01 政策形势

短期因城施策，金融环境仍偏紧

国新办发布会，房贷市场利率挂钩LPR，整体保持稳定。对于房地产市场，中央表示要坚决贯彻“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率转为参考LPR，但最后的贷款利率水平要保持基本稳定。即一方面避免房地产工具化，另一方面“房住不炒”目标不偏离。在坚持“房住不炒”的总基调下，长沙市政策将持续较为严厉的限购限贷政策，市场成交节奏放缓。

02 土地市场

长沙内六区住宅及商办用地供应同比上涨

2019年三季度长沙内六区累计推出住宅及商办用地28宗，土地供应面积225.68万方，同比上涨23.17%，其中住宅用地供应191.79万方，较去年同期上涨21.51%；商办用地供应33.89万方，同比则上涨33.46%。

从17年至19年推出楼面价来看，呈波动上升趋势，2019年三季度土地推出楼面价达3336.5元/m2。

岳麓区住宅用地供应面积居六区之首

从供应区域来看，2019年三季度长沙供应量的区域为岳麓区，住宅、商办用地供应12宗，供应建设用地面积95.23万方，占总建设面积比重42.19%；其次为望城区供应12宗，建设用地面积87.20万方，占总建设面积比重38.64%，商办用地供应量为六区之首；

此外，开福区供应2宗，建设用地面积19.20万平方米，占总建设面积比重8.51%，雨花区供应1宗，建设用地面积16.39万平方米，占总建设面积比重7.26%，芙蓉区供应量相对较少，总供应1宗，建设用地面积7.64万平方米，占总建设面积比重3.4%。

长沙内六区土地成交量涨价跌

岳麓区、望城区为三季度拿地热点区域

2019年三季度长沙内六区中，岳麓区成交20宗经营性用地，建设用地面积达132万方，占内六区总建设面积比重52%，为六区；其次为望城区成交土地11宗，建设用地面积85.43万方，占比33.66%。

其余四区的土地成交量相对较少，总成交土地6宗，建设用地面积36.35万方，占比14.32%。

2019年三季度长沙内六区中，岳麓区成交20宗经营性用地，建设用地面积达132万方，占内六区总建设面积比重52%，为六区；其次为望城区成交土地11宗，建设用地面积85.43万方，占比33.66%。

其余四区的土地成交量相对较少，总成交土地6宗，建设用地面积36.35万方，占比14.32%。

03 新房市场

住宅推盘供应量理性回调，增速下降

2019年三季度长沙住宅项目推盘节奏放缓，供应量在八月提前释放，总量较去年同期有所上涨。累计新增供应248.23万方，同比上涨19.82%。

自2017年房地产市场调控政策推出以来，市场政策逐步加强，市场供应变化波动较大。2019年三季度继续延续 “房住不炒”，一城一策的方针，长沙楼市进入调控深水区。

住宅成交量稳中有涨，受政策影响明显

商品住宅存量呈上升态势，出清周期缩短

从可售面积情况来看，2019年前三季度受房地产市场政策的持续影响，可售面积一直处于增长态势，由于二季度市场推盘大量增加，带动了三季度存量上升至3396.25万方。

从出清周期来看，三季度出清周期保持平稳的趋势，去化压力逐渐减小，从2019年6月起逐渐缩短至8.88个月，与去年同期相比增加1.76个月。

刚需住宅仍为成交主力，改善型需求减少

从2019年三季度长沙内六区住宅面积段成交套数占比情况来看,144平以上的房源成交量有所下降，改善型房源需求有所减少。

90-120平住宅仍为主力成交面积段，占比达43.76%；120-144平住宅成交量占比33.61%，较2018年同期上涨1.11个百分点，销量有所增加。

区域成交均价：内六区成交均价上涨

从成交均价水平来看， 2019年三季度长沙内六区除望城区外，其他区域成交均价均高于9600元/m2，其中，芙蓉区均价达11761元/m2；

从成交均价变化情况来看，2019年三季度长沙内六区成交均价整体上涨，同比增长均在4%以上，其中，芙蓉区同比增长22.03%，增长幅度；其次为望城、雨花区，同比分别增长10.94%、9.86%；开福、岳麓、天心区增长较为缓慢，位于6%左右。

区域成交量：雨花区成交夺魁，望城区位列第二

从长沙内六区成交面积占比情况来看， 2019年三季度雨花区累计销售108.73万方，占比达21.82%，为六区，较去年同期相比减少19.95个百分点；

其次为望城区，三季度累计成交面积110.65万方，占内六区成交比例18.18%，较去年同期增加10.83个百分点。

住宅市场热销区：岳麓、雨花、望城

04 四季度展望

政策环境

调控政策趋于稳定，房贷利率在执行LPR新政之后无太大变化。在坚持“房住不炒”的总基调下，长沙市政策将持续较为严厉的限购限贷政策，同时在执行LPR房贷利率新政之后。多家银行首套房贷利率较之前并无明显变化，整体对购房贷款利率无影响。

土地市场

2019年三季度长沙内六区集中放量，推出住宅及商办用地28宗，预计四季度政府将放缓推地节奏。同时，房企进入偿债高峰期，资金压力较大，拿地回归理性，土拍热度低位运行。

新房市场

初期受国庆假期的影响，楼市低位运行。四季度进入房企冲刺全年业绩的关键时期，受房企推货压力的影响，房企推货量将有所增加，营销力度有所加强、营销活动增多，住宅成交量呈上升态势。