房天下产业网讯：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。会上，与会嘉宾以《新形势新格局，百强企业如何拥抱变革，探索发展新道路？》为题，开展了对话研讨。

主持嘉宾：刘李佳先生中国企业评价协会秘书长、党支部书记

对话嘉宾：袁怀中先生  北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长

骆炜先生  汉华文旅控股董事、副总裁

瞿立斌先生  鼎瓯文化旅游发展集团有限公司副总裁

吕芙萍女士  寰图集团副总裁

姚科先生  领地集团有限公司助理总裁兼品牌总经理

靳胜利先生  上海晨曦股权投资基金管理有限公司副总裁

姜海先生  合凡（广州）股权投资基金管理有限公司总经理

李乾先生  四川省景茂置业集团有限公司副总经理

刘李佳：各位嘉宾，大家好！下面进入对话研讨环节，我是本场主持人：中国企业评价协会秘书长刘李佳。本次对话的主题是“新形势新格局，百强企业如何拥抱变革，探索发展新道路”。大家知道“十四五”规划勾勒出了中国未来发展的新形势、新格局，我想先请教袁怀中董事长一个问题，我们知道您对中国另类投资市场具有非常深刻的理解和丰富的经验，您可否从另类投资的角度简单讲讲新形势下地产投资的风险与机遇与以往有什么变化？

袁怀中：其实地产投资本身就是另类投资的一个重要组成部分，所以在这里我跟大家可以简单聊一下我对在新形势下地产公司会面临怎样的一些新的风险，如何构建新的竞争优势。

我们可以回顾一下地产发展的20年，其实开发商分别经历了或者获得了土地红利、周转红利，还有金融红利。目前，应该说这三道红利逐步在消失过程当中。面对从去年以来的整个新形势，开发商应该怎么样才能够构建出自己新的竞争优势呢？我稍微梳理了一下，我觉得应该是用四个词来形容开发商面对未来新形势应该努力打造的方向：1.大格局。1.差异化。3.产品力。4.成本力。

一、大格局

对于大格局而言，我认为其实过去开发商大多处于个体的单打独斗。面向未来，更应该采取合纵联盟的方式，合纵联盟的方式对于不同业态来讲其实就是构建不同业态的联盟。包括“产业+地产”，大家可能最近比较熟悉的很多产业购地的模式，其实就是不同业态联盟的一种表现，也包括不同优势产品操盘者的一个联合，包括现在大家看到的很多开发商在联合操盘一些比较好的项目，这也是在新形势下，面对新的风险，开发商应该扩大自己的格局，最终实现从个体优势转化成组合优势，打开整个合作的一个大胸怀，这是我认为可能点，就是要构建大格局。

二、差异化

这个差异化不是大家常规讲的产品的差异化，我是希望把它表述成一种投资策略的差异化。其实过去几年的知名开发商，特别是百强开发商他们的投资策略基本都形成了一致预期，或者说很大程度上形成了一致预期。在投资区域、投资时点上面，最终形成的结果就是其实大家都扎堆扎到了长三角、珠三角，而且在共同的时间点去投入，导致投资相对比较低。其实开发商还要回顾一下怎么实施自己差异化的投资策略，实现相对好的回报。

三、产品力

从现在开始，产品溢价应该逐步成为开发商的一个支撑法宝。今天演讲嘉宾讲的满足人民群众美好生活需要，这确实是未来我觉得产品力会占据到越来越重要的分量。

四、成本力

其实在未来开发商具有更高毛利，或者超高毛利的时代一去不复返了，在新形势下怎么控制好自己的成本，怎么从成本端去挖利润，可能就变成一个比较重要的来源了。

最后，一句话来祝福我们的开发商，或者说来总结整个的变化。从过去的做大，到未来的做强，希望我们开发商未来一路走好，谢谢！

刘李佳：感谢袁总，刚才袁总点评得非常精辟，大格局、差异化、产品力、成本力。我想大家都应该会有一些新的体会。新形势下国家政策会越来越关注民生福祉，汉华文旅控股多年深耕文旅度假行业，在民生福祉联系紧密。我想请教骆炜先生，和大家分享一下新经济格局下，汉华文旅的创新探索和思考。

骆炜：尊敬的到场嘉宾，大家好，我是汉华文旅控股的董事骆炜，今天非常荣幸有这样一个契机与各位分享在新格局下汉华文旅的探索与思考。

2020年5月国家首次提出“双循环”战略，面对旅游行业市场紧缩，同质化严重，产能过剩，以及疫情影响等一系列压力，“双循环”战略的提出其实为企业指出了新时期的发展方向，对汉华而言，首先要做到的是瞄准内需，提升企业的核心竞争力。

