2020年1月2日，上实城开与上海航天局、宏伊鎏凯联合竞得上海徐汇区虹梅街道xh221-01地块（地块公告号：201920501，成交总价：46.28亿元）。该项目占地面积9.11万㎡，规划26万㎡科研用地、9万㎡租赁住宅和6万㎡地下商业区域。

功能定位为“以航天研发为引领，以园区平台构建为目标，以工作——生活24复合为导向的科技创新园区”，形成国际接轨、聚焦战略性新型产业、具有航天技术特点，打造航天研发新智谷、创新服务新平台、活力生态新社区。建成后该项目将作为漕河泾开发区的东大门，地块内地标性建筑将与漕河泾南侧 150 米高的漕河泾国际商务中心相呼应，形成整体连贯的城市天际线。地块周边9/15号线桂林路站，与漕河泾直接接壤，产业基础强、配套资源丰富，人口加速集聚。

采用中指∙地主大数据系统评估后发现该地块所在板块的现状价值/增值空间/未来价值均居上海市各板块前列。

数据来源：中指∙地主

此次竞拍成功将进一步夯实上实城开在优质一线区域布局，提升商业资产价值，进一步优化上市城开的持有型物业组合，平滑行业周期波动。本地块功能定位为“以航天研发为引领的科技创新园区”，这将是上实城开拓宽新业务发展模式的一次有益探索。

近年来上实城开积极发展商业地产和租赁住宅开发业务，加速集团转型升级新业态，稳健拓展多元化服务。故在此对该公司经营业绩及企业发展战略进行梳理，以此探寻企业发展的核心优势所在。

经营业绩

2019年上实城开财务结构安全稳健。截至2019年6月30日止中期盈利3.106亿元，同比增长22.09%。报告期内总收入46.03亿元，同比上升19.92%；报告期资产负债率为61.08%，处于行业较低水平；速动比率为0.60，短期偿债能力在行业内仍保持良好水平；有息负债以中长期负债为主，短期借款及长期借贷当期到期部分合计44.83亿港元，在总负债占比为13.7%；报告期持有现金及现金等价物87.40亿港元，远高于一年内到期债务总和，短期内流动性风险可控。

优质产品结构保障业绩稳健增长。截至2019年6月30日，上实城开已于5大城市建成运营商业项目，总运营面积达64万平米，预计未来3-5年内有超100万方的商业物业相继落成。上实城开已于上海、北京、天津等10个一二线城市拥有25个房地产项目，未来378万方的可售建筑面积，为公司长远发展奠定坚实基础。

土地储备/城市布局

多元化的土储获取手段，优质的土储结构为上实城开未来的稳健发展提供了重要保障。上实城开长期以来坚持价值投资原则，采用招拍挂结合、股权收购、城市更新、旧改等多元化手段在核心城市的核心区域精准布局优质土储。其区域格局以上海作为区域战略核心，聚焦上海及长三角区域，在已布局的一线城市和区域核心城市深耕发展，进行稳健的区域扩张。当前开发项目广泛分布于上海、北京、天津、重庆、西安等10个一、二线城市。截至2019年6月30日，上实城开已在上海、北京、天津、重庆、西安、长沙等10个一二线城市拥有25个在售、运营或在建项目，可售建筑面积超378万方。

企业战略导向

区域聚焦：调整战略布局方向，巩固上海作为战略中心的核心地位，加速优质一线等优质区域布局节奏；

住商并举：住宅和商业双轨发展，住宅实现快速资金周转、商业稳步提升的资产价值；

加大持有：有进有退，优化持有物业组合，增持优质物业，为企业长远发展奠定基础；

创新升级：把握政策倾向、洞悉市场契机，匹配企业自身发展需求，转变发展思维，探索新兴发展模式。

多元化业务布局

上实城开持续推动产融结合，多元化业务布局，在以住宅为主体的基础上，实现了相关多元化的业务布局。

住宅开发销售

商品住宅开发方面上实城开持续提升住宅产品的品牌价值，围绕客户需求不断更新探索。旗下上海万源城、TODTOWN天荟、城开云外、西安自然界、城开御瑄、北京西钓鱼台御玺等旗舰项目为公司贡献主要销售收入，多个旗舰项目成交量价稳居区域市场前列。以上海万源城和TODTOWN天荟为例，上海万源城已成为上海市精品楼盘，对上海西南地区的城市格局产生了重大影响。TODTOWN天荟是上海个真正意义上的的TOD项目。TODTOWN天荟以公共交通为导向，以轨交换乘站及其核心商业为中心，已成为国际先进的城市综合体。

