2021年，尽管遭受局部疫情反复和国际形势复杂等因素影响，我国经济整体仍平稳收官。消费市场展露出活力和韧性，服务业景气程度稳步回升。在全球经济增速放缓的背景下，促进消费扩大内需是我国推动经济高质量发展的长期战略，未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。

>>相关研究（点击索取）

商铺租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统商铺租金指数（点击试用）对重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，涨幅与上半年基本持平。其中，由重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，商业街商铺租金和购物中心商铺租金走势延续分化态势。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占46.3%，租金环比下跌的商业街占43.3%，10.4%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占64.2%，租金环比下跌的商圈占20.0%，15.8%的样本商圈（购物中心）租金与上期持平。

整体来看，消费市场总体复苏态势持续，实体零售继续改善，线上消费持续增长，2021年商铺租赁需求逐步恢复。

1、百街商铺租金指数

（1）租金变动：2021年下半年百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%

图：2018年上半年-2021年下半年重点城市主要商业街平均租金及环比变化

根据15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2021年下半年，百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%，跌幅较上半年扩大0.08个百分点。2020年疫情爆发以来，商业街市场遭受巨大冲击，由于商业街多定位于“逛、吃、游、乐”，对客流量的敏感程度高，部分商业街经营惨淡。随着疫情防控进入常态化，商业街防疫软硬件条件相对不足，受防疫管控影响程度较大，部分客流被购物中心及线上市场分流，商业街市场呈现持续调整态势。

（2）商业街表现：43.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街跌幅

2021年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占40.7%，租金环比下跌的商业街占44.4%，14.8%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占50.0%，租金环比下跌的商业街占42.5%，7.5%的商业街租金与上期持平。

图：2021年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街

2021年下半年，46.3%的样本商业街租金环比上涨，武汉楚河汉街、深圳深圳湾步行大街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中武汉楚河汉街租金环比涨幅，为3.07%。与此同时，43.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街、上海田子坊等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中北京新街口商业街租金环比跌幅，为4.19%。

2、百MALL商铺租金指数

（1）租金变动：2021年下半年百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%

图：2018年上半年-2021年下半年重点城市主要商圈（购物中心）平均租金及环比变化

根据15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2021年下半年，百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，涨幅与上半年基本持平。进入2021年，疫情防控进入常态化，购物中心的防疫条件相比商业街更具优势；随着我国统筹疫情防控和经济社会发展取得明显成效，购物中心客流逐渐回升，市场呈现修复趋势。

（2）商圈表现：64.2%的样本商圈租金环比上涨，深圳南山中心区商圈涨幅

2021年下半年，一线城市中70.4%的商圈（购物中心）租金环比上涨，11.4%的商圈（购物中心）租金环比下跌，18.2%的商圈（购物中心）租金与上期持平；二线城市中58.8%的商圈（购物中心）租金环比上涨，27.5%的商圈（购物中心）租金环比下跌，13.7%的商圈（购物中心）租金环比持平。

图：2021年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈

2021年下半年，64.2%的样本商圈租金环比上涨，深圳南山中心区商圈、杭州钱江新城商圈等10个商圈租金环比涨幅相对较大，其中深圳南山中心区商圈租金环比涨幅，为2.78%。与此同时，20.0%的样本商圈租金环比下跌，在租金环比跌幅相对较大的10个商圈中，长沙五一广场商圈和上海八佰伴商圈租金环比跌幅均超1%。

3、租金趋势：整体商铺租金有望进一步恢复，核心商圈租金或温和增长

整体来看，2021年下半年，国内消费市场延续复苏态势，并带动实体商业持续恢复。与此同时，消费需求端的多样化和商业供给端的同质化给商业地产市场转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势分化，购物中心的恢复程度好于商业街，但总体来看，2021年下半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年同期水平，其中有74.6%的样本商业街和58.9%的样本商圈租金低于2019年下半年水平。

展望2022年，在经济稳步恢复的背景下，消费市场供需两端扶持政策不断发力，商业地产市场或将继续呈现整体复苏态势。预计2022年，随着消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，我国重点城市商铺租金或呈现平稳恢复态势，核心商圈租金有望温和上涨。

重点城市商铺市场表现

1、消费市场：2021年社会消费品零售总额达44.08万亿，消费市场平稳复苏

（1）消费需求：社会消费品零售总额同比增长12.5%，重庆、深圳市场恢复较快

2021年，我国经历了国内疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出较大韧性，整体保持稳定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个百分点。2021年内需对经济增长的贡献率接近80%，比上年提高了4.4个百分点。

进一步来看，社零总额月度同比整体呈下滑趋势。12月，社会消费品零售总额为4.13万亿元，同比增长1.7%，增幅较11月份收窄2.2个百分点，消费市场面临短期增速下行压力。由于我国整体疫情形势平稳可控，创新消费升级的内生动能依旧强劲，并且近期“降准、降息”频现，短期内有利于提振消费市场信心，促进消费市场进一步复苏。