我们主要从以下的两方面进行突破：

，以市场为导向，充分挖掘客户真正需求，实现用户的价值。通过市场调研，以及大数据分析，我们发现近郊游、家庭游等度假新模式扩张迅速，高频次、低密度的休闲度假模式将成为文旅行业发展的重要着力点。针对现有旅游的现状，舟车劳顿，以及孩子们玩得尽兴，大人只剩疲惫等诸多市场痛点，汉华文旅在2020年首次提出“轻度假”理念，其核心在于近郊、低消费、短时间、高频次。作为近郊家庭度假生活方式的服务商，我们坚守自己严苛的择址观，在距离核心城市1-2范围内寻找山川、湖泊、森林、温泉等原生态自然资源丰富，自然景色优美的天赋之地，打造全新的度假圣地。兼顾孩子们的学业以及大人的事业，解放家长，使每个家庭成员享受自己独有的惬意时光。

第二，通过产品力、创新力、运营力三大抓手，持续为客户提供远超他们预期的优质度假体验。汉华文旅是一家以山水度假旅游产业为核心，集度假区运营，度假地产开发于一体的性集团企业公司，具备文旅规划、设计、建设、运营等完整的系统运作能力，在产品创新方面，汉华文旅充分研究了国人对于山水之间院居的文化情结，将中式传统、生活美学与欧式建筑细节相结合，打造全新的度假屋产品、海派院子，实现了近郊度假的全方位需求。在运营力和创新力方面，汉华文旅也通过“创意+运营”两个模式，对优质的文旅内容进行全产业链的布局，持续创新文旅产品，为客户提供优质的文旅服务。同时，汉华文旅也积极参与外循环，引进国际、国内的一线资源进行合作。

总结来说，对内汉华文旅就是做好企业的内循环，修炼自身的功力，创新产品及科研服务。对外做好外循环，寻求国内、国际一线的资源，创新服务模式。以此来实现公司内外资源的良性互动，来助力国内文旅行业的高速发展。

以上就是我的分享，谢谢！

刘李佳：感谢骆总，骆总也提出短时、高频，远超客户预期的创新度假旅游的新模式，谢谢骆总。除了文旅度假以外，大健康也是民生福祉不可或缺的重要板块，我们知道鼎瓯集团是国内率先进入大健康市场的企业之一，我想请教瞿立斌瞿总，如何看待“双循环”新格局下房企所带来的新挑战与新机遇？

瞿立斌：进入“十四五”，我国将进入以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，也进入高质量发展的新阶段。

在这种形势下，国家将坚持“房住不炒”的发展主基调，对房地产企业来讲，面临着融资环境趋紧、人口结构的变化、以及存量时代的来临等新的挑战。房地产市场将进入慢牛行情，房企需要自我革新以适应市场环境的变化。

但我们也要看到机遇，就是在产业升级和消费结构升级的大背景下，地产与人文、旅游、健康和科技的融合，城市旧改也将融入健康、科技、人文等元素，标志着地产高品质的新时代到来。另外，今年两会提出，“人口城镇化率达到65%，发展壮大城市群和都市圈规模”，大约每年还有1000多万人成为城镇人口，这意味着房地产市场容量仍然还有较大空间，这对于我们这样一个坚持需求导向、坚持特色发展的企业来说机遇十分明显。我们未来的核心竞争力就在于品质和服务。

鼎瓯集团创立于“健康中国”的大时代背景之下，是国内率先进入大健康产业市场的企业之一。在秦晓东董事长的带领下，面对市场，我们将始终坚持紧跟国家战略方向，始终坚持以大健康为核心的五位一体产业发展模式，始终坚持弘扬工匠精神，打造精品，为业主和客户提供全方位高品质生活服务。

刘李佳：感谢瞿总，刚才瞿总也提到新发展格局下要练好内功，做好品质。我们知道，寰图是领先的写字楼全链条运营商，四大业务也包括共享办公等等。我们想请教吕芙萍吕总一个问题，据不完全统计，2020年一线写字楼的空置率现在比较高，达到15%以上。商办地产是否是值得探索的新道路？请您给大家分享一下，谢谢！

吕芙萍：各位嘉宾，大家下午好！我是寰图集团吕芙萍，非常荣幸在这里跟大家做一个分享，就主持人刚才问到的这个问题，我再聚焦的跟大家再分享一下。

商办并不是一个陌生的领域，为什么会有空置率呢？我觉得2020年的数据说明了一些问题，但不能代表这个行业未来发展是没有空间的。商办是商业不动产的重要组成部分，在“十四五”、“双循环”新发展格局下，在产业发展更加现代化、高级化，企业和员工对办公空间新要求趋势下，商办可以起到举足轻重的作用。

有三个数据跟大家分享一下：

，商办的存量资产。目前应该有6500亿商办的存量资产，空置率的一部分原因是行业自身问题造成的，如供需错配、信息不对称、服务角色分散、成本较高、管理不规范、无标杆企业引领等，这些都值得我们去探讨，也是寰图集团目前正在深入研究未来如何给这个领域提供服务的一个核心内容。

