2019年只剩下6天，年度进度条走到99%。站在一年的尾巴，回首上海楼市，上下半年均可以用“先扬后抑”来总结。上半年，三月的“小阳春”来得猝不及防，新房、二手房随之火热了一把，一度呈现出复苏之势，然而二季度成交量却持续回落。下半年，新房成交量随着夏季的到来再次上涨，但期盼中的“金九银十”却略显冷清。从全年来看，量涨价稳可以贴切地反映上海的楼市表现。我们将对2019年上海市场进行回顾，并以此对下一阶段走势进行研判。
2019年上海房地产市场总结：政策微调为主 供需趋向均衡
2019-12-26 09:56:40 房天下产业网 来源：中指研究院
01 政策动态
2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。
二手房部分税费下调
2月19日，《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》发布。通知明确，从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
新政后，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，增值税及附加税税率调整为5.3%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，增值税及附加税税率调整为5.25%。
临港自贸新片区限购政策微调
8月6日，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，临港自贸新片区正式官宣，并透露临港新片区将支持特殊政策，包括人才“居转户”年限缩短，限购微调等。
8月20日，自贸新片区正式揭牌，拉开新片区全面建设的帷幕。
11月20日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策正式发布。人才新政细则的落地为新片区吸引和引进人才注入了 “强心剂”。
上海普通住宅标准延期5年
11月19日，上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。这意味着，自2014年11月20日起执行的上海普通住宅标准，将延续到2024年。普通住宅需同时满足以下三个条件：
（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
（2）单套建筑面积在140平方米以下；
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
使用权房限购
12月1日起，《上海市公有住房差价交换办法》正式施行，针对上海户籍购买使用权房进行限购。包括：
（1）本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；
（2）本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；
（3）本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。
使用权房即没有产权，只有使用权，相当于跟政府签了长租协议。使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房，这类公房只可以进行使用权的转让和交换；“差价换房”指操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人。
成立城市更新和旧区改造工作领导小组
11月11日，上海市人民政府办公厅发布关于成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组的通知，提到成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组。将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，由市长应勇担任组长。领导小组下设办公室、城市更新工作小组、旧区改造工作小组。
02 土地市场
12月27日，将是上海本年度住宅及商办用地的收官之战。到目前为止，上海共成交各类土地298宗，规划建筑面积合计2443.98万平方米，较18年全年增长5.0%。
土地成交结构：商品住宅用地成交占比大幅提升，商办用地成交占比下降明显
从土地成交结构来看，2019年商品住宅用地成交面积占比，为27%，较2018年占比上涨11个百分点；动迁房用地成交占比小幅提升1个百分点至23%，租赁住房成交占比下降3个百分点至6%。涉宅用地因商品住宅用地成交大幅提升，占比也从18年的47%提升至56%。受宏观经济下行和商办库存压力较大的综合影响，商办用地供地节奏放缓，成交规模较18年减半，成交占比也下降7个百分点至9%。另外，工业用地成交规模及占比也较18年有较大幅度下降。
图：2019年上海土地成交结构
住宅用地成交：商品住宅用地成交666.1万方，同比增长78.07%
2019年上海商品住宅用地月均成交建面为48.74万平方米，略微超过18年的月均成交规模，达到了5年的成交峰值。上下半年，商品住宅用地成交占比分别为39%、61%，其中8月份成交建面达到月度成交峰值120.46万平方米，4月份为月度成交值7.77万平方米。
图：2015年1月以来上海商品住宅用地成交面积走势
