“我们这个行业还是处于一个高速发展期，稳定增长期。”雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙判断，资本助力，行业会进一步整合。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江谈到了未来5年内实现5000亿元营收的愿景。“每一年找碧桂园服务谈收并购的物业公司非常多，但是事实上真正签字付款的非常少，我们首先想到的是融入的问题，所有的企业跟我们一定要‘门当户对’。”

“在突破边界前行的同时，我们静下心来也要考虑一下，护城河和短板到底在哪儿？”绿城服务集团行政总裁吴志华指出，当下物管行业有明显的短板：缺乏为算法支撑的服务体系、缺乏人才、缺乏差异化的服务等等。“我们面临着前所未有的机遇，也面临前所未有的挑战。”

“行业迎来了夏天，但一定要想，我们会有冬天吗？”彩生活董事长潘军“风口上的反思”引发了现场共鸣。“我做物业18年，从创建彩生活的第一天起，所探讨的就是一个命题：物业如何做增值服务。”

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12月25日，北京。在证券日报社主办的“第三届房地产资本峰会暨乘风?求变2020物业管理资本论坛”现场，碧桂园服务、彩生活、雅生活、绿城服务、正荣服务、世茂服务、万物梁行等十余位物业高管坐到了一起，探讨物业企业的商机和未来。

这是年底头部物业管理层到得最齐的一次聚会。物业高管们各抒己见。尤其谈到最近两三年，行业随着资本的介入，发生翻天覆地的变化。

经历2020年疫情防控常态化的考验，整个物管理行业被重新定义，即在提供有温度的服务同时还要提供抗风险服务。在疫情防控常态化的背景下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务？当风口降临，如何乘风借力，腾飞发展？又该怎样创新求变，开辟物业服务新价值？

大环境：物管行业迎来政策性机会

无可争议，对于全国物管企业来说，今年的确是“天降大任”的一年。在新冠肺炎疫情的防控工作中，物业成为疫情联防联控关键的防线之一。

在经济日报社副社长赵子忠看来，物业今年的“大任”集中在两方面：一方面，优质物管企业除了完成小区日常物业服务外，还积极承担了防疫部门、社区、街道、公安、住建部门委托的相关工作，为保障业主健康和生命安全，打赢疫情狙击战做出了重要贡献；另一方面，疫情也重新定义了物业管理行业，即在提供有温度的服务同时还要提供抗风险服务。

在疫情防控常态化的背景下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务成了更多企业思考的问题。

《2020物管行业投资价值白皮书》显示，物业服务企业正在逐步从房地产开发产业链末端环节独立出来，迎来资本的风口。物业管理行业的经济贡献和社会贡献持续提升，众多物业服务企业在2020年社区抗疫进程中发挥了关键作用。国家对物业管理行业的定位进一步提升。

今年《政府工作报告》中提出:“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。”报告还重申“房住不炒，因城施策”的政策主基调，住宅逐渐回归居住属性，品质和服务成为业主关注的首要对象，房地产服务行业的重要性愈加凸显。

2020年11月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年年远景目标的建议》明确提出了推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快物业等服务业发展，加强公益性、基础性服务业供给。

值得注意的是，10月底，发改委会同财政部等13个部委印发了《近期扩内需促消费的工作方案》，指出要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。

无论是今年的《政府工作报告》还是《近期扩内需促消费的工作方案》，可以说，都为物管企业发展社区服务提供了战略指引。在政策的利好情况下，众多物管企业正在充分深挖客户多元化需求，并纷纷升级品牌战略，奔赴资本市场“乘风求变”。

头部物业：寻求“老三样”之外的增值服务

对于头部物业企业来说，首先是要聚焦主业业务，在此基础上开拓增值服务空间。

“我们未来一定要做国际领先新物业服务集团。” 碧桂园服务执行董事兼总裁李长江介绍，公司现在的业务布局，无论是股权合作，还是新业务开发，都是给未来做准备。而未来的业务结构比例重心落在三个主航道：一是物业服务，含商业；二是城市服务；三是增值服务。“我们现在已经成功布局超过数十个城市的城市服务，然后再进一步落地生根，进一步深化所在城市的大物业管理和双轮驱动的问题。”

