黄瑜：大数据预判2020中国房地产市场趋势
2019-12-05 14:33:02 房天下产业网 来源：房天下产业网
12月5日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会在北京召开。中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜发表题为《大数据预判2020中国房地产市场趋势》的演讲。
中指研究院常务副院长、中指控股CEO 黄瑜
以下为演讲摘要：
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。市场方面，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，市场去化压力加大；土地市场处低温状态，结构性拿地机会显现；房企资金面进一步承压，积极推盘强化回款。
展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此背景下，预计2020年房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，市场规模调整幅度或将加剧，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间；供应端，预计2020年新开工面积存调整压力，降幅在1.4％～2.9％之间，投资增速将回落至5.9％～7.4％左右水平。价格方面，预计在“稳房价”目标下，房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡，但考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，销售均价或现小幅结构上涨。
百城价格累计涨幅进一步收窄，单月环比下跌城市数量明显增多
·2019年1-11月，百城价格累计上涨2.91％↑，涨幅较去年同期收窄1.92个百分点，11月百城新建住宅均价15105元／平方米，环比上涨0.21％，涨幅连续13个月稳定在0.4％以内，同比上涨3.17％。
·今年8月以来，价格环比下跌城市数量逐月增加，11月下跌城市数量增加至40个，为2016年2月以来值。
重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整
·重点城市商品住宅：2019年1-11月月均成交面积约2940万平方米，同比下降2.4％↓，整体规模小幅波动。
11月成交面积约3142万平方米，同比下降10.7％↓，环比增长6.4％↑
·商品房：2019年1-10月销售面积13.3亿平方米，同比增长0.1％↑；销售额12.4万亿元，增长7.3％↑
其中10月销售面积1.4亿平方米，同比增长1.9％↑；销售额1.3万亿，同比增长9.7％↑
今年以来十大城市二手房价格累计下跌，近几个月环比跌幅有所扩大
·2019年1-11月，十大城市二手房均价累计下跌0.14％，除南京、深圳、上海价格累计上涨外，其余城市价格累计均下跌。9月以来，二手房价格进入下行通道后跌幅逐月扩大，北京受新房供应增加等因素的影响，二手房市场活跃度下降，价格环比连续5个月下跌。
·2019年1-10月，十大城市二手房成交套数为92万套，同比增长10.0％↑。其中北京、天津连续6个月成交套数同比下降。
2019年以来住宅用地供需规模小幅增长，成交楼面均价上涨近两成，平均溢价率保持在低位水平
2019年1-11月规划建筑面积（平方米）
各类用地：推出20.7亿同比：-1.4％↓成交16.9亿同比：-1.5％↓
住宅用地：推出10.3亿同比：2.0％↑成交8.2亿同比：3.4％↑
2019年1-11月成交楼面价
各类用地：2527元／平米同比：17.9％↑
住宅用地：4409元／平米同比：17.3％↑
·下半年以来，房地产金融监管持续从严，企业前端融资逐步收紧，土地市场有所降温。住宅用地流拍占比不断升高，11月流拍率已逐步提升至8.9％，土地市场整体仍处低温态势。
2020展望：销售新开工规模回落，投资中低速增长
2020市场预判：销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长
·研究假设
假设1：宏观经济平稳发展（GDP增长6.0％）；
假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至61.6％）；
假设3：货币政策稳健，信贷规模稳步增长（人民币贷款余额增长12％）；
假设4：房地产市场坚定调控目标不放松，但因城施策背景下，部分地区政策存在优化的空间。
·预测结果
需求：销售规模调整幅度将加剧，但在城镇化等因素支撑下降幅可控
·2020年
供应：销售下行预期、资金压力仍较大影响开工规模继续扩容，投资将实现中低速增长
·2020年
顺势而为，企业把握主流市场及产品需求，积极营销，理性应对市场变化
·聚焦核心城市群及重点一二线城市
房企投资仍聚焦核心城市群，其中长三角与粤港澳地区短期市场存回升动力；
一线与热点二线城市市场调整已较为充分，随着政策环境渐趋稳定及土地供应力度不断增加，楼市成交逐步呈现稳步发展态势。
·加快推盘，狠抓回款，管控资金
积极应对宏观调控与市场调整，将营销工作放至首位，加大推盘力度、调整项目价格，力促去化和回款；
稳健经营、强化现金流管理，增权益、降负债。
·紧抓改善型需求释放机遇，升级产品品质和服务
刚改和改善型需求持续释放，成为市场主流户型；
顺应时代发展需要，坚持技术赋能，围绕客户需求升级内部居住体验，实现项目品质和生活方式的重塑。
相关资讯
碧桂园杨惠妍最新发声:房地产一定会迎来春天
近日,碧桂园集团当天召开月度管理会议。 针对近期地产行业的形势变化,碧桂园董事局主席杨惠妍分析,从近期一二线城市的限购放宽以及"以旧换新"等举措,可以看到政府正在采取行动促进市场流动性的提升,力求逐步重振行业信心。她表示,政策正在逐步向好...
来源：和讯网
2024-05-14 09:08:26
大招来了!南京“买房即落户”
5月11日,南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》(以下简称"通知"),为贯彻落实南京市政府有关工作部署要求,深化南京市户籍制度改革,有序推进以经常居住地登记户口制度,南京市公安局研究决定,进一步放宽落户条件。在南京市拥有...
来源：中国房地产报
2024-05-13 09:43:00
单月大减4万亿 存款都流向哪儿了?资金悄然流向理财市场!
我国人民币存款总量向300万亿元大关迈进,但增长步伐正在放缓。今年一季度,新增人民币存款较去年同期少增4.15万亿元。住户存款、非金融企业存款分别同比少增约1.3万亿元和近3万亿元。存款增速回落,主要受哪些因素驱动?企业和居民的空闲资金去...
来源：金融界
2024-05-13 09:16:40
大家风采 | 大家服务稳步提升,多维度构筑品质服务新高度
2024年4月18日,由北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的"2024中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十七届中国物业服务百强企业家论坛"于北京隆重举行。 三十余年漫...
来源：中指研究院
2024-04-29 15:23:57
-
物业百强 | 大华服务:布局全国,深耕核心城市群
2024年4月18日,由北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的"2024中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十七届中国物业服务百强企业家论坛"在北京隆重召开。 大华服务凭...
来源：中指研究院
2024-04-29 10:15:33
