商圈是商业地产行业最重要的概念之一。

作为改革开放的排头兵，近十几年来深圳经济突飞猛进，商业空前繁荣，各市区内先后形成不少商圈。

然而提到深圳的商圈，无论是在网络上查询，还是人们日常聊天中，最常见的似乎那是那几个耳熟能详的名字，如东门商圈、人民南商圈，福田CBD商圈。

深圳传统八大商圈

但其实，这些商圈的形成已有年代，甚至随着时间的推移，其中一些渐显“过气”之迹象。与此同时，在购物中心遍地开花的情况下，一些新的商圈逐渐诞生。

比如，据笔者观察与研究，这几年，在福田区上下沙及车公庙片区，购物中心渐增，且接下来几年内还有多个项目即将开业。其实这一片区已然形成一个商圈，且在不久的几年内，商圈规模及影响力还将加大。

下面我们来看看该片区的一些基本面。

地理位置：这一片区位于福田区，片区南部所属的红树湾大金沙片区与深圳湾等周边片区共同构建成为全球竞争力的滨海CBD。

交通：公路方面，该片区内北接深南大道，中间横贯滨河大道(深圳三大主干道中的两条)，而西侧则紧邻京港澳高速。地铁方面，北有深圳的地铁枢纽车公庙站(4线交汇)，南有7号线上沙站，中间则有9号线下沙站。

图中三条黄色粗线即为深南大道、滨河大道、京港澳高速

人口：车公庙约有20万商务人群，上下沙有超20万常住人口，片区两公里辐射范围内日均活跃人群超过80万，并且10可达世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等全市著名旅游目的地集群，每年吸引游客超过5000万人次。

总之，无论是地理位置，还是交通条件，以及人口与消费力，这一片区均相当可观，承载一个大型商圈绰绰有余。

从上图可知，以滨河大道南边的KK ONE（已开业）及紧邻的中洲湾C FUTUREcity（未开业）为中心，1.5公里范围内，片区内目前已有9个大中型商业项目（包括规划中的）及一条步行街，商业形态非常丰富。

下面，我们具体梳理一下上表内的商业项目。（按开业时间顺序排列）

东海城市广场

在本文所涉商圈的各商业项目中，东海城市广场开业。项目2005年竣工，2007年6月开业，原名叫“东海购物广场”，后改成如今的名字。

东海城市广场从地下一层至地上五层，共六层。以餐饮及休闲合家欢为主力组合，面积合共约55，000平方米，业态包括超市、电影院、餐饮、各式休闲服装及时尚精品。代表性品牌有太平洋影院、百佳旗下精品超市TASTE、麦当劳、太平洋咖啡、永和大王等。

值得一提的是，东海城市广场定位于做“一站式儿童成长体验中心”，因此，商场内有不少亲子、教育类业态，如七田真、杨梅红美术培训、杰奥天才、邓肯舞蹈学校、蓝天教育、疯狂家族儿童俱乐部等。

丰盛町

2009年开业的丰盛町是深圳有名的地下商业街之一。项目北侧从财富广场到万轩国际，南侧从有色金属大厦到大庆大厦，东西全长500米;共分ABCD四个区，共设三层，负一层为下沉式露天街区，负二层与深圳车公庙地铁站四个出入口融为一体，负三层为设备房。建有22个出入口串联起周边19栋写字楼和3座星级酒店，D区负二层与东海商务中心无缝连接。

值得一提的是，丰盛町位于深圳市写字楼群最为密集的商务办公区，以丰盛町为中心的1平方公里范围内，商务写字楼面积达320万平方米，这里活跃着50万白领形成了高端消费人群，为步行街带来巨大的消费人潮。(北侧为深圳知名的东海花园、香榭里花园等香蜜湖豪宅区。)

丰盛町虽面积不大，但业态相当丰富，包括酒吧、中西餐饮、特色餐厅、数码产品、电玩模型、特色店、精品店、服装配饰、箱包鞋帽、钟表首饰、运动用品、生活便利等，不过品牌档次偏中低端。

十亩地

十亩地位于连接深南大道与滨河大道的泰然九路上，建筑上采用多个盒子拼接的创意艺术形式，经营空间上，设计者打破传统格局，实现了内外双摆位的商业格局。

项目初始计划打造成集餐饮、娱乐、休闲、创意办公、运动为一体的13万平方米的超大型商业休闲公园，其中包括一个2万平方米的美食酒吧广场(封闭式商业)。

目前看来，还是以美食餐饮类业态为核心。主要商户有芭依珊、网鱼网咖、逸塔、同仁四季等。此外园区还配有羽毛球馆，足球场，篮球场以及网球场等场馆。

KK ONE

KK ONE是京基百纳集团继KKMALL之后于深圳市中心区域打造的又一大型购物中心。项目是下沙综合体滨河时代广场的核心商业部分，商业建筑面积约10万平方米，分南区北区，共五层，分别为地下一层，地上四层，停车位约2000多个。

作为本文所涉商圈内最主要的项目之一，KKONE以年轻时尚为主题，商业定位为“时尚潮流购物中心”，集时尚潮流购物、特色餐饮、休闲娱乐、生活配套于一体。项目可辐射上沙村、下沙村、沙嘴村、新洲村、车公庙片区。

