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8月16日，国家统计局最新发布的数据显示，7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降。

楼市下行的表现反馈到数据端。值得一提的是，近期多个城市出台或酝酿调整楼市优化政策，如近期杭州扩大差异化限购范围、郑州取消限售等等。此外，有媒体报道称，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。

针对上述传闻，8月16日，《华夏时报》记者分别致电成都市房产交易中心及福州、厦门、沈阳等地的中国银行网点求证，均表示“还没接到降低第二套房首付的相关通知”。8月17日，厦门海沧某房产中介向记者表示，现在厦门第二套房首付比例由50%调整为40%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，去年以来商品房市场持续疲弱，除了疫情和结构调整、部分行业治理整顿的冲击，房地产进入供大于求的新时期，进入买方时代，居民购房预期疲软，防范下跌大过防范上涨，过去对市场需求端五花大绑的紧缩性政策需要进行调整，也意味着政策纾困的空间打开，近期甚嚣尘上的降首付是应有之义。

为什么是这些城市？

李宇嘉分析称，福州、厦门、成都、沈阳等城市，7月份新房销售同比或环比下跌幅度在60%左右，跌幅比较大，二手房挂牌量非常大，且还在迅速攀升，迫切需要激活需求端，加快需求入市步伐，消化存量，带动增量。其实，6月份以来，热点城市均同环比连续两个月度下滑，这几个城市跌幅比较大，早就想松动政策，现在有了国家关于优化调整的指示，有了住建部明确支持降低首付比例的表态，就率先行动起来。

以厦门为例。中指研究院数据显示，厦门今年5月份成交的一手商品住宅（不含保障性住房，下同）为2367套，6月份为1623套，到了7月份的成交数量为955套，相对应的一手住宅成交总面积也在一路下滑，由5月的28.5万平米下降到7月份的10.29万平米。

值得一提的是，7月24日，中共中央政治局召开会议，会上在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

8月17日，中指研究院市场研究总监陈文静向记者指出，7.24中央政治局会议对房地产政策定调后，住建部、发改委、央行等多部委均释放积极信号，为市场注入信心。其中住建部明确指出将进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。随后北上广深等多个城市住建部门发声支持刚性和改善性住房需求，近期杭州扩大差异化限购范围、郑州取消限售政策等积极响应中央及监管部门号召，据媒体报道，福州、西安、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，由此可见，各地亦在积极落地相关举措。

中指研究院数据显示，1—7月，全国商品房销售面积同比降幅扩大，单月降幅保持在15%以上，商品房销售额同比由增转降。区域来看，除东北地区销售面积在低基数下累计同比小幅增长外，其余地区同比均下降，其中东部地区同比由增转降1.1%，中部、西部地区降幅均超10%。

8月以来，房地产市场低迷态势并未改变，根据中指数据，8月前两周重点50城商品住宅周均成交面积较7月周均下降16.2%，较上年8月同期下降29.3%，市场继续低位调整。

陈文静认为，短期若较大力度的支持政策能够尽快落地，一线及核心二线城市政策优化有助于提振市场情绪，对当地市场有望起到一定的提振效果。

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政策优化适应改善型住房需求崛起

在李宇嘉看来，若是福州、厦门、成都、沈阳等多个城市调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限，将会适应改善型住房需求的崛起。“目前，各大城市新房市场基本以改善型需求，或换房需求为主。”李宇嘉说道。

此外，李宇嘉还以其所在的大湾区城市举例，2023年上半年100平米以上新房户型销售中，广州占比48.5%、佛山占比52.2%、东莞占比58.2%、惠州占比54.4%，比5年前增加了10-20个百分点。

值得一提的是，8月17日，南昌市人民政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，明确指出支持购房需求，主要通过实行阶段性契税补贴、支持改善需求换房、推行货币化和“房票”安置方式、按低限执行住房信贷政策、优化住房公积金使用政策、推行二手房“带押过户”六个方面进行支持。

“适应和鼓励改善型住房需求，需要适当调低二套房贷款的首付比例。同时，鼓励生育多孩，鼓励实现美好人居，以及疫情后办公形势（居家或线上）的改变，居家创业的兴起等，也对大户型住房有了需求，需要适当的信贷支持。”李宇嘉说道。

不过，李宇嘉也提醒到，不能太高估单纯降低二套房首付的效果。“改善型人群大约是在5年之前首次买房，主力家庭基本是中青年的中产人群，主要就业于机关国企事业单位、金融地产（及上下游产业链）、互联网等行业，目前来看，这部分人群换房的需求迫切，但受到上述行业整顿、降薪水，就业和收入预期不稳，首付能力较弱，降低首付能够降低购房门槛，有利于他们实现改善住房需求的愿望。”李宇嘉说道。

李宇嘉还表示，降低首付意味着更高的月供水平，这对改善型人群的购房是一种抑制。另外，如果既有的首套房还在月供着，再增加一套月供，无疑压力会增大。

陈文静也指出，从未来政策优化方向来看，当前一线城市和核心二线城市调控政策仍较为严格，限购政策、限贷政策仍有优化空间，普通二线及三四线城市限制性政策或进一步放开甚至取消。对于一线及核心二线城市，政策优化或仍是渐进式推进，限购方面，优化购房条件、扩大非限购区范围是重要方向，同时结合生育政策，对多孩家庭、投靠家庭的限购套数等给予支持。限贷方面优化“认房又认贷”、降低首付比例支持合理住房需求释放。另外，核心城市普宅认定标准有待进一步优化，降低非普宅的首付比例和税费，降低购房成本和购房门槛等。