2020年12月3日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指控股物业事业部副总经理牛晓娟女士在会上发表了演讲。

中指控股物业事业部副总经理牛晓娟女士

以下为演讲实录：

牛晓娟：我们物业每次都被安排在最后，我一开始也觉得不太满意，后来我一想，不管前面他们拿地如何辛苦，在三四线拼杀如何辛苦，在TOD上盖楼如何辛苦，最后都要沉淀到物业行业里来，这样一想我就心里平衡多了。

下面我为大家总结一下中国物业管理行业2020的发展情况以及2021年大概的展望。

一、行业现状：集中提升，不同层级分化明显

首先看一下整个行业的现状，集中度在持续地提升，并且不同层级出现非常明显的分化。从百强企业的面积来看，均值达到4279万平方米，市场份额达到了43.6％。从层级分化来讲，10企业的面积均值达到了2.2亿平方米，是整个百强均值的5.2倍。

看一下收入，百强企业收入均值达到了10亿元，各层级差距逐渐拉大，马太效应非常显著。基础物业服务收入占到收入的大头占比八成，增值服务占比是两成，增值服务里面非业主的增值服务和业主的增值服务分别占到一半。业主的增值服务里面发生了比较明显的变动情况。从2014年，当时彩生活上市的时候就提出了社区经济这样一个概念，这是物业公司被资本市场追捧的一个很大因素，这些年来社区经济方面还没有形成一种特别固定的盈利模式，但是可以看到像家政服务、家居服务离居民比较近的业态已经在逐步打开局面。

最后看一下利润情况。整个百强企业的利润均值是0.9亿元，多种经营是盈利的关键，占比超过了四成。刚才看到了，多种经营只占到收入的两成，但是占到利润的将近一半，证明多种经营的创富能力非常强。

从规模方面来讲，并购是目前的主要手段。除了借助兄弟公司的开发优势，收并购是目前占比的方式。在2020年的时候，发生了很多大宗并购案，比如说雅生活对于中民物业的收购，碧桂园服务收购了满国康洁、合富辉煌等等。现在物业公司依然处于跑马圈地的过程中。但是我们也发现有的头部企业现在的管理面积达到了3亿多，甚至更高，他们也比较迷茫，觉得下一步是不是还要再继续扩下去。

二、规模扩张：外拓呈主攻方向，城市服务迈向新征程

我们都知道万科物业有一个万物云城，是做城市服务的，碧桂园、融创、保利等等都在城市服务方面发力。之前我在跟券商沟通的是他们境外投资者问我问题的时候，当时提了8个问题，其中有7个问题都是问城市服务。这是物业公司以后逐步发力的一个点，同时也想象空间。城市服务的内容非常广泛，除了一些基本的市政环卫、河道治理等，还包括政府办事大厅非核心窗口都可以外包给物业公司来做，而且标的价格非常高。现在习大大都提出，“管理城市要像绣花一样精细化管理”，政府向企业买服务业逐步会成为一个大的趋势。

三、资本市场：上市窗口期开启，2020年13家企业登陆港股。

接下来给大家分享一下资本市场的情况。物业在资本市场，从2014年家开始到现在已经有34家企业登陆港股，有3家企业进入A股，另外还有8家已经交表，如果没有什么大的问题也上得去。这样的话，加起来就将近50家企业，现在还是处于物业资本市场方兴未艾的阶段。

今年下半年的时候，因为全球经济的不确定性，整个A股和港股整体下挫，物业股中间也有一些下挫的过程，这样会引发大家的焦虑，觉得是不是窗口期已经过了，实际上现在下这个判断还为时过早，并且后面上的几家企业像融创、恒大、金科等表现都不错，所以我们有理由期待物业股在资本市场还会有很好的发挥。我们可以看到物业公司上市的时间轴，目前，从2014-2017年，这四年都是零星的上市，2018年有6家，2019年是12家，到2020年已经有13家上市，另有8家已交表，20余家企业在进程中。截止今天，港股上市企业总市值达5636亿港元，其中碧桂园超过了1000亿，恒大直逼1000亿，今天我在做这个PPT的时候更新的数据是950亿，而且很多企业的市值都大大超过了地产公司，所以还是非常值得期待的。并且港股上市企业的平均市盈率是35倍，远高于港股的平均市盈率，今天恒大大概是50多的市盈率，永升生活市盈率一直非常高，达到了80多，的时候达到了90多。

下面谈一下中指年对2021年物业行业的展望。

1.扩规模仍然是王道。因为很多上市的企业他们的资金用途有60、70％全部是用来扩规模的，因为处于现在这个阶段，整个物业行业还会发生巨变，这种巨变从哪里来？步还是从规模来。我们知道很多公司，处于中部的企业，他们都有专门外拓的部门，下大力气去外聘人员拓规模。这个目前仍然是主旋律。我们也认为，现在对来路看得不是特别清楚的时候，现在这个仍然是主要基调，这是有理论基调的，一是基础物管收入还是要从规模来；二是多元增值服务的土壤也依然要植根到规模上来；三是香港这边的投资者他们是用脚投票的，一看到你的业绩，希望你的业绩能保持持续的增长，这种增长最直接的方式就是从规模来，所以这是主要旋律。首先我们要从增量市场来拓规模，从土地端，哪里成交了一块地，我们就要去跟踪；二是从存量端，我们可以盘出从2000年到现在累计竣工面积排名前20的城市。现在对于物业公司来说，还处于相对比较文明的阶段，我们不需要去存量市场厮杀，因为增量市场面年还有好几亿的面积供给。再过几年，增量市场趋于稳定以后，存量市场的厮杀就会成为必须。所以我们也要有心理准备。中指院每天都会出市场拓展的快报为大家提供一些指引，包括土地信息、项目招标信息，每个工作日都会更新。

