点击免费试用中指数据库

10月7日下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“9月楼市利好政策频发，政策效果如何”为主题，会上来自中指研究院的专家们对1-9月房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。此外，中指研究院北京、上海、广州、深圳、杭州5座城市的专家还对近期各自所在的城市楼市情况进行了分享和解读。(往期分享会回顾请见文末)

↓会议完整回放点击下图观看↓

中指研究院指数事业部研究总监陈文静：近期楼市政策效果分析及趋势展望

一、近期房地产政策核心要点

1.适时调整优化房地产政策：全面执行首套住房“认房不认贷”政策，全国基本已执行；明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点（过去+60bp）；降低存量首套房贷利率；优化限购政策。

2.地方：7月以来，各地优化政策频次整体呈上升态势，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。

二、近期房地产市场及趋势展望

1.房价：受部分城市优质改善项目入市带动，9月百城新房价格环比转涨0.05%；二手房价格连续下跌17个月，跌幅扩大。

2.销售：据初步统计，2023年1-9月，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期下降约2%，处在2016年以来同期低位。据初步统计，2023年9月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约14%，同比下降约21%，9月，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显，但全国市场销售规模仍处低位。国庆假期期间，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。

3.供应：9月，新政后新房供给出现一定修复，但受前期土地成交大幅缩量影响，房企推盘能力受限，新批上市面积环比增长约7%，同比降幅仍约40%。

4.市场趋势：短期来看，未来需求端、供应端政策均有优化空间，需求端如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等，供应端如支持房企盘活存量资产、支持盘活存量闲置地块、支持超大特大城市城中村改造等。

而后续房地产市场恢复仍受下面几点因素影响：经济复苏及居民信心恢复是房地产市场企稳的前提条件；本轮市场恢复需要更长时间，修复过程缓慢温和，需保持合理预期。新房供应或成为制约部分核心城市销售复苏的因素之一；短期需求端政策需要优化到位，同时城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促进市场企稳。

预计四季度降幅逐步收窄，2023年全国商品房销售面积将低于13亿平米；若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场完成筑底。

更多房地产市场监测数据，点击查看

北京：新政落地，短期市场热度较高，目前逐渐趋于平稳

一、新政落地后，北京市场情况

9月1日，北京在全市层面全面执行“认房不认贷”政策，整体来看，政策落地力度超预期，对整体市场和行业信心有较大的提振作用。

新房方面：新政出台后，市场短期反应热度较高。从数据来看，新政出台的首个周末，市场反馈积极，客户到访量明显增加。成交方面，新政后首周（9月4日至10日），北京新建商品住宅签约量达860套，环比增长17.8%；从周度数据来看，北京新建商品住宅销售套数连续三周实现环比增长。9月北京新建商品住宅签约5891套，成交面积67.96万平，环比分别增长42.9%和41.1%。

二手房方面：新政落地后，咨询量、带看量有所提升，带看量仍以之前看过房的客户为主，新增客户并不多，同时成交量也明显增加，买房业主多是之前已经锁定小区和房源的客户，前期一直在等待和观望政策走向，在政策落地之后快速出手。9月北京二手商品住宅成交14262套，环比增长30.1%。

整体来看，自北京落地“认房不认贷”等一系列政策以来，新房、二手房带看量和成交量均有所上升，但9月下旬以来，市场热度回落，多数项目到访和认购量均明显下滑，看房客户观望情绪增加，市场逐渐趋于平稳。

二、国庆假期，北京市场表现

国庆假期，北京商品住宅（9.29-10.06）签约116套/1.76万平，日均签约量较去年假期分别下降48.2%和31.4%；由于网签数据相对滞后，从认购情况来看，国庆期间北京新房认购654套/6.91万平，日均认购量同比分别下降4.0%和7.3%，表现相对平稳；供应方面，9月下旬，朝阳、昌平、顺义等区域5个项目集中获批，新批房源数超2793套，新批入市面积超22万平。

整体来看，9月初新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，随着需求释放动能减弱，9月后两周，成交量明显下降。国庆假期，新房售楼处带看量有所增加，二手房日均成交量较去年国庆假期有所增长，市场表现较稳定，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房市场好转，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，或造成观望情绪延续。

上海：中秋国庆假期成交624套，由于出游影响，同比下降25.4%

上海八批次新房项目上市26个，触发积分的项目占比相比七批次下降了20%。9月24日公示了九批次共计29个项目，截止10月6日8个已结束认购的项目中有4个项目触发积分。

