7月最后一天，终于等到上海住建局发声！7月29、30日，北京、上海、深圳等地住建局陆续表态支持刚性和改善性住房需求。

7月31日，上海市住房城乡建设管理微信公众号发布消息称，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

同日（7月31日），国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”等内容。

对此，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶向《华夏时报》记者指出，近期中央及地方如此密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心，尤其是北京作为首都，过去长期执行全国最为严格的楼市调控政策，且近两年并未出现明显松动，此次北京住建委的表态信号意义重大。北京表态后，深圳、广州、上海紧随其后，一线城市政策优化预期不断加强。

一线城市齐发声

7月31日，合硕机构首席分析师郭毅向记者表示，“一线城市陆续表态，是因为中央在重要会议上给出了新的调控精神，包括住建部在座谈会上也给出了相对应政策方向的指引。所以各个一线城市，在因城施策调控的大基调之下，需要给中央一定的回应，响应中央的一些号召和要求，然后再表达自己对于各自城市的楼市调控方向。”

此轮楼市风向的转变，源于7月24日。7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

彼时，不少业内人士指出，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计在本次发声引导下，后续重点城市跟进调整的预期提升，并且调整首付比及优化认房认贷方面成为重要的方向。

时隔4日，即7月28日，据新华社消息，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

对此，某房地产机构分析师认为，住建部此次发声是近期来首次中央对于政策松绑的公开具体表态，提出了具体可行的政策内容和松绑方向，是对7月24日中央政治局会议中提出的“适时调整优化房地产政策”的补充和细化。对接下来地方城市政策调整具有关键性的指导意义。

中央定调之后，北京、广州、深圳、上海等一线城市陆续表态。7月29日晚，北京市住建委表示，将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

7月30日上午，深圳市住房和建设局公众号“深圳住建”发布题为《深圳市住房和建设局：更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展》的文章，指出，结合我市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。

7月30日，据相关媒体报道，广州市住房城乡建设局相关工作人员表示，广州市住房城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

7月31日，上海市住房城乡建设管理微信公众号发布消息称，近日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议，认真学习领会7月24日中央政治局会议和近期一系列重要会议精神，研究部署下阶段全面推进“两旧一村”改造等民心实事工程。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

此外，7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“完善住房保障基础性制度和支持政策”“稳步推进老旧小区改造”“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等重点内容。

市场面临下行压力

在曹晶晶看来，从市场实际情况来看，在全国市场持续下行的背景下，一线城市也难以独善其身，尤其是广州和深圳，市场已持续下行超过两年，北京和上海近期房地产量价也面临下行压力。整体来看，当前市场趋势下，二线城市放松调控带来的需求释放持续性可能有限，一线城市，尤其是北京和上海作为市场风向标，若政策进行适当调整，将能够为更多城市市场带来信心、强化预期，进而带动市场企稳。

中指研究院数据显示，从新房月度数据来看，四个一线城市市场活跃度整体逐月走弱，6月并未如往年年中冲刺出现翘尾行情，基本与5月持平；而7月北京、上海、广州市场活跃度则在6月基础上进一步下行，销售面积环比下降，其中广州7月新建商品住宅销售面积环比下降约20%，绝对规模仍处低位。

而在二手住宅方面，一线城市二手房成交规模呈现前高后低趋势，二季度以来，四个一线城市二手住宅成交面积环比持续下降。其中，深圳二手房成交规模处在2019年以来低位，在2021年2月末二手房指导价机制出台后，二手房成交规模出现明显下降，2023年1—7月，深圳二手房月均成交面积仅26万平米，不足2020年月均成交面积的50%（2020年深圳二手房月均成交约68万平米），市场活跃度仍较低。

2019年至今一线城市新房、二手房销售情况走势。 图源：中指研究院

此外，单拎北京的楼市成交数据来看，情况也不容乐观。数据显示，从累计成交来看，7月截止至30日，北京新房、二手房成交较上月同期下降8.1%、20.81%，二手房下行态势更为明显。

“在等央行出政策”

7月31日晚，深圳南山房产中介向记者表示，深圳的限购政策有可能放松，而“五改三”、取消限售和认房不认贷可能是调整的方向。“很多人在老家有贷款记录的，要5成首付，如果不认贷就变成3成了。”上述房产中介表示。

曹晶晶也指出，当前，一线城市调控政策仍较为严格，这些政策都是在市场热度较高时出台的，当下一些政策限制了合理住房需求的释放，亟需优化调整。同时，也应看到，北京、广州明确提出“坚持稳中求进工作总基调”，预计政策调控仍将渐进式推进，且由于广州、深圳市场压力更为突出，预计政策落地速度及力度或大于北京和上海。从政策措施来看，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。

郭毅也表示，“当下这种调控政策是因城施策，也就是各个城市的主管领导需要对这个楼市的调控负责，一方面要保持市场的平稳健康发展，另一方面，又要防止投资、投机等，对市场的长期稳定形成一定的影响。所以对于各个城市的（楼市）主管部门来说，都面临着比较难的一个选择。究竟给出什么样的政策，能够对市场起到一定的收效，但是效果又并不会带来一个市场的过热反应，这个时候非常考验主管部门的一个执政智慧。特别是住建部其实已经针对地方城市的调控方向，在座谈会上给出了一个指引。这个指引非常明确‘认房认贷’的调整可能需要进一步和央行去商榷，然后再给出更好的落地执行的方案。”

值得一提的是，近日，住房城乡建设部召开企业座谈会。会上，住房城乡建设部表示，下一步要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

“当前一线城市认房又认贷政策仍较为严格，北京、上海二套房首付比例较高，严重限制了换房群体的合理住房需求，政策有望调整予以支持。”曹晶晶说道

郭毅进一步指出，一线城市在等央行出政策。如果一线城市率先出了调控放宽的政策，若是和央行的“认房不认贷”政策叠加，可能会造成预期的过热，导致市场的回弹过快，那么也可能会带来一些投资和投机需求的回归。所以，一线城市这个时候在等央行先出手，然后再结合“认房认贷”的政策，再去补缺。毕竟从调控宽松以来，不管是业界的倡议，还是老百姓购房的痛点，针对“认房认贷”的放松和解禁，可能是大家一致的诉求。所以可能从各个一线城市来讲，也期待着央行能够率先解禁。