房天下产业网讯：2021年4月22日，由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2021中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十四届中国物业服务百强企业家论坛在北京柏悦酒店举办。中指研究院物业百强研究负责人牛晓娟发布2021中国物业服务百强企业研究报告。

中指研究院物业百强研究负责人 牛晓娟女士

2021中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十四届中国物业服务百强企业家论坛

【视频直播】【会议专题】【2021中国物业服务百强企业研究报告】

牛晓娟：尊敬的各位嘉宾，大家上午好！

下面我来为大家发布2021中国物业服务百强企业研究报告。百强研究方法体系经过不断改进和完善，形成“2021中国物业服务百强企业指标体系”，包括5个二级指标、21个三级指标，采用因子分析方法，研究分析形成2021中国物业服务百强企业。全面、客观、真实地反映物业服务企业发展状况和发展趋势，供企业参考和借鉴。

20万家企业中优选并邀请2000余家企业进行百强研究的申报，近千家企业填报数据，经过审核有500余家企业符合要求，最后产生了260余家是百强企业。这些企业跟行业比起来是名副其实的千里挑一，数据来源除了百强企业填报的数据外，还包括中房指数系统数据库及中国房地产统计年鉴的数据，包括政府相关部门的公开数据；以及自从2008年发布百强研究以来10余年积累的数据资料。同时对这些数据进行严格的复核，从审计报告的角度进行复核，对数据进行交叉复核，对于有疑问的数据还会进行现场复核。

下面从管理规模等五个维度为大家分析2021百强企业发展特点，在分析的基础上最后为大家提出发展策略建议。

1.1 从规模角度来看，2020年，百强企业管理面积均值达4879万平方米，同比增长14.02%，高于同期商品房销售面积增速(2.64%)及房地产百强销售面积增长率(11.6%)。市场份额提升至49.71%，较上年增长6.1个百分点。

1.2 从10企业管理面积均值来看，2020年10企业管理面积均值2.64亿平方米，同比增长27.57% ，市场份额为10.17%，相当于2011年房地产10企业的份额水平。同时，2012年是房地产开发企业开始大量收并购的关键时期，2020年物业百强企业收并购亦创历史新高。行业集中度持续提升是必然趋势，扩规模是物业服务企业成为行业翘楚的必经之路。

1.3 依托兄弟公司，以点扩面，五成以上新增面积来自外拓。百强企业积极承接兄弟企业独立开发或合作开发的项目，百强企业中有开发背景的企业数量占比超七成，这些企业管理面积中50%以上来自兄弟开发企业。同时，企业进驻兄弟企业开发项目后，“以点扩面”，挖掘市场。市场化拓展成为百强企业新的增长极。2020年，百强企业新增管理面积中超过5成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的增长贡献各半。

1.4“大鱼吃大鱼”+围绕产业链。去年一年中，并购这个词吸足了大家的眼球，我们总结了几个特点：首先，2020年，百强企业发生的并购案超百余起，交易金额超百亿，涉及面积超3亿平米，其中百强30企业并购案数量占到80%以上。可以看到百强企业间，包括上市公司之间的并购频发，大鱼吃大鱼的趋势非常明显。二是很多企业致力于非住宅领域的并购。三是围绕上下游产业链的并购。当然围绕产业链，延伸紧贴群众需求的增值服务的相关领域，包括电梯广告、食品行业、城市服务领域的并购案频发。

1.5 注重区域深耕，单城市管理面积均值超140万平方米。2020年，百强企业58.93%的管理面积位于五大城市群，较2019年上升2.77个百分点。一方面，大型企业维持原有市场的高市占率，化布局，聚焦高潜力区域，拓展市场版图；另一方面，区域聚焦型企业扎根本土，提升区域“浓度”，提高区域渗透率。2020年，百强企业单个城市项目数量均值为7.18个，单个城市管理面积均值143.49万平方米，增长3.96%。

2.1 营业收入均值实现11.73亿元，同比增长12.81%。

2020年，百强企业营业收入均值实现11.73亿元，同比增长12.81%，低于在管面积增速1.21个百分点。随着收并购和市场化项目拓展增多，百强企业需要一定时间整合、消化。在充分消化并购的项目后，未来收入的增长潜力将进一步释放。规模先行，收入可期。

2.2 10企业的多种经营收入占比35.39%，超过百强企业13个百分点。2020年，百强企业积极稳固基本盘，基础物业服务收入继续增高，达到9.14亿元，同比增长11.92%，业绩贡献度为77.93%；多种经营收入均值2.59亿元，同比增幅达16.08%，增长弹性更高。相较而言，10营收结构的改善节奏更快，2020年，10企业的多种经营收入占比达35.39%，超过百强企业13个百分点。