9月新房项目平均认购率为128%，相比8月略有下降。新房二手房价格倒挂明显，地铁盘，规划利好，学区有期待的楼盘是目前热门楼盘的主要特征。

9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，环比增长12.8%，成交量回暖。中秋国庆假期成交624套，由于出游影响，同比下降25.4%。

广州、深圳：”十一”黄金周楼市表现及展望

一、广州“十一”假期楼市表现及展望

1、政策：中秋国庆黄金周前，广州已连续出台执行多项利好政策，从“首套房认房不认贷”到“下调二套房首付比例”，再到“限购优化政策”等多项政策密集出台，向市场释放了积极信号，全面支持刚需、改善性住房需求。

2、市场供应：受政策利好带动，叠加“十一黄金周”营销节点，开发商推货积极，多个楼盘在假期节前及期间集中开盘及加推，中指监测数据显示，9月18日-9月28日节前两周共新批预售证39张，新批商品住宅6062套，其中节前一周新批3835套，占到当月商品住宅供应量的一半。

3、市场成交：在政策利好带动及开发商加大推货力度下，广州新房市场成交有所回升，尤其是9.20新政后市场成交明显回温，中指监测数据显示，9月25日-10月1日共网签商品住宅29万㎡，环比增加93.3%，同比增加18.9%。黄金周期间（9月29日-10月6日）网签商品住宅15.7万㎡，较2022年同期日均增加13.2%。

4、市场趋势：随着广州多项利好政策的持续落地，尤其是限购政策的松绑，明显提振了楼市信心，释放了大量的刚性及改善需求，同时也促进了这部分人群加快入市的步伐，短期也带动了市场成交的回升。从“十一”黄金周整体表现来看，上访量及市场成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显，尤其是限购政策放开后的番禺、黄埔等区域，市场成交要好于外围区域，以及中心区域核心板块的热度将延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍将维持较冷趋势。

二、深圳“十一”假期楼市表现及展望

1、政策：深圳在8月30日出台首套房“认房不认贷”政策之后，9月29日，下调个人住房贷款利率，首套住房贷款利率由之前的4.5%下调至4.1%；二套住房贷款利率由之前的4.8%下调至4.5%。无论是执行“认房不认贷”政策，还是下调房贷利率，深圳政策整体优化力度一般。

2、市场表现：虽然节前出台楼市利好政策，下调了购房贷款利率，叠加“十一黄金周”传统旺季的到来，开发商纷纷加大推货力度，多个在售项目均在国庆假期推出较大的折扣优惠力度，从88折到95折不等，客户上访量虽然有所增加，但市场成交并未出现明显的上升。根据中指数据库监测，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套/3.45万平方米，与节前一周相比成交套数减少42%，成交面积减少41%。国庆假期回家及外出的人数较多，仅少数网红楼盘热销，大部分售楼处并没有出现火热的看房景象，市场的观望情绪依然浓厚。

3、市场趋势：当前深圳楼市整体依然处于低位运行，市场信心依然不足，短期内依然难以改变下行趋势，尤其在政策优化力度不足的背景下，市场成交难以带动。当下市场环境下，购房者一方面对于政策优化空间仍有期待，继续观望等待政策持续落地，一方面对于经济及收入预期的不明朗加剧了放缓入市的节奏。

杭州：受亚运赛事影响，9月及国庆楼市表现平淡，供需双弱

一、新房市场：受网签系统维护影响，9月新房供需均降，库存面积增长2.4%

1-9月市区住宅成交面积为808.7万㎡，同比增长20.3%，增幅继续收窄；从月度表现上看，9月由于22号后网签系统维护，无成交数据，整月新房上市面积仅61.0万㎡，环比下降26.6%，同比下降46.2%；成交面积58.0万㎡，环比下降23.6%，同比下降43.0%。

9月杭州市区销供比0.95，月内市场供大于求，市区库存面积环比增长2.4%，达461.7万㎡；下半年出清周期不断延长，9月出清周期为5.67个月，环比延长0.84个月。

二、新开盘：9月整体中签率创新高，摇号聚焦少数红盘，热度分化严重

9月杭州市区开盘59次，仅吸引10916人次参与摇号，环比下降27.3%；整体中签率61.3%，环比提升21.5个百分点，创近一年新高；流摇率44.1%，环比提升7.7个百分点。22号之后仅有3个项目开盘，亚运召开期间市场几乎停摆。

