报告要点：

融资概况：信用债、ABS仍是融资主力

融资利率：债券融资利率同比下降

企业发行动态：苏州高新发行额度最高且成本最低

融资概况：信用债、ABS仍是融资主力

中指研究院监测，2025年1月房地产企业债券融资总额为509.8亿元。从融资结构来看，房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。债券融资平均利率为2.93%，同比下降0.36个百分点，环比上升0.13个百分点。

1月，民营房企发债规模显著增加。月内，共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元。1月23日，美的置业集团成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年。该期票据的发行利率为3.00%，募集资金用途方面，美的置业集团计划将15亿元募集资金中的7.50亿元用于项目建设，另外7.50亿元用于补充流动资金。1月13日，新希望地产成功发行为期五年的2025年第一期中期票据，该期票据发行总额为8亿元，票面利率2.84%。募集资金用途为拟用于偿还发行人债务融资工具利息、项目建设和补充流动资金。美的置业、新希望地产中期票据均由中债信用增进投资股份有限公司提供全额保证担保，支持民企发债的“第二支箭”持续落地，且债券期限均长达五年，对补充流动资金、优化资产负债表有一定积极意义。本月首创、中交房地产、华发股份等央国企发行信用债，发行总额分别为20亿元、17亿元、15.8亿元。本月短期融资券占比较上月显著下降，带动信用债平均发行年限增加至3.48年。

ABS发行规模为248.2亿元，其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达44.9%；其次是供应链ABS，占比为28.5%；保障房、类REITs占比分别为14.9%、11.6%。1月，保租房CMBS上新，金融街成功发行CMBS。具体来看，1月15日，上海地产住房发展有限公司作为原始权益人的“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”在上交所成功发行，项目储架规模70亿元，首期37.01亿元，期限21年，发行利率2.2%。1月21日，金融街发行的上海融悦中心CMBS成立，发行规模46亿元，期限为18年，优先级预期收益率为2.80%。

融资利率：债券融资利率同比下降

从融资利率来看，本月债券融资平均利率为2.93%，同比下降0.36个百分点，环比上升0.13个百分点。整体资金成本下行背景下房企融资综合平均利率持续降低，但本月个别央国企、混合所有制企业发债拉高了信用债融资成本，因此债券融资平均利率较上个月略有增加。其中，信用债平均利率为3.48%，同比上升0.25个百分点，环比上升1.0个百分点；ABS平均利率为2.36%，同比下降1.09个百分点，环比下降0.77个百分点。

企业融资动态：苏州高新发行额度最高且成本最低

从典型房企债券发行来看，本月苏州高新发行金额最高，达26.2亿元，且融资成本最低，平均融资利率1.8%，苏高新、中华企业融资成本亦较低，分别为1.8%、1.9%。

表：典型企业2025年1月债券发行统计

备注：规模单位为亿元，利率单位为%

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