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重庆:年轻直辖的房地产市场还葆有活力?

2019年02月09日12:20 来源:中指研究院
[提要] 耳机里演绎的是那首“一杯敬故乡,一杯敬远方”的乡愁,手里提着的是大红包装的年货,我行在才运营1年的T3航站楼里,我因这熟悉的家乡周遭而倍感温馨,却也因捕捉到陌生的气息而满怀激动。
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耳机里演绎的是那首“一杯敬故乡,一杯敬远方”的乡愁,手里提着的是大红包装的年货,我行在才运营1年的T3航站楼里,我因这熟悉的家乡周遭而倍感温馨,却也因捕捉到陌生的气息而满怀激动。

这是重庆,熟悉的是旁边小哥张口就来的家乡话,陌生的是我尽然研究了好一会儿的复杂轨道交通线路图;这是重庆,是那个曾经站在GDP增长顶峰的年轻直辖,也是如今经济发展逐渐向高质量转型的活力山城;这是重庆,投资客口中的他遍地黄金,刚需族眼中他却令其访遍案场。今天,笔者便同时以一个置业者和一个房地产从业者的视角去观察这个年轻直辖的房地产市场是否还葆有活力?

重庆楼市举足轻重,市场逐渐规范

重庆其实是一个对土地财政收入依赖程度较高的城市,17年重庆的土地出让收入约为1200亿元,土地出让收入约占公共预算收入的53%。由此可见,重庆房地产市场的健康发展对其自身经济来讲有着举足轻重的地位。正因如此重要的地位,重庆政府这一年来对房地产进行了出台了各类调控措施,同时对整个市场的正规性进行了多次专项整治。

此次回乡,笔者整个房地产市场规范性的改善有了切身的体验。17年,重庆房地产市场也如火如荼,18年上半年市场也热情不减,而火热的楼市当遇到管控相对宽松环境,自然滋生出各种市场乱象。之前,去看房的人们时常能在各个楼盘的营销中心门口遇到“热心”的中介告诉你“这个楼盘有渠道能帮你选到好的楼层”,甚至有的置业顾问明目张胆地利用手中的资源收起了“茶水费”。对于购房者来讲,这无疑提高了购房成本,而对于整个市场而言,也隐形地抬高了房价,间接破坏了市场秩序,让市场不能真实地向大众反馈信息。

然而18年中旬,重庆市市人民政府办公厅和市国土房管局等部门针对该类收取“茶水费”、要求资产证明等变相设定门槛的乱象,多次发布市场秩序严查通知,同时深入开展专项整治工作,处罚了一批扰乱市场秩序的企业与个人。该次回乡,笔者在去几个相对热门的楼盘时,跟置业顾问提到能不能帮忙选择好楼层时,置业顾问都对此表示无能为力,需要登记进行摇号进行选房。一叶知秋,重庆政府整治房地产市场乱象的决心必将引导整个市场向着更规范、更公正的方向前行。

从案场等人上门到地铁口吆喝,四季度销售压力逐步显现

在调研渝北区某楼盘的时候,和该项目置业顾问李先生聊起近况,李先生跟笔者描述这一年的变化。18年上半年的时候,很多项目推盘信息刚放出去,前来咨询的客户便接踵而至,连吃饭都是点外卖在营销中心吃,就差晚上在里面睡觉了。反观最近,李先生告诉笔者,最近的市场需求明显下降。目前负责的项目除了周末相对较忙,其余比较空闲的时间里,他们都会组织去周边的商业中心或地铁口设点宣传,也会更频繁地去利用电话对意向客户进行沟通,希望能通过这种努力为项目带来、保留更多的客户。

其实从数据上看,整个18年重庆的商品住宅的销售面积较17年还是有所提高的,全年商品住宅销售面积2838.32万㎡,同比上涨12.73%。但从月度销售面积来看,只有四季度是整3个月的销售面积都低于全年平均水平的,市场需求明显降低,这也印证了李先生在项目上的切身体验。

