近日，长实集团（01113.HK）发布2024年中报。报告期内，长实集团实现收入为220.08亿港元，同比减少10.56%；股东应占溢利为86.03亿港元，同比减少16.73%。而净利润下滑的主要原因为，物业销售收入减少，利润贡献降低。

具体来看，今年上半年，长实集团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降48.41%。

不过，长实集团主席李泽钜于2024年中期业绩投资者会上表示，“鉴于我们过去在土地上的投资不足，开发收益的下降对任何人来说都不奇怪，我们很高兴能够在不确定时期保持非常强劲的资产负债表。”

于今年中期结算日，长实集团的净负债额为233亿港元，负债净额与总资本净额比率约为5.5%。

卖房收益近乎腰斩

长实集团称，集团贯彻采取货如轮转策略，按步推售住宅物业项目，应对市场挑战。

据其半年报披露，长实集团上半年的物业销售收入主要来自香港洪水桥#LYOS和屯门飞扬第1期及东莞海逸豪庭等。

据记者观察，上述项目均曾降价促销，像今年5月下旬，长实旗下香港新界西北地区洪水桥的住宅项目#LYOS公开发售。其中包括14伙（套）分层大楼单位及14伙（套）花园复式户。从价格来看，分层大楼单位售价较首次公开发售的价格有最高约25%的折价，而花园复式户则有最高约32%的折价。

相关数据显示，今年上半年，长实集团物业销售实现收益18.21亿港元，较去年同期的35.3亿港元下降近50%。

对此，长实集团在中报里解释，“在香港和内地经济环境及物业市场气氛持续疲弱的情况下，上半年度物业销售收入及收益较去年同期减少。”

另据长实中期业绩报告披露，长实集团旗下香港发展项目飞扬第2期已于期内完成，大部分住宅单位已售出，溢利收益将于下半年物业销售完成时确认入账。而长实Blue Coast项目自今年4月推出以来，已实现销售额108亿港元。

需要注意的是，长实Blue Coast项目在今年上半年推售时曾引起市场广泛关注，主要是因为今年4月该盘以“捞底价”首轮开售，推售422套住宅，均价为2.19万港元/平方尺，而该项目的成本约2.8万港元/平方尺。同时，该项目均价也低于同区域其他楼盘价格，且相较于周边的二手房价，相当于打了7折。

长实于内地发展项目上海御沁园第5B—2a期及北京逸翠园第2期也将于今年下半年完工。长实集团表示，上海御沁园第5B—2a期的住宅单位已经售罄，北京逸翠园第2期的住宅单位将会推出发售。溢利收益会随着上述项目发展于下半年完工，并交付已售出物业时确认入账。

截至今年6月末，长实集团已签订合约但尚未确认的物业销售收入284.4亿港元，将于年内确认的收入54.07亿港元。

长实集团已签订合约但尚未确认物业销售情况。 截图自长实集团2024年中报

而在业绩会上，李泽钜被问及未来是否会继续采用类似Blue Coast项目的定价策略去销售其他项目时，他表示，公司一向采取较贴市的策略推售新项目，相信相关负责团队会制定出配合市场和买家的方案。

另外，对于香港市场，李泽钜表示，没有“水晶球”去预测整体市场，“香港在过去几十年里经历了许多经济周期，每一次赚钱最多的都是在别人看跌时买进的人。我的经验告诉我，当香港市场好转时，一切的变化发生得很迅速，没有多少时间作出反应。我不敢赌香港市场太差，历史告诉我们，谁赌香港长期差都是错的。”

于中期结算日，长实集团拥有可开发土地储备（包括合作发展项目的发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约7400万平方尺，其中700万平方尺、6300万平方尺及400万平方尺分别位于香港、内地及海外。

长实集团还在中报中指出，集团奉行审慎土储政策，继续物色优质土地储备以供未来发展。

加码海外能源领域投资

除了物业销售外，物业租务、酒店及服务套房业务、物业及项目管理、英式酒馆业务、基建及实用资产业务也是长实集团的主要业务。

长实2024年上半年物业租务收入31.18亿港元，同比增加8.94%；酒店及服务套房服务收入21.3亿港元，同比增加9.23%；物业及项目管理收入为4.45亿港元，同比减少1.98%；英式酒馆业务收入118.23亿港元，同比增加4.96%；基建及实用资产业务收入为125.76亿港元，同比增加7.12%。

2024年上半年长实集团主要业务收入情况。 截图自长实集团半年报

值得一提的是，2024年上半年，长实超50%的利润贡献来自基建及实用资产业务，贡献额达到40.98亿港元。

2024年上半年长实集团主要业务收益贡献情况。 截图自长实集团半年报

2024年上半年长实集团基建及实用资产业务收益情况。 截图自长实集团半年报

今年4月及5月，长实集团分别透过合营企业收购Phoenix Energy、UU Solar 40%和20%的权益。其中，Phoenix Energy是一家北爱尔兰配气网络营运商，而UU Solar则于英国拥有及经营可再生能源发电资产组合（包括太阳能、风力及水力资产）。

而在长实中期业绩发表前一日（8月14日），其继续透过合营企业收购Aviva Investors—持有及营运中的英国陆上风电资产组合40%权益。

对于上述投资，长实表示，相关投资将为集团带来即时回报及经常性现金流。集团将继续探求可投资于环球高品质基建及公用事业资产的新机遇。

此外，李泽钜还在业绩会上指出，“我们很高兴能够在海外基础设施业务实现两位数的内部收益率，并且具有良好的结构流动性。这意味着，当香港或者内地有比较庞大的投资机会的时候，我们有能力筹集海外资金回来进行投资。”