中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动，并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告，为读者提供参考借鉴。

重点城市解读请至文末获取

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。此项政策是继“三道红线”等金融监管措施之后，土地端的又一重要新政。

6月3日，郑州市“两集中”政策实施以来首批集中供地土拍正式开始，本次共成交49宗，合计约3396亩，共收金414.21亿。此次首批集中出让的地块当中，受原有供应模式和历史因素影响，多以城改项目后期用地为主，大多数是“定向地”，“公开地”所占比例较小，除3宗净地竞争激烈外，其余基本以底价成交，因此对后市产生的影响更多表现在不同板块市场预期的分化、未来房企间的竞争生态、以及本土企业拿地策略的调整等方面，或在第二轮、第三轮集中土拍阶段才能逐渐得以呈现。本次集中出让的住宅用地，将在今年底或明年上半年迎来集中入市，新盘的集中供应会短期内改变市场供需关系，从而进一步加剧郑州楼市分化。

01
供应分析

4月30日，郑州市自然资源和规划局公布了首批集中供地清单，共涉及49宗地块，其中，住宅用地46宗，商业用地1宗，商住混合用地2宗。建设用地面积共计226.43万㎡，折合3396亩，规划建筑面积720.17万㎡，起始价共计373.69亿元。根据政府供应计划安排，郑州市本年度住宅用地第二次、第三次集中出让时间预计为7月、10月。2021年郑州政府计划加大土地供应量，涉宅供地增至1166.29公顷，约17494.35亩，同比增长约17％，本批次集中供应约占全年总计划的19％。

从供应规模来看，首批住宅涉及8大主城区及上街区。其中金水区10宗，经开区7宗，郑东新区、惠济区各6宗，管城区、高新区各5宗，中原区、二七区各4宗，上街区2宗。按规划建筑面积计算，金水区、郑东新区和经开区分别以193.65万㎡、115.94万㎡和110.20万㎡位于各区供应面积前三名。

按供应价格和总额，郑东新区以起始总价108.28亿元、起始楼面价9339.63元／㎡居于各区首位。

02
成交分析

由于郑州市在城镇化进程中，有明显的城中村改造特性，一般开发商在早期拆迁时就已经介入并投入大量资金，因此，大部分地块在经过招拍挂之前，归属就已经明确。本次土拍涉及老鸦陈、铁炉等多个城市改造项目，净地数量相对较少。最终定向地基本以底价成交，公开地以熔断价成交，本次首批集中土拍共揽金414.21亿元，整体楼面均价5751.52元／㎡，无土地流拍。

分区域来讲，郑东新区以141.48亿成交总额、12203.28元／㎡成交楼面价，在成交额和单价上均位于各区；金水区以91.81亿元位列第二；经开区以58.49亿元位列第三。楼面价方面，惠济区和经开区分别以5322.76元／㎡和5308.08元／㎡分列各区第二、第三位。

分企业来讲，华润＆建杭凭借竞得综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））两地块，成为本次土拍拿地金额名；万科与多企业联合，本次竞得5宗地，以39.91亿元位列第二名。

03
重点地块

本次市场重点关注的三个公开地块经开区9号地块，北龙湖10、11号地块被金茂、万科、保利分别以31.67亿、19.5亿和19.5亿熔断价摇中。而综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））并未按照此前市场预计的银泰摘取，而是在经历银泰、正弘和华润＆建杭多轮竞价后，由华润＆建杭竞得。

◆郑政经开出［2021］009号（网）、郑政东出【2021】10号（网）＆郑政东出【2021】11（网）：

本次集中供地中，1宗经开区地块：郑政经开出［2021］009号（网）及2宗北龙湖板块地块：郑政东出〔2021〕10号（网）和郑政东出〔2021〕11号（网）受到市场广泛关注。三宗地块均采用熔断后摇号的方式竞拍，竞拍分两个环节进行，环节为使用郑州市公共资源交易中心网上交易系统进行网上竞价，如达到熔断地价时转为第二环节，通过摇号方式确定土地竞得人。据悉，多个头部房企及大型央企、国企为增大摇中概率，运用多个马甲，缴纳了巨额保证金。最终经过多轮竞价，触发熔断价后由金茂、万科、保利分别以31.67亿、19.5亿和19.5亿摇中。

郑政经开出［2021］009号（网）位于经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南用地性质城镇住宅用地，总用地面积103599.08㎡，规划建筑面积310797.24㎡，容积率＞1.0，＜3.0，限高80米，最终被金茂以31.67亿元熔断价摇中，溢价率30.06％，成交楼面价10189.83元／㎡。

郑政东出〔2021〕10号（网）位于国基路北、龙湖中环西路东，用地性质城镇住宅用地，总用地面积46549.68㎡，规划建筑面积79134.46㎡，容积率＞1.0、＜1.7，限高24米，地块出让采取熔断后摇号的政策，并要求商品住房（毛坯）综合销售均价限价37300元／㎡，商品住房装修价格限价5600元／㎡；最终被万科以19.5亿元熔断价竞得，溢价率30％，成交楼面价24641.60元／㎡。

郑政东出〔2021〕11号（网）位于龙湖内环北路北、龙沄路西，用地性质城镇住宅用地，总用地面积48487.50㎡，规划建筑面积82428.75㎡，容积率＞1.0，＜1.7，限高24米，地块出让采取熔断后摇号的政策，并要求商品住房（毛坯）综合销售均价限价37300元／㎡，商品住房装修价格限价5600元／㎡；最终被保利以19.5亿元熔断价竞得，溢价率30％，成交楼面价23656.79元／㎡。

◆综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））

本次集中供地中，综合用地3（郑政东出〔2021〕8号（网）、郑政东出〔2021〕9号（网））为本批起拍价及成交价地块，起始价为43.6亿元，出让方式为“竞商业、商务地价”方式出让，即直接进入商业、商务用地部分限时增价报价，价高者得。最终经过银泰、正弘和华润＆建杭多轮竞价后，由华润＆建杭以55.5％溢价率竞得，成交金额67.8亿元，成交楼面价9696.52元／㎡。

综合用地3位于金水东路、东风南路、众旺路和七里河北路合围区域，总用地面积12.71万平方米，规划建筑面积69.92万平方米，容积率介于1至5.5，整体限高250米，起拍价43.6亿元，每亩推出起始单价2286.36万元／亩，推出楼面均价6235.52元／㎡。地块自带产业实施方案，对税收、投资额、自持商业等均有要求，并要求摘牌单位竞得该综合用地后，四日内和郑东新区管委会签订《投资建设合同》《产业发展承诺书》。

综合用地3分为郑政东出〔2021〕8号（网）和郑政东出〔2021〕9号（网）两地块，其中，郑政东出〔2021〕8号（网）位于金水东路南、东风南路西，用地性质为商业商务用地（B1、B2）兼容二类居住用地（R2），兼容比例30-35％，建筑限高250米，地下开发不大于三层，并要求投资总额不低于31.39亿元。

郑政东出〔2021〕9号（网）位于东风南路西、七里河北路北，用地性质为商业商务用地（B1、B2）兼容二类居住用地（R2），兼容比例45-50％，建筑限高250米，地下开发不大于三层，并要求投资总额不低于28.86亿元。

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成交明细