第二，增量。到目前为止，每年还有6600万方的新增开发，这个增量对行业未来发展也是一个非常大的机会点。

第三，增速。每年还保持在30%以上的发展增速。

所以，从这三个数据来看，未来我认为不管是过去的存量，以及未来的发展增量，这个行业在未来还是有很大的市场机会。

以上，谢谢！

刘李佳：谢谢吕总，作为寰图如何帮助商办、产办的综合体资产价值化呢？

吕芙萍：在这样的市场背景下，寰图通过三个思维达成目标。，客户思维，站在ABC三个维度客户角度，解决痛点，to A端，解决资方资产化痛点；to B端，为企业解决与时俱进的定制化办公空间痛点；to C端，解决人们办公以外美好生活需要痛点。第二，资管思维，将传统的办公物业服务转为资产管理运营服务。第三，产品迭代思维，结合市场发展趋势，从集中于联办、普办业务转向商办、产办综合体，提升产品竞争力。

目前，寰图已经进驻以北、上、广、深为代表的26个城市，管理近70个项目，管理规模超600万㎡。未来，寰图愿景依托大资管和大运营，成为商办、产办综合体资产管理全生命周期运营服务商，勠力为“双循环”发展贡献行业之力。

以上，谢谢！

刘李佳：谢谢吕总，刚刚吕总从大运营、大服务、大资管为我们打开了视野。领地集团创立于1999年，拥有国家一级房地产开发资质，是中国地产百强的中流砥柱，我想请教姚科总一个问题，在国家提出高质量发展的今天，领地集团又将如何开启新美好时代的篇章

姚科：谢谢主持人，这个其实是一个很大，而且很好的话题，这之间的一个大主题就是“双循环”。其实大家可能没有注意到，“双循环”前面还有两个字，就是“以国内循环为主的双循环”，是在这样一个情况下。第二，发展的变化是我们国家的一些宏观政策的一些收紧，包括了三条红线，两集中，金融的集中度。在这样的一个严控下面，我们的企业该怎样的高质量发展呢？我们认为就像我们现在经常听到的一个词叫“碳中和”一样，这样的一种模式去高质量的发展，在我们这个行业里形成三道绿线。哪三道绿线呢？我们从“十四五”的这个里头总结出来，大概三个方向：1.健康绿色。2.人文和科技。3.产城融合。

1.健康绿色

从个来看，企业做哪些事？个就是健康和绿色。从总部大楼获得鲁班奖我们整个产品围绕绿色发展，我们获得中国绿色建筑的30。

第二个也是我们按照Well、Leed国际绿色、健康建筑标准，特别是去年我们参与到国家HIH健康住宅的这样一个标准来进行推进我们的一个健康住宅。

因为我们引进了大量的健康的资源，所以我们在线上和线下，通过线上的这样一个APP的客服平台和线下的健康小屋，融入到我们健康住宅的标准化体系建设。

2.科技人文

我们现在全社会也互联网化，大数据化，我们要有一些落地的点，我们在湖南跟新松集团合作建立了领地新松机器人科技园，我们对人文未来美好生活的创想，用机器人的形式来实现，落地我们对未来美好生活的想象力。

第二个就是人文，其实我们中国当代国家经常提到民族自信，我们这个企业是从四川走出来的，我们的发源是来自于东坡故里，苏东坡的文化里头大量讲的就是人要诗意的栖息在大地上。人怎么诗意的栖息在大地上呢？我们就请到了苏东坡博物院的首任馆长作为我们建筑园林的顾问。大家知道苏东坡他杭州建了苏堤，在宝鸡、惠州建了园林建筑，在海南提出了“此心安处是吾乡”这样一种对建筑，对美好生活的向往。于是，我们学习了杭州、惠州、宝鸡等地的东坡文化园林景观，还请来了苏东坡博物院的首任馆长作顾问，将东坡文化更好地融入产品内涵中。

3.产城融合

其实在我们产城融合的人口红利城镇化的这部分里头有五千万的人口红利还即将会到来，其实国家也定位了两种模式：个人口红利来自于新市民。第二个就是年轻族群，他们对于建筑，包括新农村的乡村振兴，这样一个结合以后，对于我们对于产城融合这块，我们有在峨眉山的峨眉莲花湖，这样的将文旅小镇和乡村振兴相结合的项目，也有和京东方合作的，旨在打造为西部地区国际化高端健康产业城的项目，还有和日本东京女子医科大学等合作的健康项目，

