2021年12月初，中央经济工作会议在北京召开，连续三年将发展住房租赁市场确定为年度工作重点，强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。近年来，我国加快推动住房租赁相关政策的顶层设计，对住房租赁市场支持力度持续加大。同时，随着流动人口规模的持续扩大和家庭户规模的不断缩小，我国住房租赁市场需求不断增长，住房租赁市场正迎来蓬勃发展期。

图：住房租赁市场概况

从政策焦点看我国住房租赁市场发展的三个阶段

（一）发展起步阶段（2014年之前），以廉租房和公租房为重点解决低收入家庭住房问题

由于住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等因素影响，早期我国住房租赁市场发展缓慢，城市居民以租赁公房为主。直至1995年，建设部印发《城市房屋租赁管理办法》，我国住房租赁市场相关政策才正式出台。1998年房改以后，我国住房租赁市场逐步发展，但整体发展水平仍十分有限。这一阶段，政策重点以廉租房和公租房这类政策性租赁住房为主，关注解决低收入家庭的住房问题。

1998年7月，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房（廉租房）。2007年8月，国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，多渠道增加廉租住房房源。2010年2月，国务院印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出大力发展公共租赁住房（公租房），完善住房供应体系，培育住房租赁市场。2013年底，住建部等部门发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，提出从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。（文末附我国住房租赁相关政策梳理）

（二）快速发展阶段（2015—2019年），明确建立“租购并举”的住房制度

2015-2019年，随着我国城镇化进程的不断推进，流动人口规模的扩大，我国住房租赁市场快速发展。2015年以来，我国城镇化率平均每年提高超1个百分点，2019年城镇化率达到62.7%。与此同时，流动人口规模超过2.5亿人，高校毕业生规模屡创新高，城市住房租赁需求呈现快速增长的趋势。与此同时，持续上涨的房价让购买住房的门槛不断提高，越来越多的城镇居民只能通过租赁住房以解决居住需求。这一阶段，住房租赁市场开始受到国家重视，相关政策加快出台，“租购并举”的住房制度逐步确立。

2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后，政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快。2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”；12月，中央经济工作会议重点强调加快住房租赁市场立法。2017年10月，党的十九大报告进一步明确了重点培育住房租赁市场、让住房回归“居住属性”的政策导向，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2019年底，中央经济工作会议五年内第四次将发展租赁住房确定为工作重点（仅2018年中央经济工作会议未提及住房租赁），凸显了住房租赁市场在我国住房体系中的重要地位。

在中央顶层设计的指导下，各部委密集在重点城市开展住房租赁市场发展试点工作。2017年8月，国土资源部、住建部先后分两批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、福州、青岛等18个城市开展试点，积极探索利用集体建设用地建设租赁住房。2019年7月，财政部、住建部先后分两批在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等24个重点城市进行试点，由中央财政提供资金支持上述城市在住房租赁市场发展方面先行先试。

（三）高质量发展阶段（2020年至今），以保障性租赁住房为抓手解决住房租赁市场结构性问题

近年来，我国住房租赁市场进一步发展，同时市场结构性问题也逐渐显现。2021年我国城镇化率为64.7%，流动人口规模达3.85亿人，创历史新高，带动城市住房租赁需求快速增长。与此同时，大城市新市民、青年人普遍面临“租房难、租房贵”等问题，小户型、低租金房源供给相对不足，租赁市场供求结构性矛盾逐渐凸显。这一阶段，政策以保障性租赁住房为抓手，重点解决住房租赁市场结构性问题。

2020年12月，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为2021年经济工作的重点任务之一，并首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。此后，住房和城乡工作会议、《2021年政府工作报告》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等都重点提出聚焦解决城市新市民、青年人等住房难题。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，强调加快建设保障性租赁住房，重点解决城市新市民、青年人住房难题，并在土地、金融、财税等多个领域给予强力政策支持。此后，48个[ 数据截至2022年1月27日。]省市密集出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（或征求意见稿），同时根据住建部公布数据，40个重点城市“十四五”期间计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中，2021年已完成94.2万套（间）。1月20日，住房和城乡建设工作会议指出，“大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）”，保障性租赁住房建设将进一步提速。中指研究院曾推出专题文章《制度大年！发力保障性租赁住房，“十四五”要这么干》，对保障性租赁住房的相关政策进行了梳理与探讨。

