5月13日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会召开。佳兆业集团控股首席战略官刘策以《展望2020年房地产行业趋势》为题，发表了主题演讲，以下为演讲实录：

佳兆业集团控股首席战略官 刘策先生

刘策：大家好。今天很高兴跟大家分享我们对行业的一些看法。我们总的观点认为，未来地产行业应该是“地产＋城市更新＋产业”，“三架马车”驱动的市场，接下来我们围绕这三个方面逐一跟大家分享一些我们的观点。

一、地产篇

一是关于行业规模是否已经到了顶点或者拐点的问题。因为每次宏观经济、金融环境出现较大波动的时候，或者说行业遭受严厉调控，行业发展遇到困难的时候，房地产已经到顶，拐点已经到来的论断就会出现，如果不能正确看待，轻则看错行情，错失发展机会，重则对行业失去信心，盲目转型而陷入发展的沼泽，对于这个观点我们的立场一向是坚定的，我们认为行业还没有到顶。主要是基于几个原因：一是是行业2018、2019年最悲观的年份，房地产销售额也是逐年创了历史新高。二是在核心的一二线城市，遭受严厉的限购限贷的政策下取得的，需求还未释放。三是当前的城镇化率还有20％左右的上升空间。改善性需求也在稳步增长，需求的动力仍然持续存在。

二是整个行业未来的竞争格局两极分化会非常严重，要么出众，要么出局，越是惨淡的行情越会加剧行业的集中。我们发现行业集中度有一个特殊的现象，每次行情惨淡的时候往往是行业集中度快速上升的期，比如说2014、2017、2018年，市场形势相对较好的时候，行业各种度是保持稳定的，比如说2013年、2019年。当前，前10名大概整个市场占有率是20％，前30目前的占有率是35％，我们判断在未来集中度上行的趋势会持续地彰显。Top30未来的集中度有望能够达到50、60％，0可能会达到30％，整个行业被一些大型企业所瓜分。这是我们想跟大家分享的第二个观点。

三是房地产行业与大家想象不同的是，我们认为它不是一个白银时代。其实不管什么时候房企都有发展空间，内是能力驱动整个盈利达到一个新的峰值。2019年我们发现一个比较奇特的现象，上市房企的净资产率创了历史新高，达到了20.6％，这个数据在整个行业利润率不断下行，在整个行业去杠杆降负债的情况下取得的。这就说明整个房地产已经改变了传统靠天赐利润，靠加杠杆获取利润的时代，更多的是靠自己内生能力的生长，靠运营周转效率的提升来实现盈利的提升，这是个非常好的现象。

四是在这次疫情下，我们认为科技作为新基建在重构整个房地产的价值生态链，未来的整个行业发展中也会越来越重要。比如说投资大数据、BIM、绿色建筑、线上销售、数字运营、智慧物业等等，它都在重构我们的地产价值链，这是我们在地产板块想跟大家分享的几个观点。

二、城市更新篇

因为整个中国房地产行业正在从增量市场往存量市场转轨，城市更新必将大行其道，在这里跟大家分享几个观点。

1.城市更新是未来继16万亿增量时代之后的一个新的10万亿级的大赛道，目前增量市场2019年接近16万亿，存量市场现在的总量按照统计数据至少能够达到300万亿。按照2％的年转化率，这个市场已经达到了6万亿的市场，如果它的转换率再提升，比如说达到3％，存量规模还在持续的上升，存量市场就有可能成为超过10万亿的市场。

2.目前整个政策，2020年会是一个公改的新元年，因为大部分城市都出台了公改政策。

3.从政策导向来看，体现了几个特点。一是重视产业回归。二是政策工具箱更加多样化，更新从原来的单纯的更新变成“更新＋”模式，整个更新的市场边界在拓宽。三是政府目前也高度重视城市更新这块市场，通过城市更新来弥补欠帐，保证公共利益，推动整个公共配套的完善。

4.从竞争格局来看未来行业集中度会快速提升，区域深耕的房企会向化运营转变。可以看到无论是大湾区还是上海等城市，比如说广州前5名占到34％，上海占到了33％，深圳占31％，这个趋势未来会持续延续。

5.发展的趋势，我们认为城市更新会从目前的规模之争变成致良知争。未来竞争一方面继续需要保持在项目拓展和工地转化方面的优势，另外一方面也需要房企具备公改公产城融合的能力，具备金融能力，甚至要具备轻资产输出，打造轻资产品牌的能力。包括产业资源的整合会是城市更新企业未来竞争的一个法宝。这是在城市更新这篇跟大家分享的观点。

三、产业资本篇

我们认为整个大资本时代已经来临了，未来房企必须要借助资本来助力整个产业的崛起。主要是几方面。

1.大资本时代来临。为什么这么说？就中美两国作了对比，我们发现股市市值，美国的股市市值是处于GDP的183％，而国内是77％；地产的总市值美国是162％，而我们是300％，所以未来这个剪刀差一定会拉平，意味着资本市场会迎来新的更好的机遇。

2.借助资本市场大力发展产业将构建企业的第二增长曲线，核心体现在两方面：一是目前资本市场对于地产的估值偏低，分拆上市更能体现多元产业的合理估值，因为地产一般都是9倍，港股更低是5倍，资本市场对于物业等产业给了几十倍的估值，远高于地产。二是借力资本市场可以快速地布局熟化新产业，很多房企开始通过资本市场上市公司的收并购进入到一个新产业，这样能够加速房企多元化产业的进程，依托资本平台可以更好的帮助整个产业更好地发展。

3.多元产业对于房企来讲是未来持续发展转型一个永远的主题词。有几个赛道是房企会非常关注的，总结起来应该是资管、健康、科技。资管是围绕不动产300万亿的体量，给未来整个不动产的资管提供了广阔的空间。现在很多房企切入到了大健康布局，而且大健康产业是未来持续发展的产业。科技是未来整个经济增长的动力。这是未来房企可以持续关注布局的赛道。

总的来讲，我们有三个观点：，中国房地产未来10到15年是战略发展的机遇期，对于佳兆业来讲50％的业务在大湾区，30％是在深圳，在粤港澳大湾区利好，在深圳建设新型示范区的政策的加持下继续夯实地产主业是我们发展的基本盘。第二，中国房地产处于从增量市场向存量市场的转轨期，对佳兆业来讲20年前我们切入城市更新，目前拥有了2.5万亿的土储货值，成为当之无愧的城市更新龙头企业，这是我们未来增长的核动力。第三，中国房地产也在从单一的地产开发升级为“地产＋产业”双轮驱动，我们佳兆业也积极响应国家政策的号召，从五年前开始多元化的转型，目前已经有六大上市平台，这对我们长远的发展奠定了坚实的基础。

总之，我们接下来愿意跟行业一道紧跟国家战略发展的脚步，紧跟行业发展的大趋势在增量到存量的转轨期进行前瞻性的布局，来践行“地产＋城市更新＋产业”，“三架马车”驱动的战略。

谢谢大家。