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中期业绩解读 | 保利发展:稳健发展 提质增效 与美好生活同行

2019年08月13日11:23 来源:中指研究院
[提要] 保利发展2019年上半年成绩单可圈可点:其一,继续保持稳健经营、规模与效益兼顾,上半年销售目标完成率超50%,归母净利润同比大增53.3%;其二,在前瞻性发展战略的指引下,加速打造不动产生态发展平台;其三,在实现稳健发展的同时,坚定响应政策号召,切实履行社会责任。
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保利发展2019年上半年成绩单可圈可点:其一,继续保持稳健经营、规模与效益兼顾,上半年销售目标完成率超50%,归母净利润同比大增53.3%;其二,在前瞻性发展战略的指引下,加速打造不动产生态发展平台;其三,在实现稳健发展的同时,坚定响应政策号召,切实履行社会责任。

1、销售业绩稳健增长,优质土储助力可持续发展

图:保利发展2019年上半年销售额情况

随着房地产行业调控的继续深化,保利发展继续保持稳健发展,高质量迈出新步伐。2019年上半年实现合同销售额2526.2亿元,同比增长17.3%,已完成全年销售目标的50%以上;实现签约面积1636.5万平方米,同比增长12.6%。2019年1-7月,保利发展实现签约金额2796.6亿元,同比增长16.9%,签约面积1823.9万平方米,同比增长12.5%。

2019年上半年,保利发展一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中在珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达27%和22%。从具体城市销售贡献来看,保利发展深耕城市销售稳定,广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。

图:部分房企2007-2018年拿地销售比与市场周期对比情况

数据来源:中指数据库-企业版-房企投策

房企踩准城市周期变动节点,灵活调整拿地节奏。从拿地金额与销售额比值来看,房企结合市场情况灵活调整拿地策略,以6家领导品牌房企来看,在市场繁荣期,企业的资金较为充裕,房企精准把握城市轮动周期,审慎吸纳优质土地储备,表现较为积极;在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。如2018年,6家房企积极调整布局战略加大在三四线城市布局,拿地金额占销售额比重均值为24.4%,较2017年下滑明显;2019年以来,房企在保持谨慎拿地态度的基础上,拿地热情自二季度开始逐渐回温。

2019年上半年,保利发展继续适应大势调整拿地节奏,持续优化土地资源结构。保利发展新拓展国内项目44个,新增容积率面积826万平方米,总成本533亿元。2019年1-4月,保利发展拿地保持相对谨慎态度,而5-6月,保利发展频繁拿地,拿地总价超300亿元,土地储备充沛,为企业下半年销售扩张夯实基础。保利发展持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,2019年上半年一二线城市拓展金额和面积占比分别为78%、60%。

图:保利发展2019年上半年土地储备情况

保利发展继续聚焦一二线城市以及位于核心都市圈、城市带的三四线城市,夯实土地资源储备。截至上半年末,保利发展拥有待开发面积7618万平方米,其中一二线城市土地储备4614万平方米,占比60%以上;珠三角和长三角两大核心城市群土储面积3498万平方米,占比46%。与2018年上半年相比,一线城市土地储备占比同比微降2.9%,二线城市土地储备占比同比上升16.9%,三四线城市土地储备占比同比下降14%。

2、提质增效利润大幅增长,财务稳健融资优势凸显

图:保利发展营业收入及归母净利润变化情况

2019年上半年,保利发展实现营业总收入711.4亿元,同比增长19.5%,主要为项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高所致。实现净利润129.64亿元,同比增长39.6%,因结转项目权益比例提高,实现归母净利润为99.55亿元,同比大幅增长53.3%。

图:保利发展净利润率及净资产收益率变化情况

2019年上半年,保利发展房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为41.0%,较去年同期提升5.7个百分点,综合毛利率为39.8%,较去年同期提升4.4个百分点。保利发展净利润率水平不断提升,2019年上半年净利润率为18.2%,较去年同期提升2.6个百分点,同时,企业资产收益能力明显增强,上半年加权平均净资产收益率为7.9%,较去年同期提升2.0个百分点。

图:保利发展资产负债率及净负债率

在持续稳健发展的同时,公司强化资金管理,提升抗风险能力。一方面,公司严抓销售回笼,上半年累计实现销售回笼2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%,在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升。另一方面,公司资产负债率79.3%,基本保持稳定;净负债率76.6%,较2018年末降低4.0个百分点,持续优化资产负债结构,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2710亿元,有息负债综合成本仅约4.99%。在地产行业整体融资环境趋紧愈加确定、高杠杆经营大型房企贷款行为受到更加严格的监管的背景下,保利作为一家经营风格稳健的央企,优势将会逐渐显现。