9月由于供应结构影响，市场整体开盘热度有所下降，多个板块的的中签率下降，仅浦沿、江湾新城由于有纯新盘上市中签率略有下降。热度分化依旧严重，中签率低于30%的仅有4个次，吸引了5604人才摇号，占全量的51.3%，其中奥体博览城的兴耀望阙轩首开火热，触发社保登记及限售。26个项目流摇，既有临安、富阳等远郊项目，也有位于乔司、下沙金沙湖等近郊往期较热门板块。

三、二手房：9月二手房成交量价均跌，月末受亚运、网签系统维护影响市场停滞

9月杭州二手房共成交4130套，环比下降12.1%，同比增长3.8%，成交套数在今年内仅高于1月份，9月二手房价格持续下跌，但降幅较8月有所收窄。

从周度走势上看，9月上、中旬二手房成交有小幅增长趋势，下旬随着亚运会召开，以及网签系统维护，二手房市场逐渐停滞，成交规模、挂牌量快速下跌。

四、土地：9月完成两批次土拍，整体市场热度较高，分化持续

9月杭州完成第10、11批次集中供地，共推出22宗涉宅地块，成交21宗，其中11宗溢价封顶，9宗底价成交，共揽金324.4亿元，成交规划建面144.1万㎡，楼面均价22508元/㎡，平均溢价率8.8%，整体市场热度较高。

其中第10批次，8宗地块中3宗溢价封顶，4宗城投托底，整体热度一般；第11批次推出的优质地块较多，14宗地块中8宗地块溢价封顶，房企竞争激烈，土地热度明显升高。

五、国庆：受亚运会分流，楼市表现平淡，供需双弱

杭州官方透明售房网升级，国庆期间新领预售证暂停；国庆前一周（9.25-9.30）有10个项目领取预售证，新批上市体量合计1088套，供应规模一般；

国庆假期（9.29-10.06）杭州仅5个项目开盘选房，开盘房源共计800套；从开盘表现来看，仅492组客户登记摇号，平均中签率100%，有3个项目流摇，3个项目中签率在50%-100%之间，去化率在80%-90%之间，整体去化表现平淡；

国庆期间，开发商营销积极性一般，以暖场活动为主，如越秀华东区域的“双节喜乐会、绿城心选季活动等，基本以项目为单位推出贴合项目情况的主题暖场活动、直播送礼券、云上游园会等等。促销活动延续前期的买房送车位、送装修包、首付1折等常规促销手段，促销项目主要集中在临安、富阳、临平的翁梅和乔司，余杭的良渚，萧山的南部卧城等板块，甚至蔓延至主城的运河新城板块。如位于富阳的绿地潮悦江山城推出0压购房节，首付1成起；主城运河新城板块的滨江映运轩延续首开的“买房送车位+豪华加装包”的优惠活动。

中指研究院企业研究主管陶淑茹：20231-9月房企经营业绩及拿地解读

1. 房企销售情况

业绩表现：TOP100房企1-9月销售总额同比下降10.3%。2023年1-9月，TOP100房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。其中TOP100房企9月单月销售额同比下降24.1%，环比增长24.8%。2023年1-9月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值较上年下降6.5%；TOP11-30房企销售额均值较上年下降10.0%；TOP31-50房企销售均值较上年下降14.6%；TOP51-100房企销售额均值同比下降16.5%。

竞争格局：百亿以上阵营企业数量减少。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少1家，百亿房企96家，较去年同期减少4家。2023年1-9月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营14家，较去年同期减少1家，销售额均值1816.8元。第二阵营（500-1000亿）企业9家，较去年同期减少5家，销售额均值616.5亿元。第三阵营（300-500亿）企业19家，较去年同期减少7家，销售额均值396.7亿元。第四阵营（100-300亿）企业为54家，较去年同期增加9家，销售额均值177.7亿元。

2. 房企拿地情况

拿地规模：2023年1-9月，TOP100企业拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。2023年9月，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24.0%。

拿地区域及城市：二线城市拿地占比超六成，长三角热度持续。从布局城市等级来看，50家代表房企2023年1-9月在二线城市的投资面积占比最高，为62.3%，一、二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.0%。

更多房企销售、拿地、融资数据，点击查看

往期分享会回顾（点击时间跳转）

2022年1月 丨 2022年2月 丨 2022年3月

2022年4月 丨 2022年5月 丨 2022年6月

2022年7月 丨 2022年8月 丨 2022年9月

2022年10月 丨 2022年11月丨2022年12月

2023年1月丨2023年2月丨2023年3月

2023年4月丨2023年5月丨2023年6月

2023年7月丨2023年8月丨2023年9月