搜房产业网讯：中指研究院[微博]2012年8月28日发布《专题研究:我国住房公积金制度发展分析》，报告介绍了住房公积金制度在我国的演变，公积金制度在我国住房保障体系中发挥重要作用，对个人购房和保障房建设都提供了贷款支持，其实施大大改善了我国城镇居民的住房条件。以及现阶段公积金制度的不足及以后的改进方向。【查看全文】【下载报告】

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一、公积金制度概况

1. 住房公积金制度简介

住房公积金是中国内地职工基本福利“五金”之一。根据2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理申请住房公积金贷款，公积金贷款利率相比商业贷款利率较低。

2. 公积金制度演变

 1991-1994年，住房公积金制度初步建立

 1994-1999年，住房公积金制度在推行

 1999-2002年，住房公积金制度在探索中前进

 2002年至今，住房公积金制度逐步完善

二、住房公积金制度在住房保障体系中的重要作用

历经20多年，住房公积金制度在得到了迅猛发展。2011年12月15日，证监会主席郭树清在2012年财经年会上表示，2011年末公积金缴存余额总规模为2.1万亿，缴存总额为3.9 万亿，发放贷款1万多亿。公积金制度在我国住房保障体系中发挥了重要作用，对个人购房和保障房建设都提供了贷款支持，公积金制度的实施大大改善了我国城镇居民的住房条件。

1. 住房公积金制度为个人购房提供贷款支持

住房公积金制度自建立以来，发挥了巨大的作用，为广大职工家庭改善住房需求提供了资金支持。从年度的缴存情况来看，2005年缴存额为2359亿元，2008年达到4469亿元，年复合增长率为23.7%，2011年超过了7000亿，截至2011年末缴存总额达到3.9万亿，缴存余额达到2.1万亿。据住建部数据，2008年，共发放住房公积金个人贷款131.13万笔，占住宅销售套数的25%左右，共2035.93亿元。

2. 典型城市住房公积金对住房消费贡献度分析

公积金贷款贡献度分析，总体来看一线城市低于二线城市。一线城市的公积金贷款贡献度均值为52.6%，其中广州接近70%为较高水平。二线城市均值62.3%，其中武汉、沈阳、天津均超过70%，处于较高水平。房价越高、公积金贷款限额越低的城市住房公积金贷款贡献度越低，住房公积金贷款贡献度与公积金贷款限额正相关，与房价负相关。

公积金还款贡献度分析，一线城市公积金还款贡献度低于二线城市。一线城市公积金还款贡献度均值为25%，广州超过35%。二线城市均值为33.1%，武汉、济南较高。房价越高的城市虽然家庭月收入和公积金缴存比例也较高，但家庭月收入和公积金缴存比例对住房消费的还款正向贡献度不足以抵消房价对还款的负向贡献度，房价越高的城市住房公积金还款贡献度越低，住房公积金还款贡献度与家庭月收入、公积金缴存比例成正向关系，与房价成反向关系。

从家庭月收入还贷率来看，一线城市的家庭月收入还贷率均值高于二线城市，家庭月收入还贷率与住房公积金还款贡献度成反向关系，一线城市的住房公积金还款贡献度低于二线城市，家庭月收入还贷率与房价成正向关系，与公积金缴存比例和家庭月收入成反向关系。

住房公积金利息节省率分析，一线城市低于二线城市。一线城市的住房公积金利息节省率均值为23%，低于二线城市均值27.4%，房价越高、公积金贷款限额越低的城市住房公积金利息节省率越低，住房公积金的贡献度水平越低，公积金利息节省率与公积金贷款限额成正向关系，与房价成反向关系。

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3. 住房公积金制度为保障房建设提供资金支持

政策支持部分公积金结余用于保障房建设。2008年1月1日实施的《廉租住房保障资金管理办法》提到，市县财政部门在安排年度廉租住房保障支出项目预算时，首先要按照《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）的规定，确保将住房公积金计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房保障。

多地试行公积金贷款支持保障房建设。2010年8月，住房城乡建设部、财政部等7部委联合确定了北京、天津、重庆等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。

三、 现阶段住房公积金制度的不足及未来改进方向

1. 现有公积金制度的不足

公积金的较低 对居民购房支持力度不够

公积金较低，远远落后于通胀以及房价涨幅。按照条例的规定，公积金当年缴存按照活期存款0.5%来计息，上年结转部分，则参考整存整取三个月的存款利息付息，目前为3.1%。这一年水平不但长期落后于通货膨胀率，也落后于房价的长期上涨速度。

公积金贷款对居民购买商品房的支持力度不够。2011年住房公积金贷款发放额3000亿元左右，与当年的新建住宅销售额4.86万亿元相比较，占比不到10%，公积金贷款对居民购买商品房的支持力度还远远不够。我们以上海市为例：2011年，上海发放公积金贷款是265亿元，而同年上海商品住宅销售额是1981亿元，公积金贷款发放额不足住宅销售额的15%。

住房公积金使用率低 区域分配不平衡

2008年末，住房公积金使用率（个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例）为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率（个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例）为53.54%，同比降低3.51个百分点。

2. 未来改进方向

提高住房公积金的贷款限额

2010年初以来政府实施了严厉的房地产调控，为了保护刚性需求，部分城市对公积金政策进行调整。截至目前，已经有超过16个城市对住房公积金政策进行了调整，以提高公积金贷款额度为主。如克拉玛依降低购房者申请住房公积金贷款门槛，并将公积金贷款额度由原来的50万元，提高到70万元；信阳延长住房公积金贷款的期限，并将公积金贷款额度上调了10万元，如今可贷款额度为38万元等。

扩大公积金使用范围 提高公积金

扩大住房公积金使用范围。我国住房公积金作为福利性基金本身具有较强的局限性，主要是获取资金的途径较少，不高，且使用的范围较窄，仅限于购买、建造、翻建、大修自住住房等。而国外其他国家，相关制度的发展比较成熟，如新加坡的公积金制度，其建立之初只是一个简单的养老储蓄制度，随着经济的发展以及人民生活水平的提高，如今已逐步发展演变成为一个综合性的，包括养老、住房、医疗的制度。我们可以借鉴国外的先进经验，适时扩大公积金的使用范围，比如除了购房，可以划出适当的比例而用于医疗、养老等。

提高公积金。对于庞大的公积金闲置资金，要合理利用使资金保值。新的《住房公积金管理条例》正在修订当中，而随着修订工作的逐步推进，有关住房公积金的渠道也有望进一步明确，且调整的主要是住房公积金用途和功能，其中涉及调整渠道，而考虑到住房公积金的庞大规模和流动性需要，债市很可能成为其主要投向。

加大住房公积金的力度 建立性住房公积金管理

根据《住房公积金管理条例》规定，我国住房公积金制度实行“住房公积金管理委员会决策、管理运作、受托银行专户、财政监督”的管理原则，实行属地化的管理体制。然而随着我国多种经济成分、多种用工制度共存以及用人单位和地区之间的经济状况差别的增大，加上各地在住房公积金政策的执行过程中实施的举措也有差别，住房公积金在执行过程中存在的公平缺失以及不严的现象日渐显现，如湖南郴州、衡阳等住房公积金被挪用事件时有发生。2012年2月，住建部下发通知，要求各地加快推进住房公积金信息系统建设，确保资金、人员、设备及时到位，力争今年年末将公积金系统覆盖100个城市。

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