值得一提的是，2016年5月KK ONE开业时，曾因引进周杰伦在内地的直营餐厅“Mr. JDiner”而风靡一时(目前该餐厅已撤出)。开业至今三年内，KK ONE不断调整优化，人气越来越旺，今年上半年商场于地下一层打造了时尚潮玩主题街区“ONE街”。

商场内主力店有星美国际影城、blt精品超市、优衣库、MJstyle、东方时代健身等。其他代表性品牌有星巴克、柰雪、西西弗书店、海底捞、乐凯撒披萨等。

东海缤纷天地

东海缤纷天地是深圳东海集团在车公庙区域打造的另一大商业项目。商场共4层(地下2层和地上2层)，总建筑面积约5万平方米，项目连接超甲级写字楼(东海国际中心A座、B座两栋写字楼)、五星级酒店(英国朗廷酒店)及亚洲高豪华私人领馆。

东海缤纷天地定位于“城市中轴优尚生活购物中心”，首创“城市优尚生活”概念，业态包括主力店、品牌零售、特色餐饮、美容家居与生活配套等。代表性品牌有柰雪、星巴克、翠华餐厅、江南厨子、G2000、7-11、马克华菲、blt精品超市等。

岁宝百货

2005年12月31日开业的岁宝百货花好园店是岁宝百货家大型综合性百货超市店。经营面积13800平方米，共2层，以大型综合性百货超市为定位，兼有服装、床上用品、运动衣鞋、家电等百货类商品。

2018年6月19日，岁宝百货控股(中国)有限公司发布公告，宣布与盒马科技就盒马鲜生超市订立战略合作框架协议，于2018年7月1日起两年内，分三阶段将岁宝超市改造成盒马鲜生超市。其中就包括本文所涉商圈的岁宝百货(花好园店)。

2019年3月，经过半年多的改造，岁宝百货重新开业。2楼为盒马鲜生，一楼为餐饮、零售、配套类商业业态。

BO SPACE

BO SPACE是博今商务广场的配套商业，项目与KK ONE一街之隔，无缝接驳地铁9号线下沙站。

BOSPACE由荷兰鹿特丹MarKthal项目主创操刀，秉承小而精的设计理念打造。项目商业面积约3万平米，集餐等饮、生活美学、零售等业态为一体，力求全面满足消费者购物、餐饮、休闲、商务接待、自我提升等多方位需求。

据了解，项目计划于2019年12月开业。

佐阾沙嘴购物中心

佐阾沙嘴购物中心是绿景地产旗下社区商业产品线“佐阾”的又一新项目，位于金地深港创新产业园和福田南片文化艺术创意产业集聚区，南靠福荣路，距地铁7号线福田体育公园站约300米。项目商业建筑面积6万平方米，停车位约2900个。

目前项目尚在招商状态，需求业态有百货/超市、服装/服饰/皮具、餐饮/食品、娱乐/休闲、珠宝精品、家具/家居/家电、化妆品/美容美发/个人护理、生活配套服务等。

中洲湾C Future City购物中心

(项目名待定)

中洲湾C FutureCity是中洲集团在大金沙片区规划打造的超过300万㎡的创新型城市综合体，包括住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等多元业态。

其中总计16万㎡的商业被设计为集中式shoppingmall和开放式公园街区相组合的形式，规划了10大艺术独栋、10大主题广场、7大艺术中心和近3万㎡城市植物花园。

秉承把“艺术的灵思与科技的魅力，释放和渗透到普通人生活的空间里”的理念，中洲湾C FutureCity的商业项目融汇商业、艺术、科技、人文、设计等多种元素，并邀请各领域内全球机构一起打造项目。

建筑设计方面，项目与AEDAS凯达环球、CCD郑中等国际设计团队合作;品牌视觉方面，与北欧品牌设计团队SDL合作;艺术方面与日本teamLab等国际华新媒体数字艺术团队合作;科技方面，与硅谷科技公司、腾讯等科技创新团队合作……

目前项目正在建设中，预计2021年年末开业。根据项目的体量、理念等可以看出，中洲湾C FutureCity购物中心不仅将成为本文所涉商圈内的核心商业，亦很有可能成为深圳的一张新商业名片。

上下沙步行街

作为深圳最著名的城中村集中地之一，上下沙居住着非常庞大的人口，这里本地人与外来人混居，新式高楼大厦与旧派民居民房交错，别有一番风情。

而纵贯上下沙的那条步行街两边，街铺鳞次栉比，业态“森罗万象”，充满了烟火气。上下班高峰期，这里人潮汹涌，比肩接踵，平常时候也格外热闹。

结语

“城由市兴”。城市的繁荣离不开商业的发展，而商圈的兴衰则是城市商业“新陈代谢”的一部分。在传统商圈逐渐由成熟走向过时的同时，新的商圈慢慢兴起，不断将城市商业发展的波浪向前推进。

当然，本文仅是一种观察与猜想，不作定论，至于文中所谈商圈的范围、包含的项目乃至商圈名称，尚待政府部门及相关专家进一步确定。但不论如何，从现状来看，这一片区已是虽无商圈之名，已有商圈之实。且相信随着接下来几个项目的陆续开业，其影响力与辐射范围还将进一步扩大。

（来源：铱星云商 王海龙）