金华，浙江中部城市，近几年经济增速回落，但三产比重持续增长，旧城改造使城市更新建设步伐加快，基础设施不断完善。2015年房地产市场有所回暖，住宅土地供应放缓，库存去化加快，但区域板块市场分化较为显著。

1、长三角核心地带 经济增速回落但第三产业发展较快

金华是长三角南翼重要的先进制造业基地和浙江省中西部城市。2014年全市实现生产总值(GDP)3208亿元，同比增长8.3%。其中：产业增加值为138.31亿元，同比增长1.8%；第二产业增加值为1509.13亿元，增长7.8%；第三产业增加值为1561亿元，增长9.5%。其中第三产业所占比重比上年提高0.9个百分点。全市人均生产总值达到67621元，增长7.8%。

2、城市发展定位明确 城镇化率逐步提高 人民购买力较强

市区以“一中两冀两三角”、“聚合主轴线、强化浙中城市群内核功能”为城乡发展总体思路，加快中部走廊的人口与产业集聚，并妥善安排城乡发展空间与生态空间。突出金义（金华义乌）主轴线的地位，城区、两个外围开发区同步推进，适度扶持位于主轴上条件较好的城镇作为重点镇。城区形成“一个核心区七大功能区”的总体布局结构。

金华市区常住人口数量保持稳定，每年大概有5-6千新增人口，除人口自然增长外，基本为当地普通高校新生。到2020年，市区规划人口数量165-180万。如果规划实现，届时将新增近70-85万的外来人口，这部分人可为当地房地产市场提供较大的需求。

人均可支配收入近年来不断增加，涨幅保持在9%以上。目前金华楼市均价8000元/平左右，人均收入水平接近4万元。按照人均居住面积30平米，家庭人口平均2.5人计算，房价收入比为6，处于比较合理的范围。收入水平足以支撑当地房价水平。

3、外来开发商较少 市区地价增长较快

根据市场约定俗成的划分方法，市区市场分为江南、江北、城北、金东、婺城、金义都市区等几个房地产板块。

江南板块土地供求合理，市区土地价格增长较快。从各个板块历年来成交情况可以看出，婺城新区及金义都市区这两个板块存在集中供应现象，婺城新区在2011年供应了大量土地，占近几年总成交量的70%；金义都市区则是在2013年大量集中供应土地，该年成交土地占总成交量的85%。江南板块土地供求相对来说比较均衡，土地成交量与商品房需求量保持稳定比例。江北板块土地成交较少，因此目前在售楼盘不多。价格方面，由于近两年地块供应减少，土地价格增长较快，而且像金义都市区、婺城新区等价格较低区域近两年几乎无土地成交，因此市区土地价格明显上扬。

保集和金地稳居市场前两位，外来品牌开发商少。目前金华住宅市场销售方面由保集集团一家独大，2014年以来销售套数超过1500套，销售面积达到17.82万平方米，销售额达到16.37亿元。其他企业与其差距较大。

金华市民偏爱房，对价格比较敏感，在一定溢价空间内偏爱洋房。周围买房的亲朋好友基本在市区购房为主，对远离市区的婺城新区和金义都市区均不大看好，认为这两个区域纯粹为政府想突出开发区域，市民的认可度不高。

4、政策利好促进楼市消化 需求结构仍以刚需为主

多轮利好政策促进了金华楼市成交，上半年楼市逐渐增长。2015年3月和5月两次降息，成交量环比增加了10%和19%。2015年的330新政并调整公积金额度，开启了金华一波成交高峰。自4月开始，连续两个月成交上涨，环比分别增加了19%和8%，之后7、8两月又继续增长势头。

住宅市场仍以刚需为主力，面积在70-100平，单价在10000-12000元/平方米的产品占比多，2015年改善性需求大幅增长，带动整体楼市。金华商品住宅成交面积来看，70-100平米占比大，且市场份额保持稳定，140-180平米的成交量在2015年有大幅增加，改善型需求年内带动整体金华楼市增长。金华各价格段成交占比相对平衡，4000-12000的各价格段都占比在16-23%之间。2015年1-1.2万和1.2万以上的价格段成交量占比增加较多，1万以上占比达到全部成交量的4成左右。0.8-1万的价格段成交量则有相应减少，其他各价格段基本保持原有比例。高价项目成交量占比增加表明2015年改善型产品成交量增加。

5、主城区短期存在库存压力 近几年土地供应较少 中长期库存压力较小

2015年金华市场有所缓解，去化速度加快，12月末市区库存降至年初的九成左右，是下半年销售速度较上半年明显增长。但截至2015年12月末市区商品房可售面积仍有265.34万平方米，其中商品住宅可售面积为210.15万平方米，住宅出清周期长达19个月，短期内库存压力仍然较大。下半年由于市区住宅销售增长较快，出清周期持续减少，市区住宅存量持续下降。

从中长期来看，金华土地成交量不多，未来库存压力并不大。2011年-2015年，金华市住宅用地共成交465万平方米，近两年住宅销售面积为304万平方米，年均销售152万平方米。长期来看金华未来库存压力并不大。

6、楼市预判：短期库存压力较大 中长期市场发展可期

金华目前市区居民改善型需求较旺盛，且对周边县市如兰溪、武义等有一定吸引力，但对经济实力较强的县市吸引能力有限，另外下面乡镇购房欲望也较强烈，是近几年棚户区改造带来大量需求缓解市区库存压力。但是整体库存压力依然较大，去化周期长达19个月，具体到某些板块，例如金东新区、婺城新区、金义都市区等板块市区居民认可度尚不高，去化速度较慢。

从中长期来看，金华市区库存风险不大，市场存发展机遇。近几年政府减少了市区土地供应，金华市区住宅用地成交量也不大。未来政府如维持理性合理工地策略，则中长期库存去化压力不大。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。