城改定向地为主,公开地竞争激烈,郑州首批集中供地竞拍落幕丨“两集中”供地解读
2021-06-09 14:35:48 房天下产业网 来源:中指研究院
2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。
中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动,并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告,为读者提供参考借鉴。
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2021年2月,自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。此项政策是继“三道红线”等金融监管措施之后,土地端的又一重要新政。
6月3日,郑州市“两集中”政策实施以来首批集中供地土拍正式开始,本次共成交49宗,合计约3396亩,共收金414.21亿。此次首批集中出让的地块当中,受原有供应模式和历史因素影响,多以城改项目后期用地为主,大多数是“定向地”,“公开地”所占比例较小,除3宗净地竞争激烈外,其余基本以底价成交,因此对后市产生的影响更多表现在不同板块市场预期的分化、未来房企间的竞争生态、以及本土企业拿地策略的调整等方面,或在第二轮、第三轮集中土拍阶段才能逐渐得以呈现。本次集中出让的住宅用地,将在今年底或明年上半年迎来集中入市,新盘的集中供应会短期内改变市场供需关系,从而进一步加剧郑州楼市分化。
01
供应分析
4月30日,郑州市自然资源和规划局公布了首批集中供地清单,共涉及49宗地块,其中,住宅用地46宗,商业用地1宗,商住混合用地2宗。建设用地面积共计226.43万㎡,折合3396亩,规划建筑面积720.17万㎡,起始价共计373.69亿元。根据政府供应计划安排,郑州市本年度住宅用地第二次、第三次集中出让时间预计为7月、10月。2021年郑州政府计划加大土地供应量,涉宅供地增至1166.29公顷,约17494.35亩,同比增长约17%,本批次集中供应约占全年总计划的19%。
从供应规模来看,首批住宅涉及8大主城区及上街区。其中金水区10宗,经开区7宗,郑东新区、惠济区各6宗,管城区、高新区各5宗,中原区、二七区各4宗,上街区2宗。按规划建筑面积计算,金水区、郑东新区和经开区分别以193.65万㎡、115.94万㎡和110.20万㎡位于各区供应面积前三名。
按供应价格和总额,郑东新区以起始总价108.28亿元、起始楼面价9339.63元/㎡居于各区首位。
02
成交分析
由于郑州市在城镇化进程中,有明显的城中村改造特性,一般开发商在早期拆迁时就已经介入并投入大量资金,因此,大部分地块在经过招拍挂之前,归属就已经明确。本次土拍涉及老鸦陈、铁炉等多个城市改造项目,净地数量相对较少。最终定向地基本以底价成交,公开地以熔断价成交,本次首批集中土拍共揽金414.21亿元,整体楼面均价5751.52元/㎡,无土地流拍。
分区域来讲,郑东新区以141.48亿成交总额、12203.28元/㎡成交楼面价,在成交额和单价上均位于各区;金水区以91.81亿元位列第二;经开区以58.49亿元位列第三。楼面价方面,惠济区和经开区分别以5322.76元/㎡和5308.08元/㎡分列各区第二、第三位。
分企业来讲,华润&建杭凭借竞得综合用地3(郑政东出〔2021〕8号(网)、郑政东出〔2021〕9号(网))两地块,成为本次土拍拿地金额名;万科与多企业联合,本次竞得5宗地,以39.91亿元位列第二名。
03
重点地块
本次市场重点关注的三个公开地块经开区9号地块,北龙湖10、11号地块被金茂、万科、保利分别以31.67亿、19.5亿和19.5亿熔断价摇中。而综合用地3(郑政东出〔2021〕8号(网)、郑政东出〔2021〕9号(网))并未按照此前市场预计的银泰摘取,而是在经历银泰、正弘和华润&建杭多轮竞价后,由华润&建杭竞得。
