素有“二线城市、一线房价”的海滨城市厦门，经济体量虽然不大，但房价紧跟北上广深4大一线城市。这座滨海城市也孕育出如联发、禹洲、中骏、建发、国贸、象屿、大唐等众多国内知名房企。与其他城市房价几经起落不同，近十几年间厦门房价一路节节攀升。在经历2016年和2017年年初的上涨之后，厦门迎来了史上最严调控政策，房价增长势头有所遏制，逐渐进入调整期。

2018年8月初，厦门地价明显下调、地王挥泪甩卖的传闻在网上广泛传播。根据厦门国土资源局公开信息，2018年7月2日翔安新城出让两宗住宅用地，成交楼面价为2万元/平方米，与2016年8月翔安新城融侨铂樾府地块38345元/平方米的成交楼面价相比下降明显。9月份，开盘近一年的万科白鹭郡因去化不到50%，推出107套特价房，在去掉精装修、双车位以及电梯后（约100万），总价由450-500万下降到275-300万。土地市场和楼市两起事件曝光后，引起民众对厦门楼市未来走向的热烈讨论。

我们先下回顾2018年厦门房产市场的整体走势。新房方面，2018年厦门普通商品住宅销售面积74万平方米，同比降幅超三成；同期全市新建住宅均价同比微涨0.5%，价格走势相对平稳。二手住宅方面，2018年，厦门全市二手房整体成交量较2017年有一定程度回落，岛内因新开盘数量较少，成交相对活跃，但成交套数整体不及2017，购房者观望情绪未减；成交价格方面，岛外整体上保持稳定，岛内则有小幅上涨。

笔者通过对西堤-市政府-厦门外国语板块二手房成交价格进行调研，该板块属于厦门岛内高端住宅地块、地理位置优越（筼筜湖、海滨公园，有咖啡一条街、酒吧一条街，厦门外国语学校是厦门三所学校之一），2018年该板块二手房成交单价在5-6万/平方米，与2017年相比成交单价有1000-2000元/平方米的上浮。通过对新房和二手住宅市场的调查可以发现，尽管厦门土地成交楼面价和住宅成交价出现下降个案，但该个案都是地处岛外，万科白鹭郡与岛内的最近距离更是达到25公里；而新房和二手房成交价实际上仍是高位维稳，并未出现传闻中大幅下滑。

图：西堤-市政府-厦门外国语板块2018年二手房价格

虽然新房和二手房价格未出现太大波动，但成交量仍是处于近年低位，尤其是在下半年开发商迫于销售压力、积极促销推盘的情况下，才勉强达到2017年成交量的一半。新开盘项目去化率整体走低，在此影响下在售库存规模较2017年有较大幅度提升，去化周期也进一步拉长。厦门二手房成交下滑，主要是房价出现调整，炒房者处于谨慎观望状态，再加上限购政策，大批周边的购房需求者给阻挡在外面了，于是厦门楼市成交量出现较大幅度滑落。

鉴于厦门调控已现成效，随着2019年因城施策在地方加快推行，当地开发商预计2019年商品住宅市场成交可能较2018年有所回暖或保持稳定，市场回暖的时间点至少要到下半年。厦门不断加大引人和引才力度，10月份出台落户新政放松外来人员落户条件，并缩短岛外迁入岛内的时间；2018年全年4.8万人的引才规模也创下历史新高，但引人、引才政策对厦门楼市暂时还未显现出推动效果。

岛内（思明、湖里两区）成交有所回暖，成交量占比约一成；岛外集美和同安两区是成交占比总和超过半数，集美则是成交量龙头。因180平以上的产品不受限购政策限制，因此岛内市场以180平方米以上、四房五房的改善型产品为主，其成交占比达到了六成；而岛外则是以刚性需求为主，目前80-100平的产品仍是成交主力，但120-140平的改善产品成交占比在提高。

图：2018年厦门分区域销售情况

目前岛内房源主要集中于思明区，岛外房源主要集中于翔安区的翔安新城，同安区的同安老城和环东海域，集美区的杏林湾和杏北灌口，以及海沧区的马銮湾。

图：厦门市住宅库存量主要分布板块

厦门购房群体构成大致上本地占比不到3成，其余主要来自于福建本省，尤其是闽南漳州、泉州两地以及莆田。因环境优美、适合旅居，漳州、泉州两地的大学生在就业时都优先考虑在厦门择业。加上人才引进、父母投靠、厦漳泉同城化推进（厦漳同城大道于2019年2月1日全线通车）等因素，越来越多的闽南人都往厦门迁移。因此，厦门也常被戏称为福建人的厦门。对于在岛内还是岛外置业，外来人口地是岛内；退而求其次在岛外置业时，因漳州海沧、集美，泉州、莆田靠近同安、翔安，外来人口倾向于在离家近的区域购房。从近几年各区常住人口变化情况来看，岛内人口增长仍较为强劲；集美打造文教、生态片区，区内又有厦门北站这一交通枢纽，而同安区通过打造“富美同安”发展旅游休闲居住，故而集美、同安两区人口增长也较快。

图：近8年厦门各区常住人口变化情况

厦门市场主要还是本土开发商和国企为主，2018年厦门共进行了5场土拍，成交14块住宅用地，土拍市场热度不高。成交商中主要是以建发、厦门国贸、中骏、特房等本土开发商，以及保利、金地、华润等国企。拿地方式上国企央企合作拿地备受青睐，如国贸、金地、华润联合竞下翔安环东海域地块，国贸、特房、厦门地铁置业联合竞得集美杏林湾地块，厦门特工、厦门地铁置业联合竞得集美杏林湾地块。岛内住宅用地成交面积较16-17年有了大幅提高，保证未来住宅供应在各区之间的平衡性。

7月份，厦门市制定《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》，改意见明确将实施片区精准调控。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，结合城市规划空间分布、配套和房价水平差异，厦门市划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。同时，2018-2020年各类新建租赁住房占新增住房供应量的比重不低于30%。

对2019年房价，厦门本地人一致认为岛内，尤其是降价可能性很低，而岛外降价的空间也相对较大，但岛外热点板块降价空间也有限。原因在于：一方面，岛内土地稀缺，大户型不在限购政策管制范围内，导致岛内新房均为高总价的大户型，而闽南有产阶级青睐到厦门置业，对大户型产品提供了有力支撑；另一方面，普通市民倾向于低总价的岛内二手房，加之人口不断涌入岛内，二手房市场价格具有较强的刚性，并对新房价格起到支撑作用。限购使投资客逐渐退出厦门房地产市场，厦门楼市正走向良性发展的轨道。加上厦门拥有优越的城市发展基础及战略地位，厦漳泉同城化的逐步推进，尽管经过此轮调整后，一旦放松调控政策，房价和成交量马上就可能反弹，市场热度也将稳健回升。