月环比下跌，新房价格环比连续下跌5个月，下跌城市数量处于高位

4.供应：多因素导致房企推盘意愿不足，1-11月重点城市供应规模同比下降超四成，11月房企推盘力度有所加大，但同比降幅仍近三成

5.租赁：11月50城住宅平均租金同环比继续调整，租金环比下跌城市增加至48个。

二、房地产政策及市场趋势展望

1.政策分析：11月11日，金融16条出台，可以看到地产托底政策力度加大；预计房企债务展期和增信发债后，企业短期资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；下一步重点是促进市场销售企稳。同时近期多部门发声，支持刚需和改善性住房需求，支持房企合理融资需求，加大保交楼金融支持，三支箭的落地亦提振市场信心。

2.政策趋势：因城施策力度有望继续加大，核心二线城市政策存在较大优化空间。降成本、降门槛仍是主要方向，核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同时降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。
三、市场展望：

1.2022年预计全年全国商品房销售面积同比降幅在22%左右，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。

2.近期多项政策利好提振市场信心，但短期销售仍处于筑底阶段，市场恢复仍需时间，经济修复、防疫形势等仍是影响市场的关键因素。短期政策到位，企业资金压力有望得到缓解，行业关注点全面转向促销售，2023上半年加快库存去化，乐观情形下商品房销售规模保持小幅增长，预计2023年销售面积与2022年基本持平，但投资、开工下行趋势难改。

中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹：2022年1-10月房企销售额同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点

1. 房企销售情况

业绩表现：销售额同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点。2022年1-11月，TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点，其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。TOP100房企权益销售额为46888.9亿元，权益销售面积为30049.3万平方米，同比分别下降45.6%和49.9%。2022年1-11月，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。

竞争格局：2022年1-11月，各阵营企业数量均有所减少，千亿阵营减少16家。具体来看，千亿以上阵营19家，较去年同期减少16家，销售额均值2030.4亿元。第二阵营（500-1000亿）企业16家，较去年同期减少11家，销售额均值645.4亿元。第三阵营（300-500亿）企业25家，较去年同期减少5家，销售额均值393.5亿元。第四阵营（100-300亿）企业为40家，较去年同期减少19家，销售额均值213.2亿元。

销售目标完成率：典型企业目标完成率均值为65.4%，未来目标完成压力大。随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年1-11月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目标压力较大。

2. 房企拿地情况

拿地规模：50家代表企业拿地总额同比、环比降幅收窄。2022年11月，50家代表房企拿地总额同比下降23.2%、环比下降24.7%，降幅较上月略有收窄。11月，北京、深圳、杭州、南京、武汉等多个热点一二线城市进行了2022年第四批次集中供地地块，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复，代表房企拿地总额较上月略有增加。

拿地区域及城市：二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-11月在二线城市的投资面积占比最高，为58.5%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到37.7%。从重点城市来看，杭州、上海和成都位列代表房企拿地面积前三城市。

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞：四批次开启，五批次跟进，集中供地逐步趋向少量多次供应

一、全国土地市场

2022年1-11月,全国300城共推出各类用地规划建筑面积198042.26万㎡，同比下降15.92%;成交规划建筑面积150037.51万㎡，同比下降12.15%。各类用地出让金达33630.37亿元，同比下降30.19%。其中，住宅用地推出规划建筑面积70884.64万㎡，同比下降37.61%;成交规划建筑面积46371.94万㎡，同比下降36.38%，出让金达27566.54亿元，同比下降33.42%。

11月,全国300城共推出各类用地规划建筑面积34181.41万㎡，同比下降23.77%;成交规划建筑面积16104.17万㎡，同比下降10.44%。出让金达3475.07亿元，全国300城成交楼面均价为2159元/㎡，环比下跌8.03%,同比下跌8.06%。住宅用地推出规划建筑面积15290.67万㎡，同比下降32.93%;成交规划建筑面积6497.25万㎡，同比下降14.67%；住宅用地出让金达27566.54亿元，同比下降33.42%。

二、集中供地市场

截止11月30日，22城共计推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗减少33.7%；推出规划建筑面积15881万平米，同比上一年推出的29984万平米减少47%；推出前三批次总量相对均衡，四、五批次加推总量明显缩减。

成交方面22城集中供地共计成交涉宅用地1275宗，成交规划建面12743万平米，同比去年减少45.04%；成交土地出让金16197亿元，同比去年22735亿元减少28.76%。各批次之间或溢价或触顶地块占比持续走低，底价成交地块占比逐渐增高。

目前，四、五批次集中供地合计有18个城市推出出让公告，有8个城市成交，已确定有10个城市将在12月完成出让。

往期分享会回顾

2022年1月 丨 2022年2月 丨 2022年3月

2022年4月 丨 2022年5月 丨 2022年6月

2022年7月 丨 2022年8月 丨 2022年9月

2022年10月 丨 2022年11月