图：2021年1-11月代表城市社会消费品零售总额及同比增速

注：天津社会消费品零售总额未公布，同比涨幅为5.7%

数据来源：各城市统计局

分城市来看，上海、北京和重庆消费市场空间较大，2021年1-11月社会消费品零售总额位列前三，均突破1万亿，其中上海以1.65万亿居首位。同比来看，海口社会消费品零售总额同比增幅，为29.1%；天津同比增幅，为5.7%。除上海外，其他3个一线城市社会消费品零售总额同比增幅均低于水平。

（2）消费市场供需两端扶持政策持续发力

2021年以来，从中央到地方，针对消费市场供需两端的发展规划、扶持政策和措施等持续发力，促进消费市场继续平稳恢复。中央层面，2021年7月，商务部印发《关于开展国际消费中心城市培育建设工作的通知》，上海、北京、广州、天津、重庆五个城市名列其中。地方层面，各地针对消费供需两端的扶持措施也陆续展开。

总体来看，一线城市和核心二线城市针对消费市场的发展规划层级较高，政策支持较多，力度也较大。在我国经济转型发展，消费不断升级的过程中，一线城市和核心二线城市或持续成为我国培育新型消费、打造新消费场景的重要基地，未来商业发展将持续扩容、更新创新能力亦将不断增强，品牌商家对商铺租赁的需求也会持续扩大，租金存在上涨的内生动力。

2、供应趋势：新开业购物中心总体量同比大幅增长，商办用地成交面积同比减少

（1）购物中心存量：15城已开业购物中心2197个、17289万平方米，上海存量规模居首

截至2021年底，商铺租金指数重点监测的15个城市已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米。其中，上海已开业购物中心共395个，总建筑面积约2616万平方米，存量规模居各城市之首。

（2）新开业购物中心：15城新开业购物中心220个，总建筑面积约1730万平方米

从短期供应来看，2021年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业购物中心总建筑面积约1730万平方米（220个），同比增长近六成。其中一线城市共开业购物中心82个，总建筑面积约580万平方米，二线代表城市共开业购物中心138个，总建筑面积约1150万平方米。

（3）商办用地：2021年重点城市商办用地成交面积为3929万平方米，同比减少17.6%

从长期供应来看，商办用地成交减少，未来商铺新增供应或进一步下降。2021年，商铺租金指数重点监测的15个城市商办用地成交规划建筑面积（市本级）共计3929万平方米，同比减少17.6%。其中一线城市成交面积为934万平方米，同比减少31.7%；二线城市成交面积为2995万平方米，同比减少11.9%。从成交占比看，二线城市商办用地成交面积在15城中的比例较2020年增加4.9个百分点。

3、需求趋势：一线城市具有较大商业发展潜力，知名品牌继续布局一二线城市消费市场

（1）商业潜力：一线城市消费水平高，商社设施饱和度相对较低，商业发展潜力大

对比分析城市消费水平和商业设施规模等指标，通过计算每平米商业设施所承载的消费水平，可以判断城市的商业发展潜力。以城镇人均消费性支出和城镇人口指标来计算城市消费水平，以一段时期内商业营业用房的新开工面积来衡量城市商业设施规模，结果显示，一线城市人均消费性支出高，城镇人口多，商业设施饱和度相对较低，仍具有较大的商业发展潜力；深圳商业发展潜力居各代表城市首位。相对而言，重庆、成都等二线城市，人均消费性支出相对较低，商业设施存量面积较大，饱和度相对较高，商业发展潜力整体而言相对较小。

表：2020年15城商业发展潜力

数据来源：中指数据CREIS （点击试用）

（2）品牌布局：知名品牌继续布局一二线城市消费市场，奢侈品、文体娱乐品牌表现活跃，咖啡品牌逆势扩张

2021年下半年，部分地区受疫情和极端天气影响等因素冲击，消费需求增长放缓，但在建设国际消费中心城市等利好因素支撑下，品牌商家依旧推动在一二线城市消费市场的布局。

分业态来看，奢侈品消费回流，品牌商家继续布局一二线城市高端购物中心；服饰品牌表现分化，部分快时尚品牌发展陷入瓶颈，小众品牌逐渐走入大众视野；部分餐饮品牌租赁需求有所下降，但咖啡品牌表现出较强韧性，逆势扩张；Z世代成为消费市场主力，部分潮玩品牌和文体娱乐品牌加速布局。

写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数（点击试用）对重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年四季度，重点城市主要商圈写字楼平均租金[1]为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%，租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平。

整体来看，2021年四季度，受经济下行压力、新冠肺炎疫情局部散点爆发等因素影响，部分区域写字楼租赁市场活跃度有所下降，但重点城市经济的稳定增长为写字楼市场运行提供了有力支撑，随着市场需求继续有序释放，写字楼市场整体继续平稳运行。

1、租金变动：2021年四季度重点城市主要商圈写字楼租金环比上涨0.16%

图：2019年二季度-2021年四季度重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

2021年下半年，重点城市写字楼市场租赁需求有序释放，带动写字楼租金连续两个季度环比上涨。整体来看，2021年，重点城市主要商圈写字楼平均租金在有限范围内小幅波动，市场整体处于平稳运行的状态。

