摘要

2021年，中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线，多地完善预售监管工作机制，加强房屋预售“节点”管理，各地房地产扶持政策频出，部分城市信贷环境改善。从2021年重点城市开盘情况来看，杭州、南京和武汉保持较高水平，从去化来看，上海和杭州去化效果非常好，平均去化率超8成。

1.开盘量：开盘量：重点城市开盘3146次，推出房源超60万套

2021年，12个重点城市住宅类项目共计开盘3146次，推出房源超60万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘178次；二线城市中杭州、南京和武汉开盘次数较多，分别为726次、446次和428次。深圳、天津、苏州和南昌开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2021年，杭州的融创云帆未来社区夺得项目推盘套数排行榜榜首，2月8日开盘一次性推出1760套房源，该项目为纯新盘，位于钱塘新区，属刚需项目，开盘均价为19300元／平方米。

2.去化情况：平均去化约为6成，上海、杭州去化效果较好

2021年，12个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为60％。从各季度走势来看，2021年季度去化较上季度有所上升，月均去化较去年同期有所减少，第二季度去化持续上升，处于近三年同期较高水平，第三季度去化稳中微降，略高于去年同期月均去化，第四季度去化持续下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所上升。

从项目去化情况来看，2021年共有767个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和上海，其中杭州较多，占据335席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的70％。

3.产品定位：刚需类楼盘占比达65％，平均去化水平超6成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2021年开盘项目中刚需类产品占据主流地位。65.4％的项目主要面向首次置业或首次改善的刚需型需求，34.2％的楼盘主推针对中高端改善类产品户型，仅0.3％的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

4.客户情况：刚需客户占据主流，交通、周边配套设施为关注焦点

根据调研现场客户访谈获悉，购房群体年龄偏向中青年，年龄段普遍在40岁以下，影响这个购房群体的主要因素有上班通勤交通便利、配套设施齐全。客户主要考虑项目是否具备完善的周边配套设施、地理位置优势、交通便利。

2021年主要城市新开盘总结

2021年，中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线，多地完善预售监管工作机制，加强房屋预售“节点”管理，各地房地产扶持政策频出，部分城市信贷环境改善。从2021年重点城市开盘情况来看，杭州、南京和武汉保持较高水平，从去化来看，上海和杭州去化效果非常好，平均去化率超8成。

本报告针对2021年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。

1、开盘量：重点城市开盘3146次，推出房源超60万套

2021年，12个重点城市住宅类项目共计开盘3146次，推出房源超60万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘178次；二线城市中杭州、南京和武汉开盘次数较多，分别为726次、446次和428次。深圳、天津、苏州和南昌开盘量相对较少。

图：2021年重点城市开量

数据来源：中指数据CREIS

从各城市单项目推盘量来看，2021年，杭州的融创云帆未来社区夺得项目推盘套数排行榜榜首，2月8日开盘一次性推出1760套房源，该项目为纯新盘，位于钱塘新区，属刚需项目，开盘均价为19300元/平方米。

表：2021年主要城市项目推盘量10

数据来源：中指数据CREIS

2、去化情况：平均去化约为6成，上海、杭州去化效果较好

重点城市新开盘去化率均值为60%，上海去化近9成

2021年，12个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为60%。从各季度走势来看，2021年季度去化较上季度有所上升，月均去化较去年同期有所减少，第二季度去化持续上升，处于近三年同期较高水平，第三季度去化稳中微降，略高于去年同期月均去化，第四季度去化持续下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所上升。

图：2021年重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：中指数据CREIS

分城市来看，4个城市去化率超过平均水平。上海和杭州2021年市场需求表现旺盛，去化效果非常好，平均去化均超8成；其次广州、成都和重庆去化也非常好，去化率约为60%左右。而苏州、武汉和天津平均去化率分别为44%、43.6%和42.9%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。

图：2021年重点城市新开盘项目平均去化率

数据来源：中指数据CREIS

2021年共有767个项目开盘售罄，杭州、南京和上海分别占335席、108席和93席

从项目去化情况来看，2021年共有767个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和上海，其中杭州较多，占据335席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的70%。

从开盘去化率排行榜来看，64.9%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超3成，另有少量投资项目。其中刚需项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日全部售罄。如2月8日开盘的杭州的融创云帆未来社区，开盘当日推出1760套房源，当天推出房源全部售罄；另外，去化效果非常好的刚需楼盘多位于郊区或远郊区，购房者多关注和选择性价比高的刚需产品，主要考虑项目周边的环境、公共交通、教育、餐饮娱乐等配套资源等因素。

3、产品定位：刚需类楼盘占比达65%，平均去化水平超6成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2021年开盘项目中刚需类产品占据主流地位。65.4%的项目主要面向首次置业或首次改善的刚需型需求，34.2%的楼盘主推针对中高端改善类产品户型，仅0.3%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

图：2021年重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况

数据来源：中指数据CREIS

刚需类项目平均去化率超六成。市场上主流产品仍为刚需项目，12个城市刚需类项目占比达65.4%，平均去化率62.5%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备品牌地产、地铁沿线、配套完善等优势的产品。如广州的保利珑玥公馆是品牌地产，地铁沿线；另外苏州的新希望锦麟铂悦府因具备配套完善，交通便利，开盘当天全部售罄。

表：2021年部分刚需项目推盘及去化情况

数据来源：中指数据CREIS

中高端改善类项目占比达34.2%，较去年同期小幅上涨。12个城市中高端改善类项目占比达34.2%，平均去化率65.7%。

监测数据显示，2021年去化非常好的中高端项目集中于上海、南京和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及配套资源丰富、交通便利、宜居生态地产等方面。

表：2021年部分改善型项目开盘去化情况

数据来源：中指数据CREIS

投资型项目主要以地理位置优越和地铁沿线等项目特色为主，去化率超5成。2021年去化非常好的中高端项目集中于上海、南京和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及配套资源丰富、交通便利、宜居生态地产等方面。

表：2021年部分投资类项目开盘去化情况

数据来源：中指数据CREIS

4、客户情况：刚需客户占据主流，交通、周边配套设施为关注焦点

刚需客户年龄段普遍在25-40岁之间，交通便利和位置优越为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，购房群体年龄偏向中青年，年龄段普遍在40岁以下，影响这个购房群体的主要因素有上班通勤交通便利、配套设施齐全。客户主要考虑项目是否具备完善的周边配套设施、地理位置优势、交通便利。

表：刚需项目部分代表客户访谈情况

数据来源：中指数据CREIS

中高端改善客户主要考虑项目的周边生态环境，大户型、配套设施完善为选购热点产品。中高端改善客户群体年龄段在35-50岁之间，该群体有一定的经济基础，希望改善当前的居住环境，该群体会主要关注项目的小区居住品质、户型设计、周边资源和交通便利性。

表：中高端改善部分代表客户访谈情况

数据来源：中指数据CREIS

投资类客户更看中项目的空间。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，考虑因素主要是地理位置优越，地区的未来规划有潜力。

表：投资类部分代表客户访谈情况

数据来源：中指数据CREIS

报告来源：《2021年新开盘总结报告》