进一步看各区情况可以发现,渝北区和巴南区为主城两大主力军,仅渝北区成交面积便达852.9万㎡,巴南区成交量也近500万㎡,两区成交量占据主城区近五成。根据笔者的感受,这两个地区成交规模相对较大的主要原因是,该区域价格相对老主城核心区域更被刚需置业人群所接受。项目位于渝北区的置业顾问李先生都对市场降温有如此明显的感受,可想而知,其他热度相对较低的区的情况。

二手房市场同样承压,不少房东降价出售

在高房价下,购房者的态度渐趋理性,同时供应的增加,让新房市场的成交面临压力。这样的情况同样影响着重庆的二手房市场。18年四季度开始,重庆主城区二手住宅价格指数就已经出现了回落。根据中指研究院的数据,18年12月重庆主城区二手住宅价格指数为1805点,比上月下跌27点,环比下降1.47%,二手住宅挂牌均价为10538元/平方米,环比下降1.48%。

在巴南区某楼盘营销中心里,笔者遇到前来帮女儿看房的姜女士,她不仅关注了新房市场,同时也看了不少二手房源。据她描述,二手房近期愿意降价出售的房源越来越多。她便举了个例子,18年11月底在江北五里店看过一套内面积60平米的两室小户型,当时房东报价是125万,可1月中旬,中介就告诉她,房东愿意118万就出手。然而,姜女士依然没有对此心动,可见二手房市场中买卖双方的情绪和预期都是相对消沉的。

近期看房人多,下手人少,客群多持谨慎观望态度

置业顾问作为业内的一线从业者,自然对行业的冷暖变化有着敏锐的察觉,而消费者作为市场的另一主体参与者,他们的表现同样能反映出目前市场的情况。

22岁的青年蒋先生是今年华北电力大学的应届毕业生,毕业后回到家乡找了工作,在和父母协商后,准备近期在重庆买房安家。他告诉笔者,他已经看过了包括渝北区和巴南区的5、6个楼盘了。在和他的沟通中,我们了解到,他觉得目前稍微地段较好的楼盘价格,对于在重庆工作的普通工薪家庭来讲已经处于一个具有压力的水平。于是他将置业范围扩大到了较主城更远的地区,用每天的早起和跟长的通勤时间去换取更能接受的房价。

从数据上来看,2017年和2018年的重庆房价都经历了比较明显的上涨。虽然,2018年涨幅较2017年有所收窄,但2018年重庆主城区商品住宅销售价格达到了11320元/㎡,同比上涨24.98%。部分地段相对较好的热门楼盘,其价格都突破了2万元每平。短时间的房价上涨也令置业群体望而生畏。

高企的房价下,购房群体变得更加的谨慎。此次,笔者分别去了南岸茶园、巴南区、蔡家和渝北区的4个楼盘,其中包括恒大、万科这样的品牌开发商的项目。在各个楼盘的营销中心,前来看房的人其实也不算少,不断有人前来了解项目情况,同时也了解到这4个楼盘的意向登记人数都超过了此次加推的房源数量。可以看出,整个市场的需求还是良好的。但走访购房客群,笔者知晓到,很多前来咨询楼盘的客户表示,他们目前也并不急于下手。主要原因有二:一是近期重庆市场供应增多,可选择的项目相对较多,二是房价水平对于大部分购房者来讲处于较高水平,还是需要根据市场行情、自身财力和产品品质综合考虑,谨慎决定。

年轻直辖韬光养晦,楼市将进入稳定期,未来绽放持续活力

无疑,前面诸多的现象传递出了一个信息:重庆房地产市场也进入了调整期。置业者对市场表现的预期出现了明显的变化,但这个过程是符合市场发展规律的,是市场自发性的短期调整。

随着未来市场的供给逐渐充足,房价调整至符合市场价值的价格水平,这座年轻的直辖市将会迎来其房地产市场的稳定期。在“房住不炒”的大基调下,同时在重庆市政府的精细调控和重点整治下,整个房地产市场一定会越来越规范,更加健康地发展。

繁忙的货轮在长江与嘉陵江交汇处泛起了起航的浪潮,两岸的塔吊如画笔一般勾勒出这座城市令人憧憬的轮廓,网红重庆的未来楼市定会绽放出持续的魅力与活力!

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