中指研究院连续四年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

玉山县位于江西省东北部。属上饶市，东界浙江省开化县、常山县、江山市，南接广丰区，西邻上饶县和信州区，北毗德兴市，东西宽75公里，南北长62公里，面积1728平方公里。历史上是赣浙闽三省的交通要冲，素有“两江锁钥、八省通衢”之称。总面积1728平方千米，总人口62万人。全县辖11个镇、5个乡。

玉山房地产发展较早，早在上世纪90年代末，一波从事建筑的小老板开始探索房地产开发与经营。早期有点过度膨胀，然而小县城本身经济实力并不理想，小农思想顽固，同时外来人口较少，去化并非十分理想。

玉山近年来，不断刷新自己的城市名片，举办赛事、大力发展旅游、招商引资等措施，狠抓道路建设，狠抓产业升级。在这一过程，城市逐步升级，房地产市场存量也得到了有效的盘活。

图：2013-2023城市总体规划

经济不断向好，总量增长更加稳健

2017年全县实现生产总值172.55亿元，超额完成全年目标10.55亿元，从2012年开始，逐步实现新高，逐年突破地级市中区县占比的新高。从2013年起，玉山GDP突破100亿；2017年终，实现突破170亿。在上饶市区县排名中也是稳步发展。

资料来源：上饶统计信息网

政府鼓励外出人口回乡创业，组建团队积极招商引资

玉山县依旧是产业、第二产业比较发达的一个小县城，以三清山风景区为首的旅游第三产业也逐渐兴起。和身边很多朋友交流了一下，近几年玉山迎来了多个回乡创业的好机会：上海产业转移、北京疏解非首都功能、浙商西迁三大机遇，很多“玉商”和“饶商”都趋向选择回乡创业，这波回乡创业热在一定程度上刺激了玉山的就业、餐饮、物流、房产等。

截止2017年底，玉山县联网直报单位数达到338家，其中，2017年当年新增101家，位列上饶市第2，占上饶市新增单位比重的10.1%。从分行业来看，工业企业新增45家，位列上饶市第1，占全县新增单位比重的44.6%；建筑业10家，房地产业企业5家，贸易业企业27家，占全县新增单位比重的26.7%；重点服务业企业14家。

企业发展活跃，产业升级可期

2017年玉山县实现生产总值172.55亿元，总量位居全市第5名，按可比价格计算（下同），增长9.4%，增幅高于全市平均水平0.6个百分点，与上年同期持平，增速位列全市第二。

三次产业结构调整为9.69：52.04：38.27。分产业看:产业完成增加值16.72亿元，增长4.1％，增幅位列全市第三；第二产业完成增加值89.8亿元，增长9.1%，其中建筑业增加值为9.27亿元，增长5.7％；第三产业实现增加值66.03亿元，增长11.3%，增幅高于全市平均水平0.5个百分点，位列全市第二。

交通条件不断改善，高铁为玉山带来的“红利”

便利的交通方式——高铁大大拉近了玉山与大城市之间的时空距离，往东，最快一个半到杭州，两个半到上海；往南，一二十到南昌，两个到福州。空间距离的拉近，让玉山可以同时对接两大经济活跃区域，充分利用长三角、珠三角的资金、技术等优势，对玉山经济起到实质性的助推作用。

房产市场较为理性，地方土地出让充分考虑了现有库存

据不完全统计，目前玉山县新房均价是4500元/㎡左右。截止2017年11月全县共完成房地产开发投资7.78亿元，施工总面积40.56万平方米；销售面积44.53万平方米；尚有商品房库存33.91万平方米，2849套，其中住宅15.31万平方米，1265套，库存压力仍然存在。2011-2013年，是近七年土地市场最活跃的年份。2017年成交地块，仅3块住宅用地，可以看出，自2014年以来，地方土地出让充分考虑了现有库存，从供应端进行了合理的调节。

购房人群分析，购房利好暖市

不可否认，在外务工人群是购房置业人群的主流，其实印象中，玉山县的小农思想还是比较浓厚的，很多人都有一种衣锦还乡的思想，以前外出务工的人都会选择回乡自建房，而不是选择在玉山县置业；和很多亲朋好友聊天得知，很多在一二线城市工作的人，看到了房产发展，然而并不能在高昂房价的大城市安家落户。回家又有自建房，县城或者说地级市的商品房成为这一群人的购房目标。另外一个购房主力，是毕业后就回乡创业人群，但是这个比例小很多。

结语

近两年来，刷新城市新名片让更多人了解到这座小城市，通过三清山旅游、举办两届中式台球世界锦标赛、中式台球中国公开赛、环鄱阳湖国际自行车大赛等赛事活动以及举办中国动漫产业、中国环保产业、中国体育产业等与城市发展相关的论坛，玉山正被更多人所知。

总体来说，玉山房地产发展有点过早，早期楼市有点膨胀，快速扩张，并未考虑到市场去化能力一般，可售现房量偏大，依目前城市规划来看，是全面扩张的状态。

虽然经济向好，毕竟外来人口有限，而且因经济而来的外来人口对在玉山置业的需求有待商榷，实际需求量并不大，这将会限制未来的去化速度。

一、高铁为城市带来了经济便利，也可以积极开发县城周边地区，积极导入购房需求人群；二、不宜快速扩张和开发，如何盘活存量房，未来怎么样做好产品，才是未来开发商的生存之道。

我们始终认为，无论是何种置业需求，城市本身的宜居、宜业性才是根本的推动力。