2.3 非业主增值与业主增值收入占比各半，业主增值服务收入同比增15.49%。

除了基础服务收入和增值服务的比重，详细看一下增值服务内部的比重情况，非业主增值服务的占比大概是55%，业主增值服务的占比是45%，在业主增值服务的内部把它分了四个类别：社区生活服务、围绕业主的资产运营开展的、社区空间运营、其他服务，可以看到社区生活服务的占比是23.50%，资产运营服务占比是29.32%，社区运营空间服务占到28.76%。

2.4 净利润率8.91%，多种经营净利润贡献48.3%。

看一下多种经营的创富能力，因为本身它占到收入的比重只有2成，占到利润的比重将近一半。

2.5 高利润的秘密：成本控制能力突出，成本结构良好。

部分百强企业净利润率超17%，是百强企业均值的2倍以上，营业成本率基本低于70%，远低于百强企业均值（75.48%），成本控制能力突出。

2.6 高利润的秘密：非住宅高价值项目占比高，增值服务收入比重大。因为高利润来源于两个，首先是节流，其次是开源。从节流的角度看一下，人力成本是物业服务企业的比重，是58.32%，有的公司人力成本控制的好，这个比重远小于这个数字，所以控成本的措施我们总结了五点。一是通过不断地扩充管理面积并且加快区域的项目密度，有效地协同管理，利用规模化来降低成本；二是采用适度外包的方法合理压缩成本；三是技术替代人工，有效控制人力成本；四是健全考核机制，对员工进行优胜劣汰，优化员工的结构，从而提高和优化人力成本；五是通过行政管理的精细化，组织架构的扁平化等措施合理控制行政开支也是提升利润率的有效手段。开源的角度是两点，：一是非住宅高价格项目占比高，利润率就高；二是增值服务收入比重越大利润率也越高。

3.1 标准升级，服务升维，品质不断进阶。2020年，新冠疫情期间，百强企业不惧风险，拉起社区生命防护线，以更高标准、更专业的服务，守护社区安全。后疫情时代，百强企业将抗疫中积累的经验和知识，内化为新服务标准，升级安全防御体系，建立规范应急响应体系，整体管控能力、供应链管理能力得到质的提升，同时，一些企业的标准上升到行业标准的高度，提升了整个行业的服务水平。2020年，百强企业收缴率均值为93.57%，续约率达到98.39%，继续保持高位，得益于客户对企业在疫情期间优质服务的认可，物业费收缴周期缩短。

3.2人力资源是生产力，物业公司是非常好的践行了这一点，吸引各路英才，助力行业生产力水平的提升。从人才的学历结构可以看到，百强企业本科学历占比提升到了11.23%，大专以上人员占比提升到22.77%，2020年一共招收了应届本科毕业生超过1.6万人。同时吸引了大量的来自地产、金融、计算机等行业的创新型、复合型人才，提升运作效率，保障企业长期健康发展。优化内部培训系统、薪酬架构，完善激励计划，释放人才潜能。部分上市企业将IPO募资额的10%以上用于招募人才及员工培养。

4.1 10企业平均储备面积1.71亿平方米，是百强均值的9.3倍。2020年，百强企业的储备面积均值为1830.51万平方米，10企业储备面积均值为1.71亿平方米，是百强企业均值的9.34倍，分化明显。

4.2 积极布局非住宅赛道，城市服务空间广阔。目前，8成以上的百强企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。城市服务市场作为未来的蓝海，吸引众多物业服务企业角逐，《“十四五”规划纲要》中，把物业服务作为城市治理、社会治理的重要组成部分，通过党建引领、重心下移、科技赋能来加强物业服务监管，提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平，进而提升城市治理科学化精细化智能化水平，推进市域社会治理现代化。《2021年政府工作报告》也提到鼓励物业服务企业加强公共文化服务，鼓励物业服务企业参与城市公共服务与治理，鼓励物业服务企业支持乡村振兴战略等。

4.3 利用“人+场”优势，响应政策号召，深度布局增值服务。百强企业开展增值服务具有先天优势。，充足的非业主增值服务项目；第二，专业资质和人才、如房屋经纪业务、社区金融服务等；第三，业主基数：业主数量多、管理项目多的企业开展社区增值服务更容易达到理想效果。可以通过标准化流程控制服务质量、通过较高的项目密度摊薄成本，通过品牌优势获取增值服务溢价。政策方面，《十四五规划》、十部委文件、《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》等密集出台，鼓励物业企业发挥熟悉居民、服务半径短、响应速度快等优势，在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利。

