房天下产业网讯：2018年3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、袁东明、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

【现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾】

绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理 李军

李军：各位专家、各位媒体朋友，各位同行和伙伴们，大家下午好！

很荣幸今天下午有机会站在台上跟各位报告一下这一年我们绿城管理的所思所想，虽然大家对绿城有所了解，但是今天我向各位展示一个不一样的绿城。

我的破题是“满汉全席”。昨天很多朋友听说我来北京了，要约我吃饭，问我吃什么，我说吃满汉全席，很多人都觉得这是一个很难的活儿。这是一个什么概念？满汉全席里有至少108道菜，据说在更久之前应该分为满席和汉席，满席是1—6等，汉席是1—7等，吃完需要三天，吃的过程是简单，但是需要配套，需要服务，需要各种各样的东西。房地产越来越像服务行业，不仅仅提供产品还要提供服务，不是一家企业在做开发，而是需要社会供应商，需要很多小伙伴的集体力量。然而，恰恰中国最的中餐“满汉全席失传了”。

很多人知道的绿城是绿城房地产集团，是我们的自投开发板块。这个板块2017年的销售额做到1000亿左右，不算很大，也不算小。实际上，在绿城房地产集团背后，绿城还有很多其他板块，比如绿城的代建板块、小镇体系、资产体系、绿城生活集团、绿城服务集团、教育集团和医疗集团等。今天，我要重点介绍的是绿城的第二个板块——代建板块，也是绿城的轻资产服务。绿城代建板块2017年的销售额大约在430亿左右，加上不做销售的300多亿的政府安置房，大约是700多亿的规模。

很多人认为我们是打工的，但是我们打工打得很牛。截止到3月20号，绿城管理累计在建的代建项目是206个，不包括已经履约完成的将近70个项目，总的建筑面积超过5000万平米，在建面积2300万平米，这个数字在中国自投房地产开发领域我们也能排到前10。

绿城管理的代建业务包括三个类别：政府代建、商业代建和资本代建。

首先，政府代建板块占绿城管理1/3左右的代建份额，绿城管理集团也许是中国的政府安置房公司，这个板块在建面积是1000万平米左右，已经建成交付的量更大。这个过程中除了简单的工程代建还有PPP模式，这是未来。因为从大方向来说，政府可能在房地产领域的主导型会越来越强。的荣耀来自于责任体系，因为安置房的建设，因为运动村，绿城开发主持、代建中国世界全运会，我们正在争取在杭州，在家门口的亚运村的建设机会，去年一年接了42个学校的代建，这个过程中不是利润的考虑，更多的是社会责任的考虑。

第二是商业代建板块，这是主流板块。我们为民企、央企进行各种各样的代建，设计、营造、销售、服务、后台都是我们在做，这个过程中有很多专业板块，包括咨询。

第三是资本代建，我们要小股操盘，不良资产的处置，包括我们跟体系内外的金融机构组建种子基金、产业基金，共同推进一些需要融资的项目，这样一个国家，在品牌、开发、融资、平台、社会资源、政府背书界面上打通，构建了这样一个模式。

基于这些业务，我们发觉我们有瓶颈，的瓶颈来源于认知。就像一句经典的台词“一千个读者眼中有一千个哈姆雷特”，千奇百怪的需求，我的委托方的背景，所处的行业，甚至在某个阶段的现金流的安排都可能会千奇百怪。基于这种认知，我们需要重新组合，这个组合是“五维”，我的真正大客户是S端，是我的委托方，但是最后的变现是在C端，在小业主消费群体。这个过程当中，我不是投资人，我需要金融机构的投资，需要供应商体系，需要员工，需要团队。这个过程中，大家的关系有很多时候是共融的，有很多时候是有矛盾的，所以我们需要构建一套体系。这套体系的名字叫代建4.0。

我们首创的代建4.0体系涵盖的品质信用协定及价值分享计划，不仅保障了代建房屋的产品品质以及服务品质，更为委托方创造了更多经济效益与社会效益。在过去的一年，绿城管理对代建4.0体系内部“工具包”进行创新升级，绿星标准即为其中之一。因为代建在中国目前是一个新兴的业务板块，据目前的经过来看没有任何一部法律描述代建企业应该承担什么样的责权利，所以它的责权利、法律构成很复杂，包括了信用背书体系。今天无法展开，请各位花几时间看一下我的VCR。

各位从代建4.0VCR的表述可以看得出来我们对于房地产这个领域的理解，尤其是对于下一阶段走轻资产化，走轻资产运营的理解，我们从的商品时代做品质到成本控制，再到功能的领先，到技术研发，再到客户，再到品牌，在这个界面上希望再一次升级，在细分领域绿城管理拥有了的市场份额，所以我们希望在这个过程当中跟产业链上的伙伴们一起构建一套价值链，最重要的是在于标准的设定。

绿星标准作为绿城管理代建4.0体系的重要构成部分，以规范代建行业标准为目的，协同打造产业生态圈和共享资源为宗旨，通过对项目的评分、分级、认证体系，形成具有普遍共识的行业标准。

绿星标准以相互约束、合作共赢为核心原则，直击行业痛点，覆盖代建前后端的产品、供应商、运营、服务四大模块，并与开发成本、绑定，让管理过程、结果清晰透明，为定制开发、成本控制、产品品质确立科学标准。

特别感谢相关的同行，因为在做的过程中我们的同行给予了很多的支持，包括体系的搭建，包括主流项目的跑分，这套体系已经经过了三轮，在跑分过程中分类出三星、四星、五星的分类标准，基于不同标准下的共赢机制。为了提高房地产的行业水平，使终端消费者享受到利好，“对于高星级的产品，可以让渡，对委托方降低收费标准，同时让渡利润，对供应商体系进行更好的利益分享。”绿星标准正是通过这种良性的循环，将委托方、供应商、购房者整合到一个产业生态闭环中，实现高度的资源整合与信息共享。

绿星标准，也许是房地产界的“米其林”。中国是做世界上美食的国家，但是我们的美食没有标准，掌握在大厨的手里，西餐的制作标准跟我们不同，但是实际上他们在标准化的过程中做得更到位。其中一家企业，叫“米其林”，这家企业是做轮胎的，但是他们定义了美食，我们做房地产行业的每个人都说自己的房子造得，每个人都说自己造是品质的房子，提供的是品质的生活，但是我们没有标准，我们需要的是提供一个标准。

谢谢大家！