住宅用地地价走势：商品住宅用地低溢价率成交仍是主流，仅3宗地块溢价率超5%
2019年，上海各类土地成交价格总体保持平稳，各类土地成交土地楼面均价为7943元/平米，同比下降2.8%。住宅用地楼面均价11115元/平米，同比上涨4.45%，其中商品住宅用地成交楼面均价为18645元/平米，同比下降30.55%。
图：2015年以来上海商品住宅用地楼面地价及溢价率走势
住宅用地成交区域分布：郊区仍是成交集中区，市区成交占比不足10%
郊区仍是商品住宅用地的主力成交区域，宝山、奉贤和青浦商品住宅用地成交活跃，成交建面均超过75万平方米；崇明、金山两区成交建面也均超过60万平方米，嘉定、松江则超过40万平方米，7个区成交建面占上海全市的比例达到83%。
图：2019年上海商品住宅用地成交区域分布
商办用地成交：商办用地成交冷淡，成交面积较去年同期降幅超五成
2019年，上海成交商办用地42宗，成交规划建筑面积209.26万方，同比下降53.8%；全年月均成交建面为17.44万平方米，为近五年点。下半年，商办用地成交较为集中，共成交159.54万方，占全年成交量的76.2%。从区域来看，成交地块主要集中在青浦、闵行和奉贤，共成交17宗，成交规划建面占全市总成交量54.8%。
图：2015年以来上海商办用地成交面积走势
商办用地地价走势：商办用地成交楼面均价同比下挫14.51%，平均溢价率提升，溢价率走势前高后低
2019年，上海商办用地成交楼面均价为12519元/平米，同比下降14.51%。从季度价格走势来看，上半年价格较为平稳，第三季度走低，第四季度有所回升。一、二季度楼面均价较接近，分别为22868元/平米、22877元/平米，同比分别增长145.27%、72.4%；第三季度楼面价，为6153元/平米，同比下降78.68%；第四季度，商办用地楼面均价回升至10666元/平米，同比下降9.57%。
溢价率方面，2019年商办用地平均溢价率为10.71 %，较同期提高8.48个百分点，其中第二季度平均溢价率，为40.26%，第三季度平均溢价率回落到4.23% ，第四季度溢价率达到点0.01%。
图：2015年以来上海商办用地楼面地价及溢价率走势
03 商品住宅市场
商品住宅供应：新增供应同比增长7.5%，9月供应量为三季度位
2019年，上海商品住宅供应726.85万方，较18年同期下降5.39%，为近五年同期中位水平，月均供应量为60.57万方。月度供应走势呈现出规律的波动规律，每季度最后一个月均为当季的商品住宅供应高点。随着楼市实施紧缩性调控政策不断加强，上海1、2月供应处低位水平，但春节之后供应情况有所改善，在3、4月随着预售资格相继获批，出现较大涨幅，5月大幅下跌逾4成，6月大幅上涨超一倍；9月份开发商加大推盘量迎接“金九”，住宅供应达到三季度商品高位；12月份为年底冲刺关键点，再次推高商品住宅供应量。
图：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）供应面积走势
注：2019年12月数据均截止至22日
商品住宅成交：“小阳春”支撑全年成交，四季度成交乏力
2019年，上海商品住宅成交751.50万方，较18年同期上涨19.13%，处于近三年高位。受2019年3、4月份“小阳春”的成交带动，二三季度月均成交量达到72万平方米；四季度以来，成交上涨动力明显不足，商品住宅成交量下滑至全年点。
图：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）成交面积走势
商品住宅价格：商品住宅成交均价54090元/平米，同比上涨1.88%，呈“V”型走势
受商品住宅市场限购限贷政策升级以及调控政策的双重影响，购房者逐渐回归理性，商品住宅成交价格保持稳定，全年成交均价为54090元/平米，较18年同期上涨1.88%。
月度走势，成交均价全年呈“V”型波动，成交均价分别在2月、12月分别达到上下半年的高点。全年整体波幅明显较此18年收窄，月度成交价的值与值之间的比值从18年1.49缩小至1.19。
图：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）成交均价及环比变化
商品住宅销供比：全年销供比为1.01，销供比月度波动明显收窄，供求关系逐步向均衡态调整
2019年，上海商品住宅新增供应面积为739.8万方，成交751.5万方，销供比为1.02，相比于18年同期的0.82提高了23.7%，成交增长使供需关系从供大于求逐渐调整到供需均衡。从月度走势来看，2019年以来，销供比波动明显小于此前年份，8月达到前月度峰值1.79，其余月度供求大致平衡。
图：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）销供比走势
商品住宅成交结构：各面积段产品占比较18年无太大变化，刚需刚改为成交主力；400-500万总价段成交占比有所上升，500-1000万总价段仍为成交主力
2019年，上海商品住宅市场各面积段产品成交占比与18年大抵一致。其中90-120平米首改为主的改善产品仍是成交主力，成交占比为40.3%，较18年全年小幅上涨0.3个百分点；120-140平米、140-180平米改善产品占比也均有小幅提升。70-90平米刚需产品下跌幅度，为1.8个百分点。
图：2015年至今上海商品住宅（不含保障房）分面积段成交占比年度走势
