房天下产业网讯：2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”隆重举办。深圳市星河产业投资发展集团副总裁向俊波以《产业常态化形势下的产城之道》为题发表演讲。

深圳市星河产业投资发展集团副总裁 向俊波先生

向俊波：感谢各位同行，感谢各位朋友们，下面我代表星河产业做一下分享。

星河产业总部在深圳，长期立足于大湾区的产业，近两年从大湾区向走，这个过程中也感受到中国房地产的起起伏伏，感受到中国产业园区建设的很热的阶段，下面代表我们企业做一下分享。

一、产业成为地产“新常态”

如果说产业算地产一个板块，这几年确实处在风口浪尖上，产业越来越成为在整个地产板块中的新常态，以前地产公司说我可以做地产不做产业，可以有各种各样的选择，但是现在地产公司要走一二线城市的道路，基本上都离不开产业。

星河产业是星河控股旗下的子公司，这几年随着产业成为整个新常态，产业集团独立出来，在整个集团的发展当中起到了越来越重要的作用。

从去年开始，有几方面的影响让产业成为新常态。首先是今天提到的“三道红线”倒逼的问题，“三道红线”对地产来说是一个利空的政策调控措施，但对产业来说是两可之间。我们分析产业这个行业，“三道红线”伤害到了产业板块的话真是一种误伤，因为一是它主要是服务于产业园客群；二是它满足产业发展的需求而不是居住需求；三是他们的客户全是刚需客户，产业很少是做产业物业投资的，几乎是没有的。我们碰到的客户都是在中心城市面临着用房难、用房贵之后，找到我们的客户，面对的都是刚需客户。所以把产业纳入到地产板块可纳可不纳。

但是如果产业受到“三道红线”调控的误伤。我们也有办法上做一些处理，要把产业和地产彻底的剥离开，星河产业和地产是两个不同的板块，都同属于控股。在控股下面除了地产和产业之外，还有金融板块，还有资金板块，还有运营板块，都在控股下面，严格意义来说并不是地产的一部分。所以真正做园区，尤其是你的母公司体系里面是纯产业类的公司实际上是一个市场机会，当然，还要看资产负债表上能不能剥离得干净。。

因为星河产业深耕在大湾区，尤其是在广州去年碰到一个的问题，广州三产业个圈层的政策调整。以前地产商要拿地，两个办法，一个办法是通过产业勾地，另一个办法是做旧改，以前旧改和产业勾地基本上不搭界，各有各的套路。去年以广州为代表的城市把市区分成了三个圈层，圈层是广州内环路以内的地区，要求产业的面积要达到60%，第二个圈层要达到40%，第三个圈层结合各个地区的情况来制定，现在广州各个区都普遍采用这个政策，不管在不在这三个圈层里面，要求要做到20%，一般会要求你做到30%，这样的话，做城更的业务很多都跟产业结合在一起做，所以很多产业的同事跳槽去了地产的城更板块，都发生在过去的一年时间当中，这是一个新常态。所以产业在一线城市和强二线城市未来是一个相对广阔的市场，发展产业和产业园区也会成为一个常态工作。

二、新常态对于星河产业的“新挑战”

实际上这带来的问题也很多，大家知道广州和深圳中心区的办公楼宇基本上都是过剩的状态，我们把它划成三个圈层之后说是产业的用地要达到60%或者40%，实际上这些产业用地在旧改中全部变成了商业用地，这造成了我们要用商业用地的价格做产业，这个困难非常大，成本和满足的客群需求不一样。

再一个面积规模一下子大了很多，我在星河产业负责华南的业务板块，现在星河在拓的广州和周边的项目中涉及到产业的建筑面积非常庞大，大量使用商地价做产业，给我们的产业带来的挑战非常大，所以这是机遇和挑战并存的时代。我们面临着国家金融政策的有利取向，面临着城市越来越重视产业的基础，同时我们也面临着越来越高的政府的诉求和越来越高昂的做产业的成本。在这个条件下，我们怎么生存，怎么发展？尤其是对于星河这样一个区域性的公司，我们长期立足于产业新城建设的企业来说，其实是蛮大的挑战。

