研究背景

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了十五年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2016年，中国房地产市场在供给侧改革不断深化的大背景下，各类需求持续释放，部分城市量价齐升，为房地产上市公司实现业绩增长和资本市场价值提升奠定了基础。房地产上市公司顺势而为，快速调整产品结构、城市布局，适应区域市场变化，并以创新的思维推动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。在2017中国房地产上市公司研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

研究目的

1.客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和实时动态，促进房地产上市公司做强做大；

2.发掘综合实力强、财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者当中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更快更好地发展；

3.通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。

基本原则

坚持以数据为依据，坚持客观、公正、准确、全面的研究原则。

研究对象

1.依法设立且公司股份于2016年12月31日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所、纽交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港、其他境外市场上市的房地产企业进行研究。此外，外资房地产企业已经成为中国房地产市场的重要组成部分，研究组也将其列入本次研究范围。

2.主营业务收入构成满足以下条件之一：（1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于50%或所占比重虽低于50%但比其他业务收入比重均高出30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会2005年3月颁布）；（2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入60%以上或其收入和利润均占整体比重超过50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称GICS)。

评价指标体系

1、综合实力评价体系

在2017中国房地产上市公司10研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2017中国房地产上市公司综合实力10”。

（1）经营规模评价体系

10研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：

（2）财富创造能力（EVA）评价体系

10研究组沿用了2003-2016年连续使用的财富创造能力EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。

（3）投资价值评价体系

本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：

（4）财务稳健性评价体系

流动性风险（liquidity risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：

2、社会价值评价体系

在2017中国房地产上市公司研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组沿用企业社会价值的评价体系。该体系从企业的客户价值贡献、员工价值贡献、环境价值贡献出发，结合企业对社会、政府、股东的价值贡献，综合分析企业社会价值情况，指标体系如下：

（5）数据来源

a)北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对房地产上市公司进行有关数据的填报复核；

b)中房指数系统（CREIS）数据库；

c)房地产上市公司对外公布的信息（包括公司年报、公告、公司网站公布的信息和对外派发的资料）；

d)有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；

e)2014、2015、2016中国房地产上市公司研究收集的企业数据资料；

f)2014、2015、2016、2017中国房地产百强企业研究收集的企业数据资料；

g)2014、2015、2016中国房地产品牌价值研究收集的企业数据资料。

（6）数据复核

企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。

a)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；

b)通过税单复核企业经营收入及利润；

c)对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据：通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。

（7）计量评价方法

研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。