2019年，上海商品住宅市场500-1000万总价段仍为成交主力，占比为32.4%，较18年全年提升0.4个百分点。400-500万总价段成交占比提升幅度，为16.1%，较18年提高2.9个百分点。200-300万总价段成交占比下降幅度，为13.1%，较18年下降3.9个百分点。其他总价段产品成交占比变化均不大。
图：2015年至今商品住宅分总价段成交占比年度走势
商品住宅区域结构：青浦供需均位居首位，奉贤、金山销供比不足0.8；静安成交价格，金山同比涨幅
2019年，上海商品住宅供应量，青浦、奉贤分别以105万方、96万方居前两位，宝山、南汇供应分别为74万方、69万方，其余各区均为超过60万方；成交方面，主要集中在青浦、奉贤、宝山、嘉定和松江5个区，合计供应389.48万方，占比达55%。10个区销供比大于1.0，其中虹口区为2.4，闵行、闸北、静安也均超过1.5，总体表现为供不应求；8个区销供比小于1.0，奉贤销供比0.74，金山0.61，表现出较明显的供大于求。
图：2019年上海商品住宅区域成交情况
2019年，静安、黄浦、卢湾、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米；崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%；卢湾跌幅超过5%。
图：2019年商品住宅（不含保障房）分区域成交价格走势
商品住宅存量：截至12月22日商品住宅市场存量增至806.21万平米，出清周期较去年同期拉长
截至2019年12月22日，上海商品住宅可售面积为806.21万平方米，较去年同期涨15.7%。从全年走势看，可售面积整体波动较小，4月份上升到766万平方米后，至11月末一直维持760-790万平方米的区间；12月开发商加大推盘量，但成交未见上涨，致可售面积突破800万平方米。
出清周期方面，截止12月22日上海商品住宅的出清周期为11.7个月，较18年同期小幅上升0.81个月，较19年低点拉升1.21个月。
图：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势
各区域商品住宅存量：截至11月底，奉贤、青浦、松江、南汇等周边区域库存规模较大、但去化周期均较合理，金山去化周期为27.5个月
截至11月底，商品住宅库存集中于奉贤、青浦、松江等区。其中，奉贤存量，以98.8万方居各区域之首，占全市存量的13.1%；青浦以93.4万方紧随其后，松江以73.8万方居各区域第三，三个区合计占全市存量的35.1%，长宁、卢湾等中心区域存量较少，卢湾存量仅为3.3万方。
出清周期方面，奉贤、青浦、松江、南汇、宝山库存目前较为充裕，成交也较为活跃，出清周期均小于12个月，较为合理。金山、静安、徐汇出清周期均超过20个月。
图：2019年11月商品住宅分区域可售面积与出清周期情况
注：区域商品住宅可售面积及出清周期截止至11月底
二手住房成交分析：二手房住宅成交量同比上涨30.7%，5月份以来成交持续走弱
2019年前11个月，上海二手房成交套数为20.9万套，达到近三年的成交高点，成交套数较18年同期上涨30.7%。从走势上看，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。
图：2012年以来上海二手住房成交套数走势
二手住房价格：二手房价格二季度冲高后回落，全年基本维持平稳
2019年，上海二手住房成交价格在36800元/平米-39500元/平米的价格区间波动，单月二手房成交价格环比增幅在-3%至4%的区间波动。二手房价格指数维持在8200元/平米-8400元/平米的区间，价格环比变化维持在-0.1%至1%的区间内。
图：2012年以来上海二手住房成交均价及环比走势
图：2012年以来上海二手住房价格指数及环比走势
04 市场总结与展望
回顾2019年上海房地产市场，市场整体保持平稳运行趋势，供给端加大住宅用地特别是商品住房的土地供应力度，以增加房地产市场的有效供给。土拍仍维持现有“招挂复合”“打分管理”的出让制度，零溢价成交仍是上海涉宅地块的“标配”，宅地土拍波澜不惊。商办用地供地力度明显下降，以缓解宏观经济下行和库存去化压力加大的不利影响。预计2020年，上海土拍市场仍将延续当前平稳运行的态势，涉宅用地仍会加大供应。此外，随着城市更新的推进，近两年上海加大“城中村”改造地块的供应，成为新的土地获取方式。
今年3月，距上海限购政策的出台刚好三年期满，很多人限购资格获得解禁，需求端释放出对新房及二手房的大量需求，并驱动住宅成交量价的上升。同时，郊环外和外郊环新入市项目占比超七成，大量刚需项目匹配市场主流需求，在一定程度上也促进了成交量的攀升。经过长达三年的政策收紧，限购、限贷政策也并未放松，市场仍保持理性情绪，“小阳春”最终表现为阶段放量。而临港地区限购放松、长三角一体化推进等利好对市场的影响也相对有限。在销售端相对乏力情况下，住宅库存规模和去化周期开始回升。在价格上，相比环沪城市的大涨，上海则整体趋向稳定。2020年，上海房地产市场调预计仍将以稳为主，紧缩之势延续；需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量，房价也将维持平稳走势。
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