从市场数据看我国住房租赁市场的现状特征

（一）2021年30个重点城市平均租金累计上涨4.2%，城市间市场分化明显

住房租赁市场整体租金水平稳步上涨。2021年，我国统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展成效显现，住房租赁市场从疫情负面影响中逐渐恢复。2021年重点30城平均租金保持稳步上涨，年度累计上涨4.2%。从月度走势看，2021年前三季度，受“换岗季”、暑期“毕业季”等因素影响，租赁市场行情持续升温，平均月租金呈现持续上涨趋势；租金环比上涨城市数量逐月增多，于9月达到年内峰值，29个城市租金环比上涨。进入四季度，随着市场传统淡季来临，新增租赁需求和换租需求回落，平均租金呈现微幅下降趋势；12月重点30城平均月租金45.7元/平方米，环比下跌0.28%，26个城市租金环比下跌。

图：2020年10月至2021年12月重点30城住宅租赁平均月租金变化情况

城市间租金表现分化明显。从租金水平看，核心城市租金处于较高水平。2021年12月，在重点30城中，一线城市平均月租金为70.5元/平方米，远高于二线城市月租金水平（29.0元/平方米）。分城市看，北京、深圳、上海三个一线城市平均月租金都超过70元/平方米，租金水平处于领先梯队；广州、厦门、杭州、南京、福州、宁波、成都、苏州、大连等9个城市平均月租金在30—50元/平方米之间，处于中游水平；天津、青岛、武汉、西安、重庆等18个城市平均月租金在30元/平方米以下。

从租金变化趋势看，一线城市涨幅明显高于二线城市，重点城市群的核心城市租金涨幅排名靠前。2021年，在重点30城中，一线城市平均月租金年度累计上涨5.37%，高于二线城市3.93个百分点。分城市看，在20个平均租金上涨的城市中，北京（8.37%）、厦门（6.48%）、广州（5.96%）、苏州（5.59%）和上海（5.56%）等五个城市年度涨幅超过5%，主要是长三角、珠三角、京津冀的核心城市；杭州、西安、成都、南京等4个城市年度涨幅在3%—4%之间。而下跌的城市主要分布在中西部和东北地区，其中，贵阳、昆明、太原、长春、南昌、南宁等6个城市年度跌幅超过2%。

图：2021年12月30个重点城市平均月租金水平及同比涨跌情况

图：2020年10月至2021年12月北上广深平均月租金水平及环比涨跌情况

（二）90平方米以下中小户型租赁房源供应占比近七成

根据中指监测的市场挂牌房源数据，2021年，重点30城租赁房源供应结构以中小户型为主，90平方米以下房源供应占比近七成，其中，30—60平方米和60—90平方米租赁房源供应占比分别为26.7%和29.2%。分梯队看，一线城市小面积租赁房源占比高于二线城市，一线城市60平方米以下租赁房源供应占比为40.3%，二线城市为36.0%。具体城市来看，杭州60平方米以下房源供应占比达53.7%，是重点30城中超过50%的城市；深圳60平方米以下房源供应占比达49.7%，比重明显高于北上广。

表：2021年30个重点城市租赁房源供应结构

从人口数据看我国住房租赁市场的发展趋势

（一）流动人口规模持续扩大，人口加速向重点城市群、核心城市聚集，城市住房租赁需求规模庞大

第七次人口普查数据显示，我国人口流动情况发生明显变化，主要有以下三大特征：

一是整体流动人口规模持续扩大。截至2020年底，我国流动人口规模达3.76亿人，较2010年大幅增长69.8%，增加1.5亿；流动人口占总人口比重达26.6%，占比较2010年扩大10.1个百分点。

