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春节探楼市 | 西部:生态资源和规划利好释放后的理性回归

2019年02月09日12:05 来源:中指研究院
[提要] 中指研究院连续五年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,根据分析师对当地房地产市场的多样化反馈形成系列的回乡探楼市研究。
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中指研究院连续五年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,根据分析师对当地房地产市场的多样化反馈形成系列的回乡探楼市研究。本次研究中,我们将视角聚焦于区域,看房地产市场格局的变化,下文为系列研究之西部篇:生态资源和规划利好释放后的理性回归。

与此前东部地区楼市“一枝独秀”状况不同的是,在本轮各区域市场行情轮动的趋势下,2017、2018中国西部楼市热度整体攀升。具体地,从本次中指院分析师返乡调研的城市来看,这种行情不仅体现在以重庆为代表的二线城市,也体现在内蒙古、甘肃等省份下面的城市,甚至是五六线城市西昌也都迎来了一波市场行情的洗礼。

结合部分西部地区分析师的回乡见闻来看,我们认为西部地区市场行情的启动主要基于以下几个方面的原因:

(1)棚户区改造或移民搬迁推动需求增长。例如,陕西安康市实施了规模空前的陕南移民搬迁工程,让万千久居深山的百姓有了新家。内蒙古赤峰市原定的三年棚改计划基本上压缩在2018年,导致需求量集中释放。甘肃嘉峪关市2015至2017年间,全市共实施棚户区改造10171户。占全市总户数五分之一、总人口14%的棚户区居民居住条件得到明显改善,全市近3万多人搬进新楼房。2018年新一轮棚户区改造力度和规模仍十分可观,有力拉动了对此前城市库存房源的消化。

(2)返乡置业推动需求增长。改革开放以来,中西部向东部输送了大量的农民工且呈持续增长之趋势,但从近几年的数据来看,中西部农民工回流趋势明显。在此前政策鼓励、房价刚启动上涨的阶段,返乡置业确实带动了需求入市。去年回乡见闻我们在《春节回乡见闻系列三:返乡置业需求推动小城市房地产市场繁荣发展》一文中也提到:许多欠发达三四线城市或县城房地产市场在过去一年里去化速度的加快均离不开返乡置业需求的增长。在外务工人员的工资性收入的持续提高使其对家乡房产的购买力有了明显的提升,打开了小城市房地产市场繁荣的大门。

(3)进城农民市民化或为享受城市配套进行置业。西部地区城市化率普遍较低,从去年的回乡见闻情况来看,早期政策对农民购房大多有鼓励性优惠政策,再加上首付总额尚能接受,使这些仍然有大量农民未进城的地区集中到城里购房以方便后期生活、就业安排。

(4)部分城市基本面较好。一是高铁驱动,拉近与大城市的时间距离,形成了一波利好释放。例如,内蒙古赤峰在高铁的利好带动下出现了持续上涨态势。京沈高铁的两个支线分别到达赤峰和通辽,开通之后赤峰到北京只有不到2个小时,甚至可以纳入到首都经济圈,几个高铁站点附近的区域借机都涨了一轮。

二是城市对周边地区具有吸引力,具备外部需求的输入。例如四川省凉山彝族自治州西昌市生态宜居,成都和重庆的很多老年人会拿着一二线城市的收入,在西昌养老置业,在行情上升期进一步推高了房价。再加上西昌是凉山州首府,对周边县城虹吸效应明显,导致县上经济基础较好的居民都想在西昌购房定居或度假。

然而,2019年从西部地区分析师回乡见闻的汇总情况来看,情况正在改变!市场已经从卖方市场转变为买方市场。

结合2019年部分西部地区分析师的回乡见闻,我们认为市场调整的原因主要集中在以下几点:

(1)政策调控持续深化,效果显现:这点主要体现在西部地区的二线城市,普通的三四五六线城市政策相对宽松。以重庆为例,回乡分析师对整个房地产市场规范性的改善有了切身的体验。这种改善使前期的房地产市场乱象得到了有效的抑制,预期得到了较好的引导。

(2)首付水涨船高,刚需群体购买力无法跟上。以重庆为例,高企的房价下,购房群体变得更加的谨慎。回乡分析师走访购房客群了解到,目前房价水平、首付比例对于大部分购房者来讲已经处于较高水平,需要根据市场行情、自身财力和产品品质综合考虑,谨慎决定。其他三四五六线城市由于此前房价基数与当地的可承受度较为匹配,价格相对较低,但经过一轮的上涨已经大大超过了小城市居民的可承受范围。

(3)棚改缩量,对需求(预期)的影响开始显现。以内蒙古赤峰为例,原定的三年棚改计划基本上压缩在2018年,这就导致2019年一方面新增的棚改量大幅下降,另一方面前期采用实物安置的安置房后续将形成较大规模的集中供应,形势不容乐观。

(4)供应改善,供需关系开始发生扭转,市场进入观望状态。以重庆为例,根据分析师走访楼盘的结果来看,目前购房者并不急于下手。主要原因就在于当购房者发现近期市场供应增多,可选择的项目相对较多的时候,预期就开始改变了。以甘肃嘉峪关市为列,前一轮行情中购房者一般为当地年轻人结婚置业或者附近农村人口进城购房,这部分需求已在前期集中释放,在需求量缺少外部持续流入的前提下,后期的需求释放能力自然减弱。

(5)返乡置业需求明显萎缩。2019年返乡置业虽然仍存在于部分房企的宣传文案中,但由于缺少政策激励、价格优势,再加上此前的需求集中入市,2019年的返乡置业需求明显萎缩。

(6)城市缺乏基本面的支撑。这点在甘肃嘉峪关市表现的尤其明显,嘉峪关地处河西走廊西部,地广人稀,气候干燥,加之西北经济发展较其它地区而言相对缓慢,人口吸附能力较差。2017年城市常住人口仅增加0.4万人,人口增速已跟不上城市发展速度。

整体来看,本次返乡调研我们发现,西部地区二线、三四线、五六线的部分城市面临不同程度的市场调整。调整背后的因素绝大部分也是此前助推房价上涨的因素。但我们也发现部分基本面较好(且有继续向好趋势)的城市短期市场虽会向下调整,但当地居民对未来的预期却相对“平稳、理性”。而那些对外缺乏吸引力、对内留不住人的“脆弱型”城市,当地居民对未来市场的走向已经陷入相对悲观的状态中。

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