◆郑政经开出[2021]009号(网)、郑政东出【2021】10号(网)&郑政东出【2021】11(网):
本次集中供地中,1宗经开区地块:郑政经开出[2021]009号(网)及2宗北龙湖板块地块:郑政东出〔2021〕10号(网)和郑政东出〔2021〕11号(网)受到市场广泛关注。三宗地块均采用熔断后摇号的方式竞拍,竞拍分两个环节进行,环节为使用郑州市公共资源交易中心网上交易系统进行网上竞价,如达到熔断地价时转为第二环节,通过摇号方式确定土地竞得人。据悉,多个头部房企及大型央企、国企为增大摇中概率,运用多个马甲,缴纳了巨额保证金。最终经过多轮竞价,触发熔断价后由金茂、万科、保利分别以31.67亿、19.5亿和19.5亿摇中。
郑政经开出[2021]009号(网)位于经开第五大街以西、南三环以北、经开第四大街以东、经南六路以南用地性质城镇住宅用地,总用地面积103599.08㎡,规划建筑面积310797.24㎡,容积率>1.0,<3.0,限高80米,最终被金茂以31.67亿元熔断价摇中,溢价率30.06%,成交楼面价10189.83元/㎡。
郑政东出〔2021〕10号(网)位于国基路北、龙湖中环西路东,用地性质城镇住宅用地,总用地面积46549.68㎡,规划建筑面积79134.46㎡,容积率>1.0、<1.7,限高24米,地块出让采取熔断后摇号的政策,并要求商品住房(毛坯)综合销售均价限价37300元/㎡,商品住房装修价格限价5600元/㎡;最终被万科以19.5亿元熔断价竞得,溢价率30%,成交楼面价24641.60元/㎡。
郑政东出〔2021〕11号(网)位于龙湖内环北路北、龙沄路西,用地性质城镇住宅用地,总用地面积48487.50㎡,规划建筑面积82428.75㎡,容积率>1.0,<1.7,限高24米,地块出让采取熔断后摇号的政策,并要求商品住房(毛坯)综合销售均价限价37300元/㎡,商品住房装修价格限价5600元/㎡;最终被保利以19.5亿元熔断价竞得,溢价率30%,成交楼面价23656.79元/㎡。
◆综合用地3(郑政东出〔2021〕8号(网)、郑政东出〔2021〕9号(网))
本次集中供地中,综合用地3(郑政东出〔2021〕8号(网)、郑政东出〔2021〕9号(网))为本批起拍价及成交价地块,起始价为43.6亿元,出让方式为“竞商业、商务地价”方式出让,即直接进入商业、商务用地部分限时增价报价,价高者得。最终经过银泰、正弘和华润&建杭多轮竞价后,由华润&建杭以55.5%溢价率竞得,成交金额67.8亿元,成交楼面价9696.52元/㎡。
综合用地3位于金水东路、东风南路、众旺路和七里河北路合围区域,总用地面积12.71万平方米,规划建筑面积69.92万平方米,容积率介于1至5.5,整体限高250米,起拍价43.6亿元,每亩推出起始单价2286.36万元/亩,推出楼面均价6235.52元/㎡。地块自带产业实施方案,对税收、投资额、自持商业等均有要求,并要求摘牌单位竞得该综合用地后,四日内和郑东新区管委会签订《投资建设合同》《产业发展承诺书》。
综合用地3分为郑政东出〔2021〕8号(网)和郑政东出〔2021〕9号(网)两地块,其中,郑政东出〔2021〕8号(网)位于金水东路南、东风南路西,用地性质为商业商务用地(B1、B2)兼容二类居住用地(R2),兼容比例30-35%,建筑限高250米,地下开发不大于三层,并要求投资总额不低于31.39亿元。
郑政东出〔2021〕9号(网)位于东风南路西、七里河北路北,用地性质为商业商务用地(B1、B2)兼容二类居住用地(R2),兼容比例45-50%,建筑限高250米,地下开发不大于三层,并要求投资总额不低于28.86亿元。
04
成交明细
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