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人口净流出严重 收缩型城市是大规模现象吗?

2019年04月15日16:42 来源:房天下产业网
[提要] 近日,有媒体报道,黑龙江省鹤岗市“东山沿河北小区”的一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元,按此计算每平米单价326元。
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近日,有媒体报道,黑龙江省鹤岗市“东山沿河北小区”的一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元,按此计算每平米单价326元。另据房天下数据,新房方面,鹤岗市在售的5个楼盘最低销售价为3200元/㎡,最高为4300元/㎡;二手房共有126套房源在售,其中总价最低的为3.8万元,为一套63㎡的两居室,也就是说,每平米单价仅603元。

为什么鹤岗的楼价如此底?整个东三省难道都是这样吗?

鹤岗的定位

鹤岗市位于黑龙江省东北部,北隔黑龙江与俄罗斯相望,东南临松花江与佳木斯接壤,西屏小兴安岭与伊春为邻,常住人口101万,其中市区人口61.7万。是一个四线小城市。

据鹤岗市2018年5月发布的《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年鹤岗市实现地区生产总282.9亿元;城镇常住居民人均可支配收入21370元,农村常住居民人均可支配收入13967元。

对比全国水平来看,国家统计局数据显示,2017年全国城镇居民人均可支配收入达36396元,农村居民人均可支配收入13432元。

3.8万元一套房背后的原因

从位置来看,每平米售价在千元以下房屋普遍楼层偏高,多为顶层,部分房源位于鹤岗市区内;而在单价超过千元的房屋中,区位、楼层、房龄均有一定优势。

当地中介表示,鹤岗总价两万的房源非常多,还有许多房源的总价低于两万。但是这些低价房源都是当地的棚改房,性质与一般商品房有明显区别。普通商品房价格方面,中介称,目前鹤岗市中心的商品房价格在2000元/平左右。

另外,东北三省的人口一直都是净流出的状态,盖了房子却没有足够的人员去购买,房价自然而然就下来了。其它像鹤岗一样的城市有很多,像七台河,鸡西,双鸭山等等。其实就是过去是煤炭和工业相对发达的城市,但这几年因为煤炭整顿等,往往这个时候城市产业发展也受到影响,很多人口也逐渐外流。类似外流主要是两种,一种是到沈阳、大连、北京等周边大城市定居;另一种是资金外流,主要是购房资金主要流入到了三亚等滨海城市。所以在没有人口支撑的情况下,楼市交易不好,价格自然比较低。

收缩型城市

东北这两年也有一些城市开始崛起了,类似佳木斯、牡丹江、丹东等,此类城市过去楼市表现也很一般,但现在此类城市实际上因为基础设施改善等因素,其实表现还是不错的,所以也不用太悲观。

我们经常会以一二线城市的视角去看四五线城市,尤其是经济不发达的四五线城市的房价,免不了惊讶。但现实就是,无论是GDP、税收、就业还是资产价格,我国各区域之间、城市之间,相差悬殊。房价只是这种差异的直观反映。这并非独例。房价,以及整个房地产市场,不过是收缩型城市的镜像折射。

“收缩型城市”是国外引入的概念,包括德国鲁尔、法国洛林和美国的休斯顿等地区,都经历过城市收缩的阶段。其主要体现在人口流失、产业衰退,城市空间和公共设施闲置等三个方面。在我国,还有一种特有的城市收缩现象,即常住人口少于户籍人口的“户口倒挂”现象。

我国 337 个地级/副省级行政区中,约26.71%的城市出现了人口流失,也就是发生了收缩。它们集中分布于中国东北和长江经济带地区,主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁,以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四川东部。

在这些城市,房价盘整甚至下跌,是正常现象。不排除其他三四线城市,随着产业结构调整、人口外流,加入收缩型城市行列;但同样不排除,原本属于收缩型城市的地区,重新回归增长型城市行列。

本文根据21世纪经济报道、观察者网、中新经纬综合整理。

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