近日，在公众期待中，招商积余发布了2019年年报。2019年，招商积余实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%；管理面积约1.53亿平方米，共计管理项目1198个，规模体量位于行业前列。

01 在管面积约1.53亿平方米 多业态全覆盖

截至2019年底，招商积余的管理面积为1.53亿平方米，管理项目数量约1198个，管理面积在主板上市企业中居第六位。因重组合并“招商物业”和“中航物业”两个业内知名品牌，在机构类物业管理方面品牌优势明显；在商业管理领域成功培育了九方、九方荟等产品品牌。

目前，公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务业态包括住宅业态：高端住宅、别墅、健康养老等，以及非住宅业态：政府、企业总部、城市公共类（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务等）、园区、商写物业等，业务覆盖面广。

其中，中航物业在管项目591个，管理面积6729万平方米，住宅业态管理面积占比31%，非住宅业态管理面积占比69%。招商物业在管项目607个，管理面积8537万平方米，住宅业态管理面积占比65%，非住宅业态管理面积占比35%，非住宅业态优势突出。

图：2019年招商积余管理业态构成情况

从服务品质方面看，2019年，公司物业管理费总体收缴率为96.40%，招商物业第三方客户满意度指数为91.8分，中航物业第三方客户满意度指数为93.45分。招商积余在业务发展的同时，坚持以为客户创造价值、提高客户满意度为宗旨，持续提升服务标准、服务品质。

02 市场拓展成效显著 战略合作成为创新市场发展模式

报告期内，招商积余重点围绕机构物业开展市场拓展，2019年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项目取得突破。

图：招商积余市场拓展代表项目

此外，招商积余通过创新市场发展模式，发力战略合作，2019年与成都城投置地（集团）有限公司、山东铁路综合开发有限公司、济南铁路房产建设集团有限公司等达成战略合作，为进一步拓展第三方项目奠定良好的基础。

03 营业收入60.78亿元 居物业主板市场第三位 基础物业服务占主导

2019年，招商积余实现营业收入60.78亿元，同比下降8.68%。但从收入的指标来看，公司的营收总额在物业主板市场排名第三位。

图：2019主板上市物业服务企业营收10

招商积余主要业务包括物业管理服务、资产管理服务和其他业务。其中，物业管理业务的服务内容分为基础物业管理和专业化服务。

基础物业管理主要指传统物业管理所提供的保安服务、保洁服务、绿化保养、维修保养以及综合保障服务等。专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套与增值服务。具体包含：

资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务主要依托公司旗下九方资管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要是酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。

其他业务为遗留房地开发项目业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将其控制的部分房地产开发业务相关的资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产开发项目。

图：2019年招商积余各业务板块收入情况

物业管理业务实现营业收入514953万元，较上年同期增加127189万元，增长32.80%，占公司营业收入的84.72%，主要系物业管理业务本年拓展较好及通过并购增加了物业管理项目。其中：基础物业管理实现营业收入459963万元，较上年同期增加100266万元，增长27.88%；专业化服务业务实现营业收入54990万元，较上年同期增加26923万元，增长95.93%。

资产管理业务实现营业收入61673万元，较上年同期减少1485万元，下降2.35%，占公司营业收入的10.15%，主要系本年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。

其他业务实现营业收入31164万元，较上年同期减少183479万元，下降85.48%，占公司营业收入的5.13%，主要系公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分遗留地产项目尾盘，故营业收入同比降幅较大。

04 招商积余未来战略规划及举措

招商积余制定了“12347”发展战略，以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务，坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则，通过七大战略举措，推动战略实施落地。

举措一：巩固一片沃土。通过扩大物业管理业务规模，围绕核心区域和重点城市深耕，提升项目密度；聚焦细分业态，实现专业市场的突破；通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固一片沃土。

举措二：业务价值延伸。以基础服务为业务基石，进一步挖掘增值服务，通过资产运营管理业务的培育，完善资产运营管理平台建设，实现业务价值的延伸。

举措三：平台内涵多元化。在集团协同资源和业务发展聚集资源支持下，建立多业态、多环节的专业能力，打造不动产全价值链的系统服务能力。

举措四：科技赋能与数字化转型。通过信息化和数字化等科技手段，在内部管理方面提升组织运作效率，为管理赋能；在业务方面，实现降本增效，提升客户体验；最终实现从劳动密集型向科技赋能型企业转型。

举措五：内外发展并举。深耕物业发展既有市场，同时通过外部战略合作、集团资源整合、并购外延增长、创新业务孵化来实现业务的全方位发展。

举措六：两个平台有机互动。服务招商蛇口地产开发项目，提升项目品质与品牌形象；借力招商蛇口市场关系与业务资源，拓展市场；为招商蛇口持有物业资产提供运营管理服务；深化业务协同，推动两个平台业务的共同发展。

举措七：管理创新。结合公司战略发展目标，建立市场化、有竞争力的管理体系，通过组织建设、决策机制、激励机制的完善，驱动人才竞争力的提升与业务稳步发展

2020年，招商积余将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领，全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效，投资并购，探索和发展产业链延伸业务，加大研发投入，打造智慧物业平台，实现业务快速扩张。