2020年12月3日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。浙江绿城理想生活商业运营服务有限公司总经理蔡峥先生在会上发表了演讲。

浙江绿城理想生活商业运营服务有限公司总经理蔡峥先生

以下为演讲实录：

蔡峥：各位下午好，我这个分享时间比较晚，大家稍微有点疲劳。因为前面几个专家讲的内容我也仔细聆听了，我带给各位的理念更生活化一点，因为绿城在国内做TOD上盖开发，把生活和商业结合在一起运营比较早的一家公司，我们研究出了一套让生活和商业结合起来有互动的一种逻辑和方案。跟大家简单介绍一下。

首先，今年大家都清楚是庚子之年，来了一个疫情，把整个市场搞的有点乱，所以疫情之后我们发现了一些问题，在疫情之前区域型的商业和集成性的商业站到主航道，受到大家的认可和欢迎，是在聚光灯下的，疫情之下你出不了门，只能在家里和家周边寻找生活必需的时候，你发现家门口的商业跟生活真的很相关。那个时候问了很多的业主，问他们两个问题：，一周会去购物中心几次，一周会去家门口的商业几次，这个频率是1比5，一周去一次集中性的商业，一周4到5次会经过家门口，总要回家，总要在家门口拿一些快递，拿一些东西，拿一点点的蔬果。这就变成在疫情来临之后，我们踩下刹车，让过快过热的商业地产回归到生活需求的时候，发现家门口才是得到需求的。2020年之前发现那个时候大家比拼更多的是人货场，比货和场更多，因为人没有办法比较，每个城市人的消费基本上都有一个标准。所以比场、比货很多，谁的品牌好，谁的硬件更出新，这是比拼的地方。

但是现在疫情之后比的不是这个东西了，在建筑和空间之后的软性的服务会变成现在比较的东西，这段时间很多客户选择一些物业，居住也好，生活也好，原来会考虑这个房子的户型，考虑这个房子的学区，现在会考虑这个房子的服务，以及生活便利性，会变成一个主流趋势我们研究任何一个房地产产品和形态，一定跟生活有关系，如果脱离生活讲人货场这个意义不大。

我们发现大家的理念在今年因为小小的病毒发生了巨大的变化，在这个之后我们发现其实商业地产真正从原来的投融管退，我们更在乎的是投融退，我们是开发企业，投融退是我们核心的东西，管很重要吗？原来高速发展的时候投的很快，融的很快，退的也很快，管的就很乱。但是在今年我们发现投的快，融的也快，但是管的慢，退的才会高，这就是趋势的变化。

这里面我们提出了三个关键词：，近距离、强需求，大家更关注。第二，一体化的便利性。第三，内部循环的运营逻辑。绿城现在推出了一个美好生活示范圈，跟TOD紧密结合，因为示范圈，刚才三个逻辑当中便利性在TOD项目当中便利性最强，出门是地铁，出地铁就回家，非常简单，出行便利回家也便利。

在这个过程中我们考虑如果做一个要在TOD上把生活、商业多维结合在一起的时候我们发现硬件满足是最容易的，大家做开发这么多年对硬件的打造都有独到之处，但是精神打造变成很难的事情。95后现在有一个网络热词叫Z时代，大家知道他们的需求理念跟我们的需求理念是有断层的，举一个例子，大家知道过去几年腾讯有一款游戏得到了非常火热的追捧，有上亿的用户，作为房地产企业来说我们对这个不会关注，但是我们在当中的数据得到了巨大的启发，有一个游戏有一个人物叫皮肤，就是角色，像西装一样，这个东西卖价40多块钱，一年左右卖了3亿，就是重复反复不断的被消费，是用什么致胜呢？是用频率致胜的，比买4500块钱的东西频率更高，未来这代人对频率的需求会大于单价的需求。所以我们会考虑这一代人物质富足的时候，对东西的品质，迫切的频率需求完全不一样。绿城提出一个新的逻辑，为什么不把人居的概念放到高频的概念，把社交的概念放到更广的范围，所以我们提出了小人居大社交。所谓小人居不是把房子外造越小，不是这个逻辑，而是把房子中的很多功能缩小，放到生活可达的服务区里面，让人从住所里真正的走出来享受公共服务的空间，这才是我们做的事情。我们每年运营生活服务的活动不针对商业，针对园区业主和周边的服务者，就要上百场，频率相当高。

