1.增量市场，瞄准潜力城市

物业服务企业首先要考虑的是拓展增量市场，因为新盘往往具备利润率高、设施设备新、无历史遗留问题等优势，有助于企业提升盈利水平。物业管理行业的增量市场必然存在于具有发展潜力的城市中。一般而言，人口聚集、经济发达、交通便利、城市建设用地尚不饱和的城市具有长期发展潜力，是房地产开发商进军的主要阵地，也是物业服务供需量充足的优质市场，从各城市土地市场交易情况可以看出有发展潜力的城市对房企和物业企业的吸引力。

图：2018—2019年6月主要城市土地成交面积Top30(单位：万㎡)

数据来源：CREIS中指数据

当前，土地交易较为活跃的市场主要分布在新一线城市和部分二线城市，我们整理了2018-2019年6月土地成交面积排名前30城市的土地交易情况。可以看到，土地累计成交面积超过3000万平方米的城市有两个，分别是天津市和武汉市；2000-3000万平方米的城市有7个；排名前30的其余城市也均超过900万平方米，这些城市蕴含着物业服务企业拓展增量市场的广阔空间。

具体而言，在宏观层面，物业企业进行战略布局的时候，一定要结合自身特征及优势综合分析目标城市的发展前景。而在实操方面，由于上游开发企业对城市的选择与物业企业具有一致性，那么紧盯土地成交市场，抓住签约机会是物业企业获得新盘物业管理资格的关键所在。企业需要密切关注各城市土地政策及土地交易市场，及时出手，把握良机。

2.紧抓存量市场，发力高价值存量盘丰富的区域

长远来看，物业企业也要做好准备拓展存量市场。一方面，房地产市场已由增量市场转为存量市场，尽管物业管理行业集中度逐步提升，但目前的竞争格局仍较为分散，企业可以挖潜的存量空间十分充足。另一方面，“买房一时、住房一世”，“优质优价”等观念逐渐深入人心，业主对于生活品质的追求越来越高，社区养护逐步受到关注，这些都为物业企业拓展存量项目提供了有利的前提条件。近年来，部分城市已有多个小区更换了新的物业公司，存量物业项目的竞聘、物业服务企业的更换或许会成为未来的一种趋势。

表：2000-2018年主要城市累计房屋竣工面积Top30(单位：万㎡)

数据来源：CREIS中指数据

当然，拓展存量也要找相对有价值的存量物业项目。由于我国房地产市场的快速发展阶段始于2000年，又考虑到2000年之前的房子相对较老，拓展价值不大，我们以2000-2018年主要城市的累计竣工面积作为衡量有价值的、可拓展的存量物业规模的参考指标，整理出排名前30的城市。可以看出，累计竣工面积超过4亿平的城市有三个，分别是重庆市、上海市、北京市；超过2亿平的城市共计9个；1-2亿平的城市有14个，这些城市拥有大量的存量物业项目，是物业企业拓存量市场可考虑的战略要地。激烈竞争下的优胜劣汰现象将越来越明显，物业企业要从现在开始提升服务品质，增强品牌竞争力，做好一切准备开辟存量市场。

3.物业企业重点布局城市盘点

最后，我们通过梳理物业服务百强10企业在重点布局城市的管理规模排名，以此来进一步佐证物业企业在进行项目拓展时的重点关注城市特点。

图：2018年物业服务百强10企业重点布局城市

2018年，从物业服务百强10企业重点布局城市规模排名来看，10企业在重庆市管理面积，超9000万平方米；在成都市、杭州市、北京市的总管理面积大概处于5000万-8000万平方米；排名5-10名的广州市、上海市、长沙市等6个城市，管理规模位于3500万-5000万平方米。对比来看，2018-2019年上半年土地成交面积的前十城市与10企业重点布局的前十城市契合度较高，有6家城市（重庆、成都、杭州、上海、郑州、武汉）相重合；同时，2000-2018年累计房屋竣工面积的前十城市与10企业管理面积前十的城市，相同城市共计8家（重庆、成都、北京、杭州、长沙、上海、广州、沈阳）。

综上所述，我们可以发现物业企业在选择城市进行项目拓展时，从增量市场来看，倾向于率先布局土地成交面积排名前三十、交易活跃的城市，从存量市场角度来看，累积房屋竣工面积体量大的城市，也是物业企业开辟市场的重点区域布局。因此，物业企业找准主战场，“稳准狠”的快速进行战略布局，才能获得更多市场份额。