2、商圈表现：63.7%的样本商圈写字楼租金环比上涨，北京望京、杭州钱江新城等商圈涨幅靠前

2021年四季度，一线城市样本中72.2%的商圈写字楼租金环比上涨，27.8%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中共有56.8%的样本商圈写字楼租金环比上涨，38.7%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。

图：2021年四季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

2021年四季度，63.7%的商圈写字楼租金环比出现上涨。科技和金融产业成为驱动写字楼市场稳定发展的“双核心”。TMT、生物医药等行业的头部企业需求引领效应持续显现，带动部分一线城市商圈写字楼租金上涨；而银行和证券等金融机构的升级搬迁也催生了写字楼租赁需求。

与此同时，33.8%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段。受“双减”政策影响，以K12业务为主的在线教育行业加速转冷，对此类租户较多的商圈形成了空置压力。此外，部分原定于三季度入市的写字楼受疫情影响推迟到四季度集中入市，使得部分新兴商圈写字楼供应增加，租金下行压力加大。

3、租金趋势：写字楼需求持续释放，四季度租金小幅上涨，2022年短期内空置压力增加，租金水平承压

2021年四季度，我国经济运行持续平稳，重点城市经济企稳向好，带动写字楼租赁市场需求持续活跃，多个城市核心商圈写字楼市场净吸纳量创近年新高，其中科技、金融等行业头部企业需求稳健，成为市场需求主力。在此背景下，写字楼租金指数监测的15个重点城市写字楼平均租金环比小幅上涨，与贯穿全年的写字楼市场回暖势头保持一致。

展望未来，在我国统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现的大背景下，2022年我国国民经济的稳步复苏将为企业的扩张创造良好的经济环境，进而对写字楼市场形成有力支撑。但同时，受新增供应累积、疫情期间被抑制的租赁需求逐步释放完毕等多重因素影响，未来部分城市写字楼市场空置率或将上升，写字楼租金或将面临下行压力。

重点城市写字楼市场表现

1、供需趋势：城市间写字楼市场需求分化，TMT相关企业需求旺盛

（1）总建筑面积：一、二线城市甲级写字楼项目总建筑面积保持稳定增长，一线城市占比超五成

图：2021年四季度重点城市甲级写字楼总建筑面积

根据中指监测数据（点击试用），截至2021年四季度，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共17464万平方米，占重点城市总量的54.4%，存量较多；二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共14668万平方米，占重点城市甲级写字楼总量的45.6%。同时，二线内部不同城市存量呈现明显分化，成都、武汉、杭州总量在2000万平方米以上，重庆、南京、长沙在1000-2000万平方米之间，天津、青岛、苏州、南昌在1000万平方米以内。

（2）空置率：四季度代表城市甲级写字楼空置率明显分化，北京、重庆空置率小幅下降

图：2020年四季度-2021年四季度代表城市甲级写字楼空置率

2021年四季度，代表城市写字楼市场空置率呈现明显分化。在空置率上升的城市中，广州受新增供应项目入市影响，空置率较上季度上升1.8个百分点至8.6%，但仍为代表城市中水平；武汉、天津、成都、南京甲级写字楼空置率均有所上升。在空置率下降的城市中，北京得益于互联网科技企业快速扩张，租赁需求快速增长，整体空置率出现回落，为14.8%，较上季度下降1.4个百分点。重庆在成渝地区双城经济圈、西部金融中心、国际消费中心等政策利好背景下，市场租赁需求稳定，空置率为27.2%，较上季度下降2.3个百分点。

（3）租赁案例：四季度，TMT相关企业需求相对较多，仍是租赁市场主力

2021年，中指数据CREIS（点击试用）共监测到租赁成交案例278笔，其中TMT行业85笔，占比约三成，需求相对较多；租赁和商务服务业、批发以及零售业、金融业、建筑和房地产业等分别监测到47笔、44笔、27笔、19笔租赁案例，以上五个行业合计占比近8成。

2、大宗交易：重点城市写字楼大宗交易总体表现活跃，一线城市优质写字楼资产市场热度较高

2021年，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到已成交大宗交易223宗。从城市等级来看，一线城市共监测到155宗，占比69.5%，其中，上海、北京是大宗交易最为活跃的城市，大宗交易数量分别为82宗、39宗；广州和深圳均为17宗。二线城市中，苏州和杭州大宗交易相对活跃，分别为19宗和12宗；重庆、天津、南京和成都4个城市均在5—10宗之间。从交易金额来看，2021年重点城市监测到多笔金额较大的大宗交易案例，如佳兆业集团控股有限公司130亿元收购北京耀辉国际城；和谐健康保险股份有限公司91亿元收购北京SK大厦（原凯德大厦）。

综合来看，2021年，重点城市写字楼大宗交易总体表现活跃，特别是一线城市的优质写字楼物业价值持续凸显，而外资在大宗交易市场的参与度也在不断提高。根据2021年下半年重点城市写字楼市场的表现，预计2022年优质写字楼物业的投资价值将进一步显现，写字楼大宗交易市场有望保持活跃。

[1]写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。