何为“新物业”？这是头部物业对自己的更高要求。除了基础服务，还要做城市服务，跟城市的管理者，跟城市民的需求相吻合。智慧服务则要求企业对科技有更大的投入。

李长江举一个例子，2021年下半年，碧桂园的小区从清洁的角度看，地下停车场至少有两种机器人在扫地，小区园区的道路至少有无人驾驶还是大型一点的扫地机在扫地，居民住的洋房楼层有机器人在爬楼梯、按电梯，楼层上扫地，当它感觉自己的能量不够的时候，它会按电梯自己下来充电。

在2017年，李长江曾公开表示，物业企业未来的决战主场是“增值服务” ，发展到现在，在碧桂园服务内部叫“1+7、1+8、1+10”，其中1是管理者，8和10是8条线、10条线，也叫业务线。

“物企增值服务模式还在不断地进化过程当中，还没有完全定型。”李长江说。

被称为港股物业第一股的彩生活(01778.HK),上市六年来市场表现却长期低迷，股价又回到6年前发行价附近徘徊。对此彩生活董事长潘军专门讲了风口上的反思。“我觉得彩生活是值得反思的，因为我们也曾经拥有40-50倍的市盈率。”

潘军说，五大行没有母公司，没有增值服务的收入，物业管理只占总收入的30%。股东对于企业的毛利超过30%，覆盖物业的全价值链，而国内物业管理的收费能占到70%。“如果不突破这个魔咒，彩生活的今天是明天所有物业管理公司的未来。”

从做物业的那一天起，潘军就在思考如何做增值服务，如何从物业管理物的管理提升到到人的服务。在他眼里，做物业的只有一个优势，就是距离客户最近。“我们只有拥有了业主，我们的用户，我们才可能成为一个真正的流量入口。所以，我们要把小区打造成社群，让社区拥有温度。”

雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙说，现在进入资本市场，面对全球投资人，不用再向大家介绍什么是中国物业，被问得最多的是有什么差异化的特色。   现在能看到所有物业上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龙头物业公司，大部分是地产分拆出来的，带有明显的地产属性。投资都眼中对于物业的定位是：劳动密集型同时附属于地产。

“我相信随着行业发展，未来回归主流A股市场，让更多国内投资人认可我们享受行业红利未来应该是一个趋势，我们也觉得随着行业进一步整合，以及房地产进入调整期，物业管理行业将进入一个整合和分化期，将来头部企业应该能够有机会享受A股所带来的价值红利。”李大龙说。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲也指出，现在好多物业企业没有跳出“老三样”：空间管理、房屋经纪、家居服务。市场开始关注的是，是不是有一些特种的物业在这个过程当中能够突破物企的边界，或者物企能不能做物管费的提价，未来的增长业绩在哪里。

腰部物业：压力最大是怎么提高速度

“放牛班也是有春天的，而且这几年中部企业发展也挺快的。” 正荣服务执行董事兼行政总裁黄亮在发表《上市后中型物业企业的挑战及应对》的主题演讲时说。

黄亮将中型企业定义为管理面积在3000万平方米到1亿平方米之间的物业公司，在物业百强里面排名大约是从第15名到第50名。

正荣服务于2020年7月10日在港交所挂牌上市。黄亮感觉上市后，对物业经理人的要求更高了。不光要懂行业、懂战略、还要懂管理、懂经营、懂科技以及董资本。

对于中型物业的应对策略，黄亮分析了核心三条：扩规模、差异化竞争以及聚焦重点细分市场，然后深耕。

“没有规模万万不行，扩规模有很多的方式，包括我们做的单项外扩，包括收并购，以更开放的心态做合作，让业务呈几何型增长，让营收和利润达到相对安全的规模确实很重要。只要盘子大，在大风中才可以稳，如果你是小沙盘，在资本惊涛骇浪里很有可能翻船了。”黄亮说。“对我们压力最大的是怎么样提高速度，所以管理人员都很累，工作量很饱和，但是我们觉得越是在这个时候越是要快跑，包括做任何事情。”

中指研究院常务副院长黄瑜亦认为，扩规模仍然是现阶段发展很重要的王道，很多物业企业都在扩大自己的服务范围。比如住宅，商业、城市服务、道路、园林、河道等等，还包括医院、学校等等方面。