我们整个企业的品牌主线是围绕“健康”这个关键词，我们品牌理念也叫“健康生活更美好”，我们希望通过健康来尊重城市，尊重人。谢谢！   

刘李佳：感谢姚总。刚才各位嘉宾频出金句，姚总提出了“三道绿线”，我想是今天的热点词。晨曦基金深耕地产股权投资，致力于成为中国房地产私募基金的领军者，请问一下靳总一个问题，我们知道您在创新型融资领域有丰富的经验和独道的见解，请您谈一下新形势、新格局下地产项目融资的新亮点，新机会有哪些？

靳胜利：房地产业务本身从外观者的角度觉得它大致上趋同，从业务门类的细分角度来看细分度非常高。无论是文旅地产、养老地产、商办项目，都需要产业资本的注入和引导，培养产业资本的格局和认知，通过产业资本的方式进入才有可能往这个行业进一步发展。目前信贷融资杠杆加到了，后续更多的合作点都是产业资本通过权益杠杆的合作方式来促进和提升。晨曦基金希望后续能够跟产业的运营商一道在细分领域继续增强、加深，共同助力产业更好的发展。

刘李佳：感谢靳总，我们需要提升产业资本的格局以及认知。房地产基金为房企发展或者上规模提供了融资的来源，合凡资产是房地产私募基金管理公司的TOP10，公司曾与碧桂园、阳光城等大型地产商合作，发行基金超过70只，下面请问姜总，新形势下房地产基金将会更青睐什么样的地产项目？或者地产概念呢？ 

姜海：在目前环境快速变化的形势下，提出以下4个观点：

一、精准投资。

百强榜排名10年来的变化，精准投资起到了决定性作用。除区域和城市的选择，投资时点选择也非常重要。比如疫情后3、4月份拿地，10月份可迎来销售小高潮；但如果8、9月份拿地，地价高20%-30%，又遇上按揭贷回款打6-7折，投资回报就会出现问题。

二、合理融资。

在以前市场资产价格不断上涨的形势下，融资越多越好。但现在形势变化后，要根据项目的开发节奏和现金流，合理融资，重点在提高自有资金。每个项目有独立的闭循环，每个城市公司、区域公司有独立的闭循环，才能实现健康发展。

三、高效运营。

房地产行业的财务指标、管理决策、实际操作都需要一个运营体系。

四、产品至上。

开发商在成本、进度、品质三项中一般只能取一或二。目前阶段成本对投资的影响越来越低，因为地价占比大；开发效率又受市场、监管、金融政策等因素影响；开发商要把产品做得更好，才能使项目有更好的表现。

刘李佳：姜总提了16字真言，准确投资、合理融资、高效运营、产品至上，给了大家很大启发。景茂集团于2008年在成都创建，是一家以房地产开发为主的大型集团公司。请教李乾先生一个问题，新格局下如何为地产品牌注入时代的基因？打造新赛道，探索新道路？

李乾：感谢主办方，下面就这个问题谈一下自己的理解。

我个人认为，目前很多开发公司在运营的时候喊的是美好生活，喊的是效率，喊的是有质量增长，但实际上对于美好生活的理解每家开发企业的出发点不一样。不管是营销端口还是产品端口都要贴合，单一的发力点不足以支撑未来同质化竞争下开发企业跑出新的赛道。这是我的核心观点。至于在后面这个时期，如何在这个市场有质量的生存下来？结合我们企业自身谈三个看法：

，现在不单一考核追求刻意的规模增长，更多关注的是精准获取资源的能力和能效。可能有一些企业在某一年会提要求，今年我们要获取多少土地储备，获取多少资源储备。其实从实际运营反馈来看，很多地方和区域为了完成指标虚做效率。就是今天上午提到的，如何用更多的效益型的产品替代原来的周转型产品，个人觉得是在精准获取资源上后疫情阶段企业存活下去的相当大的基础。

第二，要跑出新赛道还是要从传统理念回归到传统。刚才几位老总提了非常有效的看法，无非是四个端口：管理端口、产品端口、营销端口、服务端口。每家企业有各自不同的运营特色，不一一赘述。

第三，在座的很多企业，目前仍然是90%以上依托地产主业为核心去运作的。今天提一个新的观点，一般说到房地产评估指标会说今年你们企业拿地的均价是多少，你们企业销售的均价是多少。其实个人觉得，我们应该关注客均价值。你在一个业主身上，他为你这个企业带来的平均价值是多少。比如说是20万、30万、40万，个人觉得这才是要落地于更美好生活，开发商、运营单位需要去创造的价值。一是依然要做好自己的开发主业；二是景茂是以主业地产依托多元化，我们的地产主业不能丢，商贸、建筑、物业、商务等支撑主业，但是后续重点是聚焦创造客户的单元价值。

谢谢！

刘李佳：李总从价值的角度位我们提出了理念的创新，为地产百强的评价相关的指标设计提出了非常好的建议。感谢各位嘉宾的精彩发言，相信在新形势、新格局下，百强房企可以把握趋势，拥抱变革，创新发展，制胜未来。