研究背景

2018年7月，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。纵观本轮市场周期，房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长，四季度市场将在分化中步入调整。为此，中指研究院基于房地产大数据进行系统的评价研究，并结合当前市场发展形势，针对100个城市的样本楼盘开展“2018-2019中国100价值楼盘”专题研究，旨在挖掘2018年中国房地产市场中的价值楼盘，并借助“中国房地产大数据年会”的权威平台，树立百城价值楼盘品牌及城市旗舰项目，科学引导消费者理性置业。

研究目的

（1）基于大数据解读当前中国房地产市场形势，预测未来市场变化趋势，帮助房地产企业及政府部门客观认知市场并进行科学决策，推动中国房地产业稳定健康发展；

（2）通过运用市场比较法、法等多种方法，并结合大数据分析模型综合评估百城样本楼盘，挖掘城市100价值楼盘，确立楼盘在房地产市场中的风向标地位，科学指引消费者理性置业；

（3）借助“中国房地产大数据年会”发布平台，全面发布2018-2019中国100价值楼盘研究成果，凸显价值楼盘的产品特色及市场竞争力，进一步扩大楼盘市场认知和影响力。

研究技术路线

研究对象

（1）研究仅限于2018年中国房地产百城样本楼盘；

（2）物业类型为住宅、别墅、写字楼、商业等。

技术路线

基于“中房指数系统百城价格指数”研究成果，针对100个城市近万个样本楼盘，运用市场比较法、法等研究方法，对楼盘的交通、环境、配套等区域因素，结构、户型、社区规划等项目因素进行分析研究，基于潜在客群人口质量、收入、分布区域及楼盘网站访问量、现场看盘及置业决定时间等大数据指标分析楼盘的市场热度，并结合市场供求、产品特征、企业品牌等指标进行修正，综合分析百城样本楼盘市场价值，最终评价得出“2018-2019中国100价值楼盘”。 

研究方法

（1）市场比较法（Market Comparison Approach）是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选定一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

（2）法(income approach，income capitalization approach )，也称资本化法、还原法。是房地产评估中常用的方法之一。法是预测估价对象的未来正常，选择适当的报酬率或资本化率、乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（3）大数据分析方法是通过对楼盘人口流动情况、人口质量及楼盘网络访问等数据的分析，评价楼盘热度。

数据来源

（1）中房指数系统百城实地调查及数据库

（2）城市房地产交易中心商品房交易数据

（3）样本楼盘提交的相关数据资料

（4）统计局及政府相关部门对外公开的数据

（5）中指研究院通过各类渠道收集的地产大数据