深圳楼市调控进入深水区，最“抗跌”的豪宅也开始松动了。

林舒（化名）是深圳豪宅标杆片区深圳湾的房产经纪人。6月16日，林舒告诉时代周报记者，自己已连续3个月没有开单。

林舒表示，“2·08”新政落地后，深圳湾片区指导价与市场价之间差距悬殊，银行根据指导价发放房贷，买家首付款大幅提高。以恒裕滨城一期为例，该小区指导价约为11.6万元/平方米，而市场成交均价已接近25万元/平方米。对于二套房购房者，买房本来就需要七成首付，银行按指导价放款，则接近全款购房。

“其实能买得起深圳湾的人一般都有全款买房的实力，但他们的决策受市场影响。现在市场太冷，他们不会轻易行动。”林舒表示，与去年同期相比，深圳湾近期成交量大幅缩水。市场上多是刚需新盘，片区交易人员无法将积累的客户有效转化，压力巨大。

深圳湾是深圳楼市的晴雨表。据行业数据显示，6月1日-15日，深圳新房成交2303套，二手房成交1540套，均为近年新低。

时代周报记者从多名一线房产经纪人处获悉，近期多区标杆豪宅盘价格均出现回调，多名业主降价超百万元。与此同时，豪宅盘的成交周期也在拉长，部分房源挂牌时间接近一年才得以成交。

龙岗别墅多次流拍

一套房源降价630万元仍无人买单，过去不敢想象的事正在深圳楼市发生。

5月28日，深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园（一期）2号楼101房产第二次在阿里拍卖网上架。该房源挂牌价约为920万元，低于评估价130万元。挂牌当日，该房源因无人竞价流拍。

事实上，该房源于5月8日被首次拍卖。次拍卖时，该房源挂牌价为1150万元，相比于入手时的1550万元降价400万元。尽管有5705次围观，但仍无人报价，最终流拍。前后二次拍卖总共降价630万元，均无人报价。

时代周报记者注意到，璞岸花园的另一套房源也出现多次拍卖无人报价的情况。今年1月，璞岸花园（二期）13号楼104房以780万元拍卖；2月19日和5月15日，该房源均以624万元拍卖。据悉，该房源登记价约为800万元，三次拍卖共计降价176万元，但仍遭遇流拍。

图源：阿里拍卖网

同样是豪宅拍卖，西部的壹方城走出截然不同的行情。

近日，一套壹方城一期2座房源在京东拍卖网上线，该房源面积249.47平方米，共吸引11人报名、29224人围观。最终，该房源成交价接近以4800万元，单价为19.2万元/平方米。若加上个税、契税等交易费用，单价超过20万元/平方米，高于市场价。

6月16日，一名宝安经纪人对时代周报记者表示，壹方城法拍房高于市场价成交的关键原因是稀缺。该房源楼层高、视野好，属于楼盘的楼王户型。这种户型平时市场上流通房源极少，只要挂牌即有人询价。同时，由于地段偏远，大鹏片区楼市向来冷淡，住宅产品流通性差。市场横盘期，投资客都在关注更有价值的标的，不具备投资价值的豪宅产品无人问津。

多个房源降价超百万元

不仅法拍房，“2·08”新政后，深圳豪宅业主心态明显变化，挂牌价下调幅度普遍较大。

时代周报获悉，6月13日，一名蔚蓝海岸3期业主下调122平方米的房源价格20万元。从5月开始，该房源先后4次调价，幅度分别为100万元、50万元、30万元、20万元。5月15日-6月13日，该房源共计降价200万元。

6月15日，一名蔚蓝海岸一期业主将房源由总价1300万元调价至1120万元，降价180万元。

与蔚蓝海岸相距4公里的南海玫瑰花园，也有业主短期内多次降价。6月16日，一名蛇口经纪人告诉时代周报记者，一名南海玫瑰花园业主一个月内降价3次，总共降价212万元。此外，龙华合正中央原著、红树湾红树西岸等楼盘均有业主做出不同程度让步，在原来挂牌价基础上大幅降价。

深圳豪宅市场转向，早在2020年便有苗头。

行业数据显示，2020年深圳豪宅预售供应量为70.09万平方米，同比下滑15.9%。成交量为42.46万平方米，同比下滑30.7%。成交均价同比下滑3.6%至101404元/平方米。

 今年5月，深圳一手豪宅共成交412套，环比下滑2.6%；成交面积为5.94万平方米、成交均价为111084元/平方米，环比均录得微跌。

最坚挺的豪宅产品，为何开始松动？

6月16日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者分析称，豪宅降价主要有预期和资金等方面的因素。现在降价的豪宅主要是去年涨幅过快的房源，有过度用杠杆的可能。因为金融环境收紧、融资利率明显上调，导致投资客资金链紧绷，需要通过降价卖房释放杠杆，以此提高资金流动性、缓解资金链紧张的情况。同时，部分投资客认为房价阶段性已经到来，此时出手房产是落袋为安。

“豪宅能否投资主要看所处的区域以及价格是否被高估。如果房价曾在短期内快速上涨，则依然存在风险没有释放完毕的可能。”李宇嘉说道。