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2022年初至今，民企地产债近乎“零发行”。但随着一系列支持民企融资政策的落地，5月下旬，民企融资出现破冰。

继碧桂园、龙湖集团、美的置业作为“示范房企”在信用保护工具的护航下陆续开展债券融资后，5月24日，包括新城控股、中梁控股等在内的多家民营房企扎堆披露发债公告。碧桂园、龙湖集团、美的置业三家也被业内称为“三好生”。旭辉集团相关负责人5月25日上午也向《华夏时报》记者透露，“融资发行目前已在筹备过程中”。

5月26日下午，据媒体报道，为促进潜在的新债券发行，上交所将于5月27日下午4时为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家开发商举办投资者路演，这5家房企均为首批启动信用保护工具融资的民营房企。目前，《华夏时报》记者已从部分房企方面确认了该消息。

天风证券研报认为，当前，房地产需求端进一步松动、房贷利率下行，中央对于问题房企表态比较积极的背景下，地产债的市场底可能已经出现，未来可以更乐观一些。

融资需求获支持

5月20日-23日，作为示范房企，碧桂园、龙湖集团、美的置业在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。强烈的破冰信号和示范意义之下，民企融资渠道重新畅通起来。

5月24日，多家民营房企披露发债公告。其中，作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股2022年度首期中期票据发行文件发布，本次债券注册金额为30亿元，发行金额上限为10亿元。本期信用风险缓释凭证搭配债券的品种为中期票据，期限2+1年，有效支持了企业中长期融资需求。

在两笔美元债共6.3亿美元完成展期后，中梁控股集团实现再融资。同在5月24日，公司发行优先票据海外监管的公告显示，中梁控股集团拟发行2期票据，其中一期发行金额2.02亿美元，利率为8.75%，到期时间为2023年4月；另一期发行金额约为4.29亿美元，利率为9.75%，到期时间为2023年12月。

有消息称，旭辉集团拟于本周（5.23-5.29）发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。5月25日早间，旭辉集团相关负责人向《华夏时报》记者确认了获得了民营房企发债入场券的消息：“融资发行目前还在筹备过程中，我们会以公告形式进行信息披露。”

值得一提的是，在民营房企融资环境改善的同时，国企的发债动作同样不甘落后。例如，5月24日，越秀地产发布公告称，公司通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司在上海证券交易所市场成功发行21.5亿元公司债券。此次发行公司债3+2年期品种发行规模10亿元，票面利率2.84%；5+2年期品种发行规模11.5亿元，票面利率3.35%。

葛洲坝集团则在同一天发布了2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券发行公告：本期债券发行规模为不超过20亿元，基础期限为3年；南京未来科技城经济发展有限公司当日也发布公告称，将发行2022年度第三期超短期融资券，发行金额3.5亿元，期限270天。

5月25日，鲁能集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”。本次债券品种为小公募，拟发行金额20亿元。

支持政策逐步落地

公开资料显示，2021年下半年起，房地产行业步入深度调整阶段，民营房企在融资端举步维艰。根据华创证券发布的研报，截至2022年5月，民营地产债净融资额已连续20个月为负；尤其是2021年8月之后，民营房企新发债券规模大幅下滑，2022年初至今，民营地产债近乎“零发行”。

监管层支持房企合理融资需求的一系列积极政策，被认为是5月以来房地产融资环境逐渐改善的关键。5月25日，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《华夏时报》记者分析指出，房企债券融资得到积极支持，是因为近期民营房企融资环境得以改善，加上多个部门的密集表态和一系列实质性动作，传达了清晰有力的政策信号。

例如，4月11日晚间，证监会、国资委及工商联发文指出，支持房企转型，支持民营房企融资；4月29日，人民银行召开专题会议，指出将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序；5月4日，证监会强调，积极支持房地产企业债券融资；同日，银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

而在协调金融机构展期、下调房贷利率下限的同时，央行、银保监会、证监会也不断推出创新工具来为房企融资增信。例如，碧桂园通过“债券发行+信用保护”方案进行融资，这种方式在业内尚属首次。另一方面，楼市纾困政策的力度和范围也明显扩大：年初至今，多地出台了楼市调控政策，支持居民合理购房需求。

天风证券研报认为，当前，因城施策背景下，房地产需求端进一步松动，房贷利率下行，中央对于问题房企表态比较积极，地产债的市场底可能已经出现，未来可以更乐观一些；首创证券也指出，预计5月中旬后，房地产销售动能将有所改善，随着房地产销售市场持续下行，预计金融端以及行政端政策还会持续增强。

但值得注意的是，也有受访人士谨慎地指出，目前启动发债的仍以头部房企为主，政策实施效果以及中小民营房企能否受益还需进一步观察。

某研究中心在5月25日发布的研报亦指出，截至目前，经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家，信用保护凭证创设机构13家。参与者数量有限或会导致市场活跃度不够，无法切实帮助到整体民营房企融资困境。

5月25日下午，亿翰智库研究总监于小雨向《华夏时报》记者强调，从碧桂园、龙湖、新城等企业获得融资的情况来看，其实是监管层在释放信号：企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。“这也算是给其他民营房企指明了可持续健康发展的经营方向。”于小雨说。