二是人口加速向重点城市群、核心城市聚集。截至2020年底，长三角、珠三角、京津冀等8个重点城市群常住人口规模达8.9亿人，占常住人口比重达63%。2010至2020年，8个重点城市群常住人口规模增量超7100万，其中珠三角、长三角人口增量超1800万，京津冀、成渝、中原、山东半岛和粤闽浙沿海城市群人口增量均超500万。从30个重点城市来看，截至2020年底，共有重庆、上海、北京、成都、广州、深圳等15个城市常住人口在1000万以上。其中，深圳、广州、成都等3个城市十年间常住人口增量超过500万；西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、北京等10个城市常住人口增量超过200万。

三是城市内部人口流动性明显增强。随着城市建设的不断发展，功能分区、产业布局会逐渐调整，城市内部的人口流动性也会逐渐增加。截至2020年底，我国市辖区内人户分离人口为1.17亿，较2010年增加0.77亿，大幅增长192.4%。其中，深圳、武汉、成都、西安、南京等重点城市市区内人户分离人口规模增长均在1倍以上。

整体来看，近年来我国人口流动性明显增强，人口加速向京津冀、长三角、珠三角、成渝等重点城市群聚集。庞大的流动人口规模和快速增长的市内人户分离规模，都极大催生了住房租赁需求，尤其是在重点城市群、核心城市，住房租赁需求将更加旺盛。

图：2011—2020年重点城市常住人口增量情况

数据来源：各地统计局，中指研究院整理

（二）家庭户规模小型化趋势明显，小户型住房需求增加

历次人口普查数据显示，我国家庭户规模呈现明显小型化趋势。2000年我国平均家庭户规模为3.44人/户，2010年为3.10人/户，2020年为2.62人/户。在30个重点城市中，2011-2020年的十年间，除深圳家庭户规模小幅增长0.13人/户外，其他29个城市家庭户规模均有所下降，呈现家庭小型化趋势。其中，北京、上海、广州等一线城市家庭户规模较2010年分别下降0.14人/户、0.17人/户、0.51人/户；成都、杭州、济南、重庆等重点城市降幅也都在0.2人/户以上。

多数重点城市家庭户规模低于平均水平。2020年，30个重点城市中有21个城市家庭户规模小于平均水平。其中，上海（2.32人/户）、北京（2.31人/户）、深圳（2.25人/户）、广州（2.22人/户）等一线城市家庭户规模均明显低于平均水平，在重点30城中也处于靠后位置。

我国的家庭结构小型化与人口流动增强、初婚年龄推迟、离婚率上升等密切相关，家庭结构小型化是伴随经济发展所产生的一个社会现象，美国、日本等发达国家家庭户规模也相对较小。家庭结构小型化，对于住房市场的结构将产生一定影响，中小户型住房需求将有所增加。

图：2010—2020年重点城市家庭户规模变化情况

住房租赁市场的发展前景

根据上述分析，我们对住房租赁市场发展有以下几点判断：（1）随着国家政策支持力度逐渐加大，流动人口租赁需求持续支撑，住房租赁市场将迎来蓬勃发展期；（2）重点城市群、核心城市的人口吸引力更强，这些城市的住房租赁市场拥有更广阔的发展前景；（3）随着家庭户规模逐渐小型化，小户型住房需求将有所增加。

随着住房租赁市场的快速发展，租赁住房运营企业、房地产开发企业、装饰装修企业、金融机构等产业链相关企业都可能寻得发展机遇，保障性租赁住房、长租公寓等住房租赁细分领域也将成为企业增量发展和转型发展的探索方向。比如2022年，我国保障性租赁住房建设将进一步提速，年度筹集规模达240万套（间），房地产开发企业可借此契机为政府提供保障性租赁住房的代建服务，进一步丰富企业利润增长点，助力企业转型发展。

附表：我国住房租赁相关政策梳理

数据来源：政府网站，中指研究院整理