5月23日下午，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会在北京隆重召开。会议发布了2019中国房地产上市公司研究报告和2019中国房地产上市公司名单。迪马股份执行总裁、东原集团总裁杨永席发表题为《东原的长期主义》的演讲。

迪马股份董事、执行总裁兼东原集团总裁杨永席

杨永席：各位来宾、各位朋友，下午好！

非常开心受主办方的邀请参加今天这个会议，作为企业方的个发言代表，简单的说一下今年1月份到现在对房地产的体会。正如白总讲的一样，其实有时候企业对今年1—5月很纠结，我本人也很纠结。

主要有几个现象：1、2月份的时候，还在延续2018年下半年不太好的市场表现，春节以后，像突然吃了药一样，尤其是土地市场，真正的销售端的变化是3、4月有变化，但是并不大。很多企业会感觉到3、4月的成长更多的是表现在首改上，5月份的统计和4月份在有些城市是下滑的，但是这是一方面。另一方面，土地市场表现的很激烈。去年东原1、2月份在重庆拿了几宗地，当时底价是5000块钱左右，到今天为止隔壁就可以拍到1万，但是我们可能的现象是怎么来的？这1万块钱是怎么来的？我们会发现近期的低价又是很多房企新布局城市拍过来的。比方说在有些城市，有些地产商为了进入有些城市，我们作为熟悉市场的人很难理解，为什么说一季度土地市场会这样？从我的角度看有几个原因：

，因为很多房企今年再回归一二线，一线的回归很难，更多的是回归了强二线。

第二，房企对规模的追求的愿望很强烈，好处在于今年在4、5月份之前拿到地没准在今年还能开盘，从运营效率来讲可以开盘，拿了高低价到时候价格批不出来怎么办。

第三，今年一季度外部的融资环境还是很“奔放”。加上去年整个房企的销售情况比较好，就造成了这个现状。未来会是这样吗？我可以做一个大胆的预估，土地的市场的火爆不会超过二季度，至少在我们企业内部，我是这么讲的。如果误导了大家，大家也不别怪我。

跟大家分享一下东原的长期主义。结合各位专家的发言，刚才很多讲了数据层面的东西，作为企业的代表，一方面是数据，另一方面我们更讲内核的东西。什么叫内核的东西？举个例子，我们聚焦50强，数据上有很多排名，规模、利润的各种排名，这是一方面，哪怕今天很多的财务都排到了50强，但是不要忘了一点，这个市场从2014年的下半年到今天，应该说过去的五年多中国的房地产市场是单边上升的市场，大部分或者是90％以上的城市，是单边上行的市场。在这个阶段，是不是今天很多的50强企业就是在这单边的上行市场上发展起来的。过去五年当中，如果一家企业靠投资驱动，担子再大一点，多加点财务杠杆，产品的能力、服务的能力、内部运营的质量好差好像表现不出来。很核心的是敢于加杠杆、敢于拿地、敢于拿效率好像就成了，但是未来是这样吗？我们不要忘记了2014、2015年我们在争夺的有些城市，比如说当时中西部的城市进入调整了，我们觉得这样一个市场至少对一家企业的长期发展是不利的。50强现在也没办法，从规模来讲的话，背后代表的是人和财的吸引力。在今天如果你进了50强，不在银行的白名单里你怎么办，你对人、对财的吸引力不够，这就是为什么大家你追我赶的真正原因。2018年资本市场的融资方法很多，上上周银保监会说未来一段时间限制资金直接进行土地融资。很多房企就会想到，代表很多民企的全融做不了，就会追求资本市场的融资。实际上，资本市场融资竞争非常激烈。过去的一季度末和二季度很多评级机构，对上市房企的评级你追我赶，出来了很多有意思的事情，有的排名在60几位拿到AAA的评级，为什么很多房企对评级的追求很高。就是因为评级不同，经营机构的看法不一样，比如说AAA的话保险公司进入，现实很残酷，这也是为什么房企在不断地追求综合实力的提升。

过去的五年，只有五年前的60家企业还在百强里面，很多被淘汰的包括追求产品的人，追求运营效率的人，在过去的五年更多的是很多房企挤进了50强、100强，过去的五年是房企发展最快的五年，同时也是敢于拼搏，尤其是在财务杠杆敢于拼搏的发展最快的五年。希望大家能够保持，我坚信在保持的背后一定有对于公司内部的治理，内部管理，组织文化，以及产品和服务的能力。

刚刚从发布的财务的健康状况来评价这个公司的话，我从一家公司底部的逻辑，筑底的模型来看一家公司值不值得投资。很简单，我的分析是一家公司能不能做得好，能不能做得长久，短期先不说，从中长期来说是靠一家公司的文化，靠一家公司的基因，以及一家公司的治理结构。只有基于这种文化基因和治理结构，进而才能产生好的产品，好的服务。换而言之，如果一家企业在过去是靠追求周转效率，追求高杠杆的，已经享受了这个行业带来的好处，有时候很难痛定思痛的改革内部管理体系，很难痛定思痛的提升产品和服务能力。一个人和一个企业往往在什么地方成功，可能就在什么地方失败。

东原的想象力和竞争力在什么地方？简单介绍一下。

东原在2018年在中指院的排名当中是社区运营的名，举个例子，现在我们有差不多20个园区，核心是做社区运营，本质是增加客户黏度。过去几年复合增长率超过了60％，这个行业有息覆盖和净资产的比值以我们自己的统计，平均是3—4倍，东原是1.2倍。我们在财务杠杆没有增加，或者极为稳健的情况下，我们取得了60％的增长。近一段时间，我跟很多的金融机构打交道，很多金融机构近段时间对东原很感兴趣，东原是迪马的全资子公司，东原和迪马从上市公司来讲本质上是一家。为什么很多金融机构现在看我们是不一样的？因为在去年，也就是2018年的年报，金融机构说迪马的财务也太健康了，甚至有时候说你们鼓励我们该进取一些了，好处是今年到现在为止金融机构跟我们的合作非常积极。今天被中指院评为了发展的前三名。讲到产品，东原有两大产品线，一个是高短的产品系列，我们的映系列在很多城市都有“映长江”，去年被评为豪宅的10。今天是是投融资大会，请各位投资人看一下我们的有息负债率，我们的有息负债率是18.86％，我们是发展很稳健，很健康的公司，欢迎积极投资我们。

讲一下未来五年，东原和迪马会是什么样子？

整个东原地产管理层非常稳定，以我为例，我在这家企业工作已 过8年了，我们的CFO已经12年了，很多区域总经理和城市总经理都是工作5年以上的。我们始终相信，一家企业的经营要看长期，短期取得的成功是一部分，更关键的成功是中长期的成功。如果说一家企业的管理层经常更换，很难相信一家企业经营的稳定性，我们管理团队很稳定，去年我们就说未来五年东原和迪马是什么样子。分为三个部分来讲：一是销售业态，我们希望每年的销售业态保持30—50％的增长，因为只有增长才有现金流。房地产特定的预售日带来了什么？如果规模没有增长，现金流可能就不好，你想减规模也必须有节奏的减，所以每年保持30—50％的增长。二是我们对持有型物业的经营，在未来几年中也是我们追求的目标，希望在五年以后整个迪马股份非销售的业绩能够占到整个业绩的一半，包括了现在正在做的迪马产发，包括持有型物业，包括社区经营业态。迪马的社区运营排名，既然我们有那么多的客户，社区运营搞得好，我们一定在这方面追求我们的价值。

以上是我的简短发言，谢谢大家，欢迎各位投资人多了解迪马，多了解东原，也欢迎来考察我们。再次谢谢大家！