运营上我们也发现一些问题，以生活为范例的商业空间更偏向于社区，更偏向于邻里，对空间的约束非常大，不会出现航空母舰级别，不可能十几万方，每个项目可能是几万方的规模，运营端可以做到高度统一，因为面积较小，所以管理上的收缩性很好，因为收缩性比较好，可以做到哪怕售后压力不大，他们对我们管理的服务理念比较认同，有领头羊的概念。政府对我们的运作比较认可，这块在管理的内循环上效能很高，开发公司都是高周转，不卖的话是违背逻辑的，如果卖后能够有效的继续管理下去，产生更好的效能，这就成立了。

所以在TOD里面我们对生活、商业运营我们强调八个字，叫高效运营、改变未来，我们有六个观念，高效的人本理念，高效的功能组合，高效的城市结构，高效的土地利用，高效的通勤时间和高效的社区循环，在这里我们认为Z时代这一群未来我们的主力客群，他们是效率的一代。

所以说按照这样一个逻辑，未来的需求提升效率，自我实现的需求这么大，而现在无法去满足，因为现在的做法更多的是快周转、硬件分离，服务割裂的情况下，现在为了往前看一步，再看一代人的时候一定要考虑整个TOD上面的运营服务，不单单只是商业，要把生活和商业联合起来做一个内循环一体化的整体服务，才能去满足真正的TOD。

大家千万不要把TOD当成就是在盖子上造房子，这个大家都很擅长，但是把盖子上的房子造的好住，生活的又丰富，这就非常需要我说的内循环一体化。这里面绿城就有创新，以美好生活圈为主，其中有三个核心内容：一是居住的配套服务，这是刚需必然产生的，就是我们会把邻里性的服务空间，社区性的服务空间结合在一起，这里面包含了商业、服务式公寓，养老性的配置全部在里面，同样公共配套服务，半智能的需求，康养的需求都在里面，这三个一融合发现生活场景更完整。

我们这边也做了一些案例的示范，我给大家做一些简单的介绍。

首先，我们的理想场景是做的垂直社区，TOD是垂直的空间，讲究分层概念大于平面概念，需要把每一层的逻辑讲的很清楚，我们强调三个场景，空间场景、内容场景和运营场景，这三个逻辑分清楚以后，才能真正从物理的垂直到服务的垂直。所以物理垂直非常简单，我们会在通勤容易达到的一部分以商业配套服务为主，在汉堡包中间以公共空间为主，仅为业主服务，高层会以业主和在里面生活的人居为主，这样的空间就显得效率很高。

第二种模型，不可能每一栋物业都有很大空间场景，我们会面临一些很小的，空间受限的，我们也有汉堡包逻辑，按照整个单栋的操作也是在最基层以商业的铺开性的服务，中间的公共服务，加上人居服务为主。基础的空间这个不难实现，但是下面就需要花心思，首先内容场景需要花心思，因为现在绿城的商业当中更多做三种场景，一个是美好生活的邻里中心，美好生活也是绿城商业的注册商标，美好生活的邻里中心。第二个是美好生活的服务性公寓，是什么样的类型，不是那么简单，我们有居住型公寓、出租型公寓、酒店服务式公寓，还有销售型的公寓，最后以美好生活作为公共空间，有时候有些地方不具备商业属性，但是我具备公共属性，在500到1000方的公共属性空间，在里面可以把大家熟悉的星巴克咖啡的服务站点三四个平方全部装进去，要学会尺度要灵活，一定要在设置的砝码上进行调整。

第三个是运营场景，软性服务输出，如果是我们社区的社员，就享受社区的服务，有运营社长制，每个时间有运营团队的负责人，第二个有青年公寓住在里面的青年人和业主有一些行为规范，付出了拿一些积分，参与了得到积分，这是积分制和消费场景打通的逻辑。

分享几个案例。绿城杨柳郡，是绿城在杭州操作完成的80万方大盘，总共4800户，其中盖上有2500户，盖下有2500户，现在每年一百多场生活服务活动，全部由业主和商家联合做的，大家以公益的形式互相受益。每年的活动基本上有一百多场，比商业活动频率高很多。第二个案例，福州榕心映月，这是福州TOD的项目，这是一个垂直建筑，也是汉堡型模式。还有杭州的青亭项目，首创“LIGHT”主题生活当代国际青年活力社区，时间比较短暂，这个也是近几年的创新，大家想深入了解的话欢迎在会后做交流

感谢各位！