宁弃5000万保证金也要退 杭州集中土拍首例“退地”

2021-07-22 10:00:00 房天下产业网 来源:华夏时报

7月20日,浙系宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,以下简称“宋都股份”)放弃此前在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一幅宅地,此举令宋都股份损失了5000万的保证金,占其2020年归母净利润(3.52亿元)的14.2%。宋都股份表示,退地原因是经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

不过,《华夏时报》记者了解到,该“退地风波”另有隐情。有消息称,宋都拍得该地块之前已有意向合作方,但摘地之后合作方变卦,将宋都推入窘境。目前一位接近宋都股份的人士向《华夏时报》记者确认,“有这么回事,情况属实”。

宋都股份“割肉”5000万元退地

7月20日晚间,宋都股份发布公告,称放弃竞得的杭政储出【2021】8号地块的土地使用权,缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

公告透露,公司于今年5月15日披露了《关于竞得土地使用权的公告》,公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司(以下简称“杭州绍辉”)通过浙江省土地使用权网上交易系统竞价竞得国有建设用地杭政储出【2021】8号地块的土地使用权。截至目前,公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

对于退地原因,公告解释说,2021年5月,杭州市推出集中供地政策以来,“结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展”,经公司与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后,公司于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书,杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消,杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还,涉及金额占公司最近一期经审计净利润(3.52亿元)的14.19%。

公告强调,此次放弃竞得的土地使用权,“是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策”。公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权利。截至目前,公司同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程。

公开资料显示,“大本营”杭州是宋都股份重仓所在地。5月7日至8日,在杭州首次集中拍地中,宋都股份以45.84亿包揽5宗地块,与滨江集团同为第二大赢家。其中,运河新城GS1001-17地块(即杭政储出【2021】8号地块)经过20轮报价,由宋都股份全资子公司绍辉公司以17.83亿元总价竞得,楼面价20962.12元/平方米,溢价率29.86%,自持21%。该地块位于拱墅区,东至新开河,南至蒋家桥街,西至皇蒋路,北至新开河,出让面积34025平方米,用途为住宅用地。

集中供地的首例退地

《华夏时报》记者注意到,在近年颇为火热的杭州市场,“退地”这种事情并不常见。最近的一次还是在2019年9月,杭州本土房企赞成以约3.77亿元的价格竞得“萧政储出【2019】42号”地块,但之后退地,缴纳的5853万元保证金打了水漂。而宋都此次退地,则是集中供地的首例违约。

就退地具体原因,以及“公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权利”的含义,7月21日上午,《华夏时报》记者向宋都股份相关负责人进行了询问,但该负责人未作回应。

事实上,“缺乏盈利空间”是业内人士对于此次退地的普遍看法。浙报传媒地产研究院数据显示,在杭州首轮集中出让中,全部57宗地块剔除两宗人才租赁用地,55宗涉宅地中有41宗地块溢价封顶、竞自持,占比高达75%,自持总面积超过66.2万平方米。“双限”+高自持,挤压了开发商的利润空间,57宗地块中能盈利的寥寥无几。

即使是规模房企,在杭州“双限”+高自持的土拍规则下也很难有丰厚的利润空间:在杭州首轮供地中拿下5幅地块后,滨江集团董事长戚金兴坦言:“在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。”

杭州首批集中供地中,本土房企绿城中国颗粒无收。对此绿城中国浙江区域集团总经理吴恒在近期的采访中直言“我们不后悔”,强调绿城的原则是在保证产品品质的前提下又要保证项目的经营利润,“所以说在这种两难的境地下……企业要健康发展,我觉得既要面子又要里子,所以我们不后悔”。

规模房企尚且如此,作为中小型房企的宋都股份利润空间自然也十分有限。回到杭政储出【2021】8号地块,超过2万元/平方米的楼板价、高达21%的自持比例,3000元/平方米的精装修以及财务成本、税费成本等,对比29500元/平方米的商品房限价,利润空间难言可观。

同时,行业数据显示,宋都股份上半年全口径销售额为108.9亿元,位列第121名。而2020年,宋都股份归母净利润同比下降40.1%,近四年来净利润首次出现负增长。此外,截至今年7月5日,宋都股份及控股子公司对外担保总额156.40亿元,达到净资产的三倍多。

有业内人士指出,房企迫切想要拿地的心态是普遍存在的,而“退地风波”也提醒房企拿地要量力而行、保持理性。

浙报传媒研究院院长丁建刚认为,“退地”一事背后的警示意义值得房企深思。“退地发生的原因,主要是房企面对‘双集中’供地的规则尚不熟悉,比较焦虑。”丁建刚告诉《华夏时报》记者,尤其是在5月7日5月8日期间,在数10家企业抢地造成的亢奋的氛围中,保持理性和定力是困难的。

“当然,为了保市场、保团队、保江湖地位、保股价,有时可能宁可牺牲一点利润,甚至宁可亏损一点儿,但这肯定无法持续,这是常识。”丁建刚直言。

据悉,杭州相关部门已经注意到了首轮集中供地过于火爆、推升地价的情况。近期,杭州发文叫停了目前市场上住宅项目中商铺改建“商墅”的行为。另有市场消息称,第二轮集中供地中,杭州将取消勾地保证金制度、提高参与竞拍的保证金,并将把竞自持改为竞配建,试点“竞品质”,提高竞拍门槛,其目的在于平抑地价、又防止开发商低质的快周转,下半年房企有望在杭州获取更便宜的土地。

值得一提的是,有市场消息显示,“宋都退地另有隐情,合作方临时变卦恐为导火索”。据知情人士透露,宋都拍得该地块之前,有意向合作方,且商务合作相当明确。摘地之后,合作方变卦,将宋都推入窘境。

对于这一说法,一位接近宋都股份的人士向《华夏时报》记者确认,“有这么回事,情况属实”。

而在丁建刚看来,这一传言也给了房企另一个警示:“如果双方确定了合作,是要事先签好协议的,口头表述的,分分钟可以撤退。”

标签: 房企土地市场杭州地块

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