2.中国物业服务价格指数系统，理论体系严格，质价相符的机制建立。一个物业公司要想长期发展还是要以服务质量为本，服务质量怎么保证，市场化体系怎么保障，还是要建立质价相符的机制。我们发布了中国物业服务价值指数，这个指数从2013年12月开始发布期，到今天已经发布了15期，我们把整个项目分成三星、四星、五星级，选取了20个重点城市，把这20个城市，每个星级项目整理出样本，最后盘点，得出一个指数。

从现在呈现的研究结果来看，三星级的占比依然，处于中端水平的物业服务，占比是49.54％，一线城市四星、五星项目占比达到了61.25％。此外，珠三角地区、西南地区整个四星级和五星级项目的占比在领先。各星级物业服务均价同比在小幅上涨，因为物业费整体比较刚性，但是在刚性的基础上我们也有小幅度的上涨。从20大城市的物业服务均价来看，整体均价是为2.33元／平方米／月，这是20城物业服务的均价。

3.增值服务、科技赋能、非住宅业态、城市服务构建物业发展新起点。

2020年是“十三五”收官之年，同时是“十四五”的筹划之年，站在这样一个时间节点，同时行业也迈入到了新时代，我们经历了40年的发展，其实发生了巨变，无论是从服务品质、科技运用还是资本市场等，都发生了日新月异的变化，站在这样一个节点上往后看，头部企业也在迷茫，下一步会走向哪里。因为物业行业跟其他行业不一样，其他很多行业，比如说美团、当当这样的互联网行业，国外有很多的发展模式，把国外的模式随便包装一下，其实在国内就是先进的模式。但是物业行业不一样，因为国外没有我们这么庞大的社区，所以我们完全得自己摸着石头过河，自己去想下一步该怎么办。这也是大家一起面临的难点，同时也是机会。

所以我们盘点了国内外目前进企业的情况，从而提出我们的观点，我们会发现国内外的企业他们在四个方面有明显的变化：1）服务范畴：包括不仅限于住宅物业的商办、园区、公众物业等业态，城市服务、国企后勤服务等；2）服务内容：不局限于基础物业服务，还包括基于社区“场”提供各类创新增值服务；3）服务工具：呈现科技化、智能化、平台化特点；4）服务价值：为业主、合作商、社会创造价值。

在这个基础上中指院提出了中国新物业服务的标准研究体系，将是我们2021年一个新的研究亮点，我们在获取传统的对于中国物业百强研究的基础上推出了新业务标准服务体系，这个体系将会从四个维度考量一个企业：1.多业态服务，我们要看到除了住宅服务之外，我们在其他服务领域的体量是我们要关注的；2.创新增值服务，因为创新增值服务才是我们以后的想象空间，一个重要的发力点；3.科技应用，包括科技投入、平台用户数量、人工智能产品的覆盖情况、研发人员数量等，都会成为我们考量科技应用方面的指标；4.价值创造能力，我们如何提升业主的资产价值，给合作商、社会创造的价值，这些是我们要考量的。

通过这四个维度衡量在新时代的物业公司需要具备的一些能力。最后为大家解读一下我们新的一个关注点，上周五晚上的香港主板市场把盈利门槛提高了，一般这种爆炸性的消息都是在周五的晚上发布，这对于物业公司的影响非常大，因为以前港股的门槛相对比较低，因为只要求你三年的盈利是5000万就可以了，但是现在把门槛极大提升，提升的依据是两个：个是因为港股的整体市值有了大幅度的增长，增长了150％左右，依据这样的增速，说我们的盈利门槛也提升150％，这样的话就要求前两个财年的累计盈利要至少是7500万港元，最近一个财年不低于5000万港元，加起来就是1.2亿港元，这是在5000万基础上大幅度的跃升。第二个方案是根据恒生指数，意思是说恒生指数这几年增长了200％，门槛也要提升200％，所以前两个财年的盈利加起来不低于9000万港币，最近一个财年不低于6000万港币。这两个方案在向社会征求意见。

征求意见其实就相当于大概率会实施，的门槛就会提升到1.2亿元，这样的话对物业行业产生的影响非常巨大。好在还给我们留了时间，到明年7月1号交表以前，我们还可以维持旧的盈利门槛，但是要在7月1号交表，就要求企业现在就必须得动起来，因为要上市的话，这是一个非常庞大的工程。

这样对我们的规模和体量就有了大的要求，按照最近一年的利润高于6000万港币算的话，年收入就得到6亿元港币，我们通过物业费的换算得到在管面积需要在2000万平米以上，这个影响非常大。有的规模比较小的公司，如果要在7月以后交表就得进行股权合作，可能会引发新一轮的并购潮。

感谢各位聆听。谢谢！