4.4 上市企业融资净额累计近千亿，扩规模、智慧化建设弹药充足。截至目前，港股主板40家物业服务企业共融资近千亿元。其中用于收并购及战略投资的资金占比为60%-70%。此外，上市物业企业非常重视数字化运营系统和智慧社区平台建设，预计有10%-20%的资金投入。

5.1 以专业力量守护安全，彰显企业担当，共建共治共享美好生活。疫情期间，全体物业人积极践行保国利民的责任，协同各级政府构建网格化防疫阵线，守护社区家园。同时，百强企业响应国家号召，积极参与基层治理，通过与街道社区建立联动机制，坚持党建引领，与居委会、业主等多方主体联动，共建共治共享美好生活。

5.2 提供就业岗位148万个，热心公益活动，积极践行社会责任。2020年，百强企业提供就业岗位148.3万个，同比增长16.24%，提供外包岗位59.02万个，同比增长7.01%，其中多数为秩序维护、保洁、绿化等基础服务岗位，在解决基层就业，在促进社会和谐稳定方面发挥了重要作用。百强企业在社区公益、扶贫助困、教育助学、医疗健康、灾害救助、绿色环保等公益领域组织公益活动，增加投入力度，为社会发展贡献力量。

6.发展策略：“高速·高质·高密·高效”，迎接物业黄金十年。

基于百强企业的发展趋势，我们提出了以下四条战略建议。物管行业处于黄金十年的开头，物业服务企业要以更快的速度、广度、深度和厚度迎接黄金十年。

1）速度：四家企业冲破“百亿营收”大关，规模追逐愈演愈烈。在目前港股40家上市公司中，16家上市企业管理规模超1亿平方米，碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超3亿平方米，13家企业管理面积在3000万至1亿平方米之间；多数企业规模增速在30%以上，规模追逐战愈加激烈。2020年4家上市企业营收突破百亿元，其中，碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活集团分别实现营收156亿元、105 亿元、101亿元及100亿元。即将超越曾经的学习标杆，2017年我们做过一个专题，分析北美的住宅物业服务商First  Service（181亿元），当时我们号召大家向它学习，因为当时离它的距离还有一个量级，现在我们的收入马上要追上他的节奏，还是非常快的。

“十四五”期间，我们要加倍努力，高速增长，10企业的市场占有率非常有希望在2025年的时候突破三成。因为地产10的份额是27.5%，物管行业现在相当于站在十年前地产所处的发展阶段，如果要想在2025年达到地产行业现在的市场集中度，用五年的时间追上地产十年的脚步，只需要按照现在1027.25%的增速，到2025年物业10企业管理面积将达到近90亿平方米，初步达成市场占有率三成的目标。很多头部企业都发布了自己的发展目标，把这些目标加起来市场占有率也有三成，碧桂园服务在2021—2025年希望收入和利润实现复合增长率50%以上的增长，并且达到1000亿的营收，合约面积要超过18亿平方米，其他头部企业也发布了自己的目标，所以物业服务企业要紧抓速度。

2）广度： 以住宅为基本盘，广泛布局非住宅赛道。现在很多公司都推出了自己非住宅领域的独立品牌，像绿城服务的绿城云享、保利物业的星云企服、中海物业的海纳万商等等，都推出了自己的非住宅品牌。另外，物业服务企业也通过收并购一些非住宅领域的公司快速地进入到这个赛道里面来。这是非住宅领域的机会。物业服务企业围绕空间、资产和人开展多元增值服务，也是拓宽广度的重要方法。

3）深度：物业服务企业兼顾速度和广度的同时还要考虑深度。围绕“空间、资产、人”，开拓多元增值服务。对于中小型企业来说，目前立足于现有的根据地深耕，稳扎稳打提升区域的密度，同时为以后开展增值服务奠定基础。现在也有一些企业下沉到县域市场。

除了在地域上要立足根据地之外，在业务的选择上物业服务企业也要慎重全面开花，要精耕贴心贴身的增值服务，在增值服务种类的选择上，我们认为大概选3-5项比较合适，不宜过多。在非住宅赛道或者其他一些专业领域，物业服务企业更是要做精做专业，做强品牌，这样才能构筑起真正的服务壁垒，达到做足够的深度。

4）厚度：做强团队，健全机制，释放人才潜能。

物管行业正在吸引，并且未来必将吸引更多人才的进入，如何发挥这些人才的作用，留住这些人才，物业服务企业需要非常健全的机制。同时，如果想保持用这么高的速度来扩大规模，服务体系的标准化和立体化，以及管理体系的智能化和平台化就变得更加重要。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞!十倍努力，迎接黄金十年！