3、战略升级、多元发展,打造不动产生态服务平台

图:保利发展战略定位

保利发展2018年将“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼”的业务板块布局,通过三者的协同发展,打造不动产生态发展平台。2019年保利进一步落实推动这一发展战略。

保利发展坚定聚焦房地产开发主业,结合宏观环境与市场需求进行战略定位,并根据市场情况灵活微调指导经营策略。

图:保利大国璟项目

2019年8月6日,保利发展成功举办“建筑新国粹”大国璟产品品牌发布会,保利大国璟项目是把企业品牌和产品品牌充分结合起来,以“和者筑善”的企业品牌为基调,以产品品牌为落地载体,发扬创新式的建筑国粹理念,演绎了“国风、六制、八璟”等建筑主题风格,提供了更具品质及中国文化内核的生活方式,反复践行“美好生活同行者”的使命。

综合服务延伸美好生活场景。保利发展通过延展不动产的全产业链,有效整合行业生态系统资源,旗下的物业、代理、建筑、商业等业务,已初具规模。保利发展结合拉动内需、消费升级的国家战略导向,从客户与社区需求出发,在公寓、会展、文旅、康养、教育等领域形成精品服务体系,为人民美好生活提供一站式综合服务。截至4月30日,保利物业合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,并已申请港交所主板上市,企业综合服务板块又向前迈进一步。保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,报告期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。

不动产金融助推产城发展和企业成长。保利发展形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式,借助外部资源助力主业规模扩张及业绩增长。保利发展以产融结合为经营理念,重视资本对产业的赋能。在产业基金、资产证券化、创新型产业孵化与资本运作上,具备先发优势与实战能力。通过资本与产业的对接,为打造产融结合的新型行业生态做出实质贡献,以金融助推产业与城市发展。

4、坚定响应政策号召,不断践行企业社会责任

一直以来,作为央企的保利发展不忘初心,牢记使命,积极响应国家号召,切实履行社会责任。2018年,保利发展积极投身于贫困地区教育改善、医疗保障、民族文化传承等公益事业,同时企业积极参与保障房建设,在北京首推共有产权保障房等。2019年3月,保利发展荣获2018-2019中国房地产年度社会责任感企业。

保利发展一方面积极响应国家号召,以高度社会责任感投入到城市更新中。保利发展充分发挥自身在项目经验和升级改造能力方面的优势,积极参与城市更新项目,满足居民对美好生活的愿望。2019年6月至7月,保利中标佛山南海区夏北片区两旧改项目,致力于将其打造成为城市形态升级、产业升级的标志,成为全市旧村改造的示范区,成为功能齐全的新社区。

另一方面,持续在扶贫助教、艺术传播、环境保护等领域发挥积极作用。

在扶贫助教方面,保利发展持续推动“保利星火计划”,用“教育+就业”的模式来实现“职教一人、就业一个、脱贫一家”创造精准扶贫新模式。如2019年4月,保利集团第二期“保利星火班”开班,来自保利集团定点扶贫县云南鲁甸、巧家县及广西忻城县的68名学员,通过进行专业技能培训,实现就业。

在艺术传播方面,保利发展依托和基金公益平台,大力推进公益慈善事业。如2019年5月,保利发展和基金梦想艺术课堂正式落户合肥市春芽残疾人互助协会;6月,保利发展举办第十一届和乐中国,为孩子打造一个可持续深化的、让艺术陪伴孩子成长的公益平台。

在环境保护方面,保利发展积极采用绿色建筑、绿色施工技术,提倡绿色办公,打造绿色社区。如保利发展积极响应国家推进“海绵城市”的号召,践行降低影响开发、保护城市水环境的建设要求。日常办公中,保利发展号召每一位员工节约每一度电、每一滴水、每一张纸、每一粒粮食,坚持绿色出行,打造友好型办公环境等。

结语

未来面对行业竞争加剧和集中度的快速提升,保利发展作为龙头企业,将继续发挥在融资、拓展、运营管理、品牌以及产品等方面的专业优势,积极把握区域市场的结构性机会及多元化产业发展机遇,加快布局综合服务与不动产金融市场,培育新的业务增长极。

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