政策解读：本轮去库存政策与上一轮政策思路有何异同？
2024-08-09 09:55:22 房天下产业网 来源：中指研究院
4.30中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调。5.17中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立3000亿元保障性住房再贷款；允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困等。6.7国常会再提“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。7.30中央政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。
图：本轮去库存相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
本轮需求端政策思路与上一轮市场调整周期中的政策思路基本相似。上一轮2014年市场下行周期中，政府同样出台了一系列政策托底市场，需求端政策主要包括放松限购、限贷等。本轮需求端政策思路与上一轮类似，而且部分政策放松程度已经超过上一轮。
但本轮供给端去库存政策思路与上一轮有所不同。上一轮去库存的政策措施主要是棚改货币化安置，通过拆除老旧房屋，释放增量住房需求，同时通过提供货币化安置，引导住房需求进入市场，消化市场存量，实现去库存；而本轮去库存的政策措施主要包括国企收储未售新房、以旧换新、非住改住等，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。
政策思路转变的主要原因是，我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变：城镇化方面，2023年我国城镇化率达到66.2%，较2015年提升了8.9个百分点，城镇化率已经处于较高水平，居民基本住房需求已经得到满足，仍待拆除的棚户区规模已经明显降低；居民杠杆率方面，2022年住户部门杠杆率达到71.8%，较2016年提升了19.6个百分点，居民进一步加杠杆入市的难度在加大。所以，本轮去库存主要是由政府出手。
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