8月3日，北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知》公开征求意见。

与以往的自住房相比，共有产权住房的不同在于“按份共有”，政策的出发点是通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求；与普通商品住房相比，这是一种政策性的商品住房，由政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，购房人购买后限定使用和处分权利，政府与购房人按份共有产权。随着北京市征求意见的出台，北京市在满足基本住房需求方面从自住房时期过渡到共有产权住房时期，对住房制度的发展，对各城市解决居住问题，对引导更合理的住房消费理念都有重要的影响。

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行业层面的影响

影响一：推动住房制度改革，具有长期实行的基础

早在2014年，住房和城乡建设部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，局部城市也在共有产权住房方面进行了有益的实践。从可复制性来看，北京市对共有产权住房的施行公开征求意见，表明这种模式前期已积累了丰富的施行经验，后期具备良好的运行基础和优化的空间。我们认为，北京发展共有产权性质政策性商品住房对其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。

影响二：优化资源配置，平滑住房消费周期

政策性住房一向是发挥政府调节市场的重要途径，共有产权住房以其灵活的份额调节能够在程度上平滑个人或家庭在一生中的资源分配。我们都知道，年轻人处于一生中的财富初始积累期，这个时期资源相对不足，然而对住房的需求也最为刚性，这种矛盾之下囿于财富积累水平的不足往往无法实现安居梦。而在共有产权住房模式之下，能够很好的解决这种矛盾。

影响三：将新市民纳入住房保障范围，从更大范围引导理性消费

此次北京共有产权住房征求意见稿中明确提出“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”。从数量上来看，北京拥有大量工作稳定却没有户籍的家庭，这部分家庭在以前很长的一段时期内在符合购买资格的条件下只能通过市场购买普通商品住房，这无疑对普遍商品房市场形成了较大的潜在需求压力。当前，将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部分需求转向政策性商品住房，这背后引导的需求空间是非常明显的，这将从更大范围引导理性消费。

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具体如何操作

关于共有产权房，我们整理了大家最为关心的几个问题。

✦  什么是共有产权住房？

政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简单的说，共有产权房是商品住房的一种特殊形式，是政府和购房人按份额分享产权的政策性商品住房。

✦ 共有产权住房土地供应如何保障？

当然。北京市要求合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。在实际操作进程中，由各区自主合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。

✦ 共有产权住房选址在哪？交通配套齐全吗？

政策对中心城区和城市发展新区的共有产权房作统筹安排，将根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况，从城市发展新区调配房源，促进中心城区人口疏解。可见未来共有产权房源也将承担部分人口疏解功能，大兴、房山、昌平等城市发展新区会有较多的供应补充。

此外，政策要求共有产权住房优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。

✦ 共有产权住房建设标准怎么样？品质和普通商品房差距大吗？是毛坯还是精装？

共有产权住房品质问题有专门的导则，保障共有产权房规划设计宜居建设。

1）品质不低于普通商品住房，在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致；

2）户型面积以中小套型为主，城六区新建面积不应大于90平方米，其它区90平方米以下的占70%以上，不超过120平方米；同时将充分考虑两孩和适老设计，要求尽量多居室为主，有可容纳担架的电梯等；

3）共有产权住房全装修成品交房，方便使用，质量把控严格。

4）共有产权住房社会智慧、安全，主导建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术

✦ 哪些人群可以申请共有产权住房？

为有效满足居住需求，共有产权房申请条件较普通商品住房相对严格，在满足限购条件和首套房的基础上，还针对不同申请人群各有限制。单身申请需满30岁；有房家庭离婚后单独申请需离婚满3年；已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的不得申请购买；有承租公租房或公房的也需求书面承诺腾退所租住房屋才能购买；如果申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。

✦ 外地人能申请上共有产权住房吗？

政策对非本市户籍的“新北京人”提供大力支持。在房源供应方面，要求各区满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。在申请条件方面，满足共有产权房申请条件的均可以申请，具体条件由各区根据实际情况确定并面向社会公布。

✦ 共有产权住房怎么分配？

由各区自主分配，优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

✦ 共有产权住房房价是多少？高不高？

这是共有产权房关注的问题之一。政策要求共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，销售均价在土地供应时已经明确。但实际每套房屋的销售价格将依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，价格浮动范围为±5%。

✦ 共有产权住房购房人和政府的产权份额怎么分配？

购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府份额由代持机构持有。而在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，已由代持机构委托房地产估价机构进行评估。同时共有产权份额也将在购房合同中明确，办理不动产登记时，房屋产权性质为“共有产权住房”，不动产登记簿也将在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

✦ 共有产权住房可以出租吗？

可以。但因为共有产权房产权共有，因而租金也将共享，购房合同中将约定购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金的相应部分。同时出租将优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭。

✦ 共有产权住房可以出售吗？

可以，但要满足共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的条件。

共有产权房出售也将分几类：同等价格条件下，代持机构可优先购买；代持机构放弃优先购买权的，购房人可以转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭，房屋产权性质仍是共有产权住房，所占房屋产权份额比例不变；购房人与代持机构协商一致后也可以将住房转让给符合限购条件的家庭，新购房人取得商品住房产权，购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

✦ 共有产权住房政府如何回购？

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，因特殊原因确需转让的，将在申请后由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

✦ 共有产权住房后期出售价格怎么计算？

代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

✦ 共有产权住房可以转为商品住房吗？

除了在转让时转变商品住房外，购房人也可以通过按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权，一是在取得不动产权证满5年，即可提出购买，二是通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，也应当按市场价格购买政府份额取得商品住房产权后实现退出。

✦ 共有产权住房可以抵押吗？

可以。购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。但代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

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源头活水方能筑就一渠清水

北京市在满足基本住房需求方面从自住房时期过渡到共有产权住房时期，虽然与以往的自住房相比，共有产权住房“按份共有”有许多“迷人之处”，但无论何种政策，其出发点都是为了更好地满足基本住房需求，而要实现这种政策目标，让政策实现更好的效果，就需要前期在供地的数量和结构上拥有更强的保障，源头活水方能筑就一渠清水。