政协委员、中指研究院院长、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 莫天全

莫天全：各位嘉宾，尊敬的陈小洪组长，物业的各位精英们，欢迎大家光临“2018中国物业服务百强企业研究成果发布会”！我跟国务院发展研究中心企业组的组长陈小洪一起聊发起研究物业管理这个行业，当时我们还是处在大家都不太关心，或者说看不太起这个行业的状况。十年过后，十一年了，现在蓬勃发展，成了现在的一个朝阳行业，成为一个大家抢的行业，所以特别欣慰。我作为研究项目发起人之一，按惯例，给大家做一个介绍和介绍。

物业百强企业研究是由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组2008年启动。大家知道，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组由三家研究单位组建，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所还有中指研究院。

从2008年以来，物业研究已经是第11年了，在这11年当中，研究组和行业紧密结合，深入研究物业服务研究企业经营规律，为促进这个行业的良性运行、企业的快速成长发挥了重要的作用。研究成果也得到了各个方面的重视，成为行业的一个重要标准，对促进市场资源，像物业百强企业聚集，推动开发企业与物业百强企业强强联合起到了非常重要的作用。

研究目的，数字说话。

一是以客观数据和客观成果反映这个行业的状况和主流企业的发展态势，今天到场的都是领军的企业，很多都是上市公司。为政府部门制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。11年前推出这个研究之前，我们这个行业的研究，特别是深度的研究是非常欠缺的，到今天11年来，我们这项研究成为媒体、政府非常重要的参考依据。

二是科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度搞得物业服务企业。

三是系统总结企业服务理念和经营模式，供广大物业服务学习借鉴，提升运作水平和服务质量。

百强企业研究方法体系

10的研究囊括了房地产开发业、代理、策划、品牌价值、上市公司、产业园等一系列的研究。物业是11年了，10的研究方法体系到现在已经是16年的历史，在这个基础之上，建立起一套物业服务百强企业研究的指标体系，分成五个大的板块一是管理规模，二是经营绩效，三是服务质量，四是发展潜力，五是社会责任。这五大指标体系上百个数据下组成了百强企业的基本数据。

11年以来，我们的研究对这个行业起到了很大的促进作用，后面有一系列的研究成果来推动这项研究的发展。11年以来，像今天一样的百强企业的研究，再到2011年底开始发布每个月的物业百强企业的动态监测，2014年开始出版中国物业服务百强企业发展报告，这一系列的研究促成百强企业的服务基础。

影响力，被企业广泛引用，企业要发展不光要跟资本市场对接，对接过程当中的基金也好，债也好，或者是IPO，权威第三方的研究成果非常重要，我们这项物业服务百强企业的研究得到了资本市场的广泛认同，不仅仅是投行，更多的是投行后面的基金、资本的认同。

媒体，包括今天到场的各个媒体，感谢媒体一直以来对我们这项研究的支持，媒体企业对服务百强企业的支持，每一年不仅仅是发布会这个契机，而是过程中的时时刻刻，所有的媒体上千篇的报道，这是对我们这项研究，也是对我们企业的大力支持。

“中国物业服务百强企业研究”十一年变迁

百强企业在管项目总建筑面积11年以来增长了5.76倍，每年靠近50%的增长。2007年在管项目总建筑面积平均是468万平方米，到现在3164万平方米。

市场占有率，百强企业市场占有率到了32.42%，这个行业向龙头企业、向企业汇聚，服务确实需要龙头企业，需要在座这些企业来引导。

收入，增长了8倍，2007年的时候，百强企业的收入平均值不到1亿，只有8272万，现在到了7.4亿多。收入里面分成两块，一块是基础服务物业收入，基础物业的收入均值增长7.25倍，增长更多的是多种经营收入，增长13.84倍。刚才在底下跟彩生活的唐总聊了几句，他说额外增值性的服务越来越多，他说他要送物业费。这一块我们看到多种经营的收入超过了基础物业服务的收入。

我记得在十几年以前，当初发表了一个指数研究院每年社论似的东西，叫做“免费房地产”，我还研究了这个模型，什么情况下房地产房子可以免费，其他的收入大于房子本身的租金收入的时候，某种程度上全部免费或者部分免费。当时潘石屹、任志强都觉得这事疯了。但现在慢慢变成了现实，特别是物业服务业这个行业。

利润，11年以来百强企业净利润均值增长了8.4倍，这是最能体现公司价值的指标。2007年的时候，均值不到1000万，只有610万，现在想起来对很多企业来说简直可以说是没有，到了现在平均利润超过了5000万。

利润贡献，基础服务贡献增长5.8倍，多种经营增长18.59倍。我们也看到增殖服务，互联网+也好，其他的大数据也好，人工智能也好，技术的驱动、技术的推动让物业管理服务这一块的收入点越来越丰富，而且我们的收入点、利润未来很有可能来自于这些新增的服务。

营业成本率下降7.91个百分点，效率在提高。

以上用几个综合性的指标阐述了一下11年以来对物业服务行业的变化，看到近10倍的增长，十年十倍，这是一个很了不起的成果。昨天在研究上市公司房地产开发商的时候，他们的增长也非常快，让我们非常惊叹！一年比一年感觉不是那么强烈，但是如果十年来比，十年以前要投资这个行业，现在所能取得的回报是非常可观，非常好的一个方向，非常好的一个行业。

透视物业资本逻辑

一、物业资本势头强劲，板块估值持续走高

物业服务企业、上市公司成绩非常突出，到现在为止有7家企业登陆了香港主板，有1家在国内A股上市，有62家挂牌新三版，这些企业都是在过去五年当中实现的成绩。物业服务企业资本化的发展势头很猛，现在已经有很多企业在做这方面的准备。

二、固本开新吸引资本青睐，提质增效是致胜根本

虽然我们这个行业势头很好，大家都很看好，但是竞争也很激烈，怎么提高我们自己的技术含量，把我们的效率提升，这是一个根本的竞争因素，不管是要支撑优良的业绩也好，还是发挥核心优势也好，管理和人才是最核心的东西。

社区生态圈，企业的生态圈是对整个企业的保护，也能对下一步的发展起到很好的准备。最后如果能跟资本市场良性互动，能推动我们做强做大，现在离开了资本，离开了钱，简单的创业，简单的发展企业，已经不是那个时代了，资金在发展过程中起的作用比十年以前更大。以前早期，十七八年以前有很好的想法、有技术，还有努力，聪明一点，成功率就很高，但现在光有这些不行，还要有钱，钱的分量越来越大，而且现在钱也越来越多。

三、未来发展之道：基于物业平台，打造“1+N”多元布局

 “N”就是新的收入点或者新的服务点，怎么把这个布局打开。把“1”夯实好，把基础服务做好，同时能够开发更多的东西，把N做大，这是未来发展的简单逻辑思维。

以上就是我对这个产业的发展跟资本结合做一个简单的小结，最后感谢中指研究院的研究队伍，还有房天下，600多个城市对数据的搜集。因为这项研究的基本是数据，10研究组的依据标准是数据，十几年以来我们坚持这种做法，以研究为最核心的价值观，在数据搜集方面要感谢这两个机构对我们的全面支持。

最后，预祝今天的百强企业研究成果发布会取得圆满成功。谢谢！