图：上海万源城

图：上海·TODTOWN天荟

租赁住宅方面上实城开响应上海“租售并举”的住宅制度，顺势而为拓展新业务模式。2018年集团斥资11亿元进军租赁住宅市场。2019年7月，位于闵行区莘庄镇的租赁住宅项目莘至城开工，这也是上实城开次正式进军长租房领域，建成后将提供2600套租赁住房。2019年10月，位于徐汇区漕河泾街道的租赁住宅城开·汇社区开工，建成后将一次性提供不少于873套的优质租赁住宅。2020年1月2日竞得的虹梅街道地块内含9万㎡租赁住宅。未来持有性住宿类的产品规模未来将占上实城开持有资产的三分之一以上。

不动产投资经营

上实城开主动拥抱房地产行业从“住”转“商”的黄金浪潮，加紧脚步以“住宅+商业”为主线，致力发展热点城市地段主要包括上海、北京、天津、重庆以及西安等城市核心的投资性物业。上实城开因城施策、因地制宜，坚持以项目特征为基点、以目标客群为导向、以业态布局为依托，建立可复制的商业运营模式与高效管控手段，打造灵活、的产品线体系，确保商业项目开发运营全流程的专业化、规范化、制度化。目前目前拥有三大主力产品线，即：U center城开中心系、U plaza优享+系、城市更新系。

城市综合体-城开中心系：作为城开商业的拳头产品，城开中心是所有大型城市综合体项目的统称。无论是项目体量、产品档次、商业能级，均处于所在城市区域的领先地位。代表项目有上海徐汇滨江城开中心、无锡城开中心、沈阳城开中心、重庆城开中心等。

图：滨江城开中心

生活综合体-U plaza 优享+系：城开商业将旗下邻里商业中心及部分商业、办公、酒店混合的中小体量商业项目，统一纳为“泛社区商业”范畴，并命名为U plaza 优享+。代表项目分布于上海闵行、西安浐灞等高潜力城市区域。

图：西安自然界U plaza优享+

城市更新系：在以上海为重点的核心城市的核心地段，尤其是成熟的商务、商业中心，拥有一些极具特色和标签性的城市更新、旧城升级及合资项目，如：以“全球贸易专业服务平台”为定位的上海世贸商城、采用TOD（以公共交通为导向）开发的“空中之城”TODTOWN天荟。以都市文化创意为特色的主题型先锋项目YOYO。

图：城开YOYO

城市增值服务/产融资本合作

上实城开着力开拓旗下城市增值服务及产融资本合作等不同领域，结合自身优势考虑战略布局和转型，创造未来理想价值。城市增值服务方面积极参与存量物业增值、城中村与旧城改造、产业地产与园区经营。产融资本合作方面将商业资产与金融工具相结合，通过资产证券化、成立产业基金等多种方式保障长期，提升资产价值。上实城开持续关注资本市场流动性和债券市场动态,于2019年上半年顺利完成“14上实02”债券回售及“19上实01”债券发行工作。其中“14上实02”公司债券回售金额8.9亿元,余额1.1亿元,后续2年债券存续期间的票面利率维持在3.23%的行业低位。

结语

2019年上实城开获得“中国房地产综合开发专业领先品牌价值10-核心区域运营”“ 2019中国房地产百强之星”等多个业内重量级奖项。遵循“区域聚焦、深耕发展；住商并举，双轮驱动；城市更新，价值提升；创新升级，产融结合”的发展战略，上实城开已成为中国价值领先的城市核心区域运营商。