“从资本市场的角度。现在大家最关心的是未来的面积从哪里来，因为并购越来越困难，所以大家考虑比较多的是，第三方的外拓是不是有一定的空间。” 竺劲说。

在外拓方面，绿城服务、融创服务相对做得较好，对于碧桂园这样的头部物业公司来说，已开并购专业的服务公司。

绿城服务集团行政总裁吴志华特别提到，在物业服务企业突破边界不断前行的路上，要考虑护城河和短板到底在哪儿？

吴志华认为，物业行业的护城河无非是三点：一是品牌声誉，二是目前行业准公共服务的属性，三是资源整合的能力。当然，在有三个护城河的同时，也存在着非常明显的短板。

“企业这几年都在纷纷加大科技投入，我们都看到了这个短板。我们在开发数字化的运维团队体系、多元社区平台，以科技推动服务效率与管理效率的双向提升已初获成功，但尚未完成从量变到质变的迭代，未形成以算法为支撑的服务体系。”吴志华说，他还提到比较显着的短板是人才缺乏，物业公司提供的薪资无法吸引、管理和提升年轻人。

此外，吴志华认为，现在布局社区生活服务已经成为了目前行业的共识。社区生活服务是目前增速最快、毛利最高的业务，同时也是未来重要的业绩增长点。但是由于缺乏差异化的服务，使得行业集中度很低，这又反过来阻止垂直行业能力的培养。

中小企业：扎实做好主业 也可以在合适时机给自己找一个好的“婆家”

“我觉得未来的物管发展空间可能还是要用科技赋能，提升我们的服务品质，用最少的人做服务品质。”奥园健康生活集团常务副总裁雷易群解释，目前公司在管面积约为4000万平方米，是一家中型的上市物业公司，上市的时候有商业运营和物业管理特色赛道。

客户需求的多元化给物业公司的收入多元化提供了机会。万物梁行北京区域总经理赵振兴认为最重要的一点，物业公司的能力匹配能不能供给到客户的需求，中间能够匹配的话，就产生了收入的来源。比如万物梁行来讲，本身有万物云、住宅、城市物业服务，还包括戴德梁行的母公司，有租赁、代运营、管理、估值等等。因为我们是ToB端，所以跟C端的需求有差别。匹配母公司的资源给到客户，在这个过程中产生价值。

“现在大家都在谈规模，最核心的是服务的品质。” 睿信咨询总裁、睿观研究院院长郝炬认为，他提出未来不管是增值创新还是服务提效，还是业务体验的提升，最主要的是落实到科技上，真正用科技来改造服务的流程、过程和品质监控，还有服务的交互。

“未来是机遇和挑战并存，每一个企业做好既有业务的同时参与到更多城市运营当中，现在国家也需要企业参与来，体现我们的价值。”鸿坤物业总经理吴国卿说。

世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰认为， 未来让行业能够持续增长的两个关键因素，一个是规模，一个是创新。“资本+科技最终逼着转型。”

“我们就是夹在中间上不上、下不下的企业，对于我们来讲，当然想进到头部。” 鑫苑服务CFO黄波感慨，中型物业企业在上市以后很尴尬，在资本市场好像对小而美的企业不是特别的宠爱，大家更喜欢体量更大的、母公司更强大的企业。对于中型企业来讲，一方面，对于资本市场部分只能把自己的业绩扎实做好。另外一方面，站在行业的平台上以后，企业也一直在关注行业的动态。“我们是在拼命做全维，寻找新的机会。行业一旦格局发生变化，像中型企业要么就进入到头部，要么未来真的没有腰部，只有腿部和头部了。”

新城悦服务集团首席战略官兼董秘尤建峰则倡导社区增值服务的联盟。“物业公司如果能够联盟的话，对于这个行业会更好。”

对于中小物业企业未来的发展，黄瑜给出了四点建议：第一，深耕区域，扎实做好主业；第二，某种程度上要通过合作给自己赋能。科技的东西，以及相应的平台性的东西，投入大，通过合作会更好；第三，现在大家在准备上市，也在做一些上市准备，希望更多的企业做更多的打算和考虑，某种程度上来说，选择一个合适的时机是实现资本市场溢价好的选择；第四，从并购的角度，选择一个合适的时机给自己选择一个好的“婆家”也是一个资本市场溢价好的选择。

来源：中国房地产报