三、新常态下的星河产城之道

现在星河我所管理的华南产业大区里面，我们碰到的城市更新里面有产业内容的项目分布，确实是非常大的规模。星河是一个长期以中心城市做办公物业招商为主的园区运营，我们最成功的项目是深圳·星河WORLD，在旧改出来的地块当中有75万平方米的产业物业全部是自持，在一个园区里能自持75万平方米的产业面积应该不会有很多产业园区愿意做，但是我们星河愿意做，因为我们有产业的解决之道。这个园区从2014年建设到现在大概有1100多家企业，建筑面积160万平方米，年税收30亿左右，1100多家企业入驻在里面。我们围绕的产业也很聚焦。

星河逐步从区域性，围绕着大湾区的公司向发展，现在我们在长三角、成渝地区已经布局星河WORLD产品线。因为大湾区做产业越来难了，要求太高，所以我们能看到各个区域之间的政策差距。我们感觉到现在的长三角政策相对来说比较好，所以特别羡慕长三角做产城的同行，可以用产业勾地，可以有很多做法，但是在珠三角基本上被封死了，产业勾地基本上不可能，产值税收要求很高，而且政府普遍要求你要用商业用地做产业，这是面临的比较大的困境，所以我们要走出去，深耕华南，发展华东，如有条件也去其他一二线城市。

另外，我们把产品进行了多元化。星河产业长期是做办公型的产业园区，我们的成本相对比较高，我们到湾区稍强二线的城市必须要对我们的产品进行新一轮的创新和改革。另一方面，我们做创新孵化很有经验，我们可以吸引有成长潜力的初创企业入驻，我们有很好的产研办公产品，可以容纳世界500强企业发展要求。现在，为提升产品功能整体适配性，我们打造智能制造基地产品线，去年我们在关东惠州拿到了制造业园区的项目——惠州·星河IMC，希望通过从企业孵化一直深耕到智能制造领域里面，形成真正的全生命周期的产业服务运营商。

我们在惠州的项目是以制造为主的园区。联东U股、中南高科的成本控制，产品设计值得我们学习。相比之下，我们做制造的时候，对于成本的控制没有那么强。这是我们面临的挑战。我们一步一步在学，希望我们的经验能够让大家今后少付学费。

另外，产城融投是星河的运营优势。我们是深创投的第二大股东，大股东是深圳国资委，第二大股东就是星河控股，所以我们有很强大的投资能力。我们这几年大概投了超190多个项目，这些项目当中上市的大概有30多个，比例非常高。在投资界我们算是做得比较好的，因为我们作为LP加进去的，深创投投资了超2000个企业，这里面上市的企业超过200家，这是我们从投资端导入到产业端的一个庞大的产业资源群。

通过“产城融投”延展的“房东+股东”的商业模式是星河产业发展特色。期，初创企业入驻孵化器都可以不交租金，我们通过租金/服务/产权换股权来培育他们成长。我们不仅作为他的房东，我们更希望做他的股东，伴随企业整个的成长区分享发展红利，这是星河做产业的动力。我们老板在一个园区投150亿，自持75万平方米的物业，这没有多少运营商能做得到的。另外，以园区+社区发展特色区做产城融合，对园区各业态融合提出了更高的要求。

现在有很多大家耳熟能详的的企业在我们的园区里都经历了早期发展阶段，在深圳这片创业土地上，在星河的孵化器和星河的产研办公楼里度过了攻坚阶段。我们星河产业也致力于做企业事业合伙人，陪伴他们更好成长。

聚人才、集产业、共成长，这是星河产业的发展愿景。星河产业是一个扎根在大湾区，发展在长三角、京津冀、成渝经济圈的、很有特色的产城融合践行者，也是一家能把投资和耐心跟企业的发展、产业园区长久结合的企业，希望这样的企业不会被时代所辜负，也希望把我们所走过的路径跟同行们共分享，实现共成长。谢谢大家！