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江西广丰:供需错配下的楼市能走多远

2016年02月14日13:58 来源:中指研究院
[提要] 广丰房地产市场经历了一个从无到有,再到理性回归的发展历程,在此期间由于房价的过快上涨,使得楼盘供应过大,且同质化严重,缺乏楼盘,导致改善性需求无房可选,出现了库存高企、需求难以满足的“结构性矛盾”局面。
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广丰房地产市场经历了一个从无到有,再到理性回归的发展历程,在此期间由于房价的过快上涨,使得楼盘供应过大,且同质化严重,缺乏楼盘,导致改善性需求无房可选,出现了库存高企、需求难以满足的“结构性矛盾”局面。

三省交汇之地,山秀之乡

广丰隶属江西省上饶市,位于江西省东北部,东接浙江省江山市,北邻玉山县,西毗上饶市,南接福建省浦城、崇安两县。广丰南北长62.5千米,东西宽45千米,总面积1377平方公里,2015年2月16日,国务院将撤销广丰县,设为广丰区。广丰自然环境优美,历森林茂密,县内铜钹山古名称封禁山,从明代正德年间封禁至清代同治八年,长达300余年。

政府鼓励外出人口回乡创业,控制人口过快流出

截止至2013年,广丰常住户口登记92万人,由于人多地少,背井离乡外出创业成为广丰人的一种常态,常年在外创业务工人员有30多万人,占广丰人口的三分之一。为了控制人口流出规模过大的局面,政府部门鼓励广丰籍人士回乡创业,近几年成效显著。目前,每年回乡创业的资金都达3-4亿元,回乡人士创办的企业已达200余家,为当地创造了大量的就业岗位,人口快速流出得到缓解。

交通便利,经济以第二产业为主

广丰交通便利,发达的公路、铁路使得广丰人民外出经商、创业、务工便捷,也为广丰经济开发区的运作提供了强大支持。广丰经济发展主要依靠第二产业,而精心打造的“黑滑石、新能源、循环经济再生资源”三大百亿元产业集群,可以称得上是拉动广丰工业快速增长的“三驾马车”。

商品房市场从“癫狂”回归理性

1998年房改前,广丰只有自建房和家属房。90年代初,广丰住房主要有两种:自建房、单位家属房。在党政机关工作的人,有机会分配到家属房,这些房子一般是机关单位出钱建造,分配给干部职工作为福利。其他多数是购买一块宅基地,自己建造房子。在那个时代,房地产这个概念还很遥远。

1997年-2004年,商品房的出现,是满足青年人刚需的权宜之计。广丰第一个商品房小区是1997年出现的,整个小区都是6层的房子,主打高档小区。小区在当地好的边上,品质环境各方面都较好,所以卖的很好,当时购买这个小区的业主大多是经商的人或公务员。此后商品房便进入了人们的视野,但当时部分商品房规划设计、品质一般,大多人的观念还停留在商品房只能用来过渡,所以那个时期的主要购房者是刚工作或结婚的青年人。

2005年-2013年,房价经历了一轮快速上涨期。2004-2013年,广丰商品房发展较快,每次寒暑假回家都感受到家乡的高楼变多了。这期间,经常听到周边亲朋好友感叹看不懂房价,抱怨房价贵。有些人看出房价走势就凑钱赶紧去买房,有些人看着房价上涨,一边抱怨,一边感叹,坐等房价崩盘。

2011年,广丰贵楼盘均价1.2万/平米,一售而空。初听到这个消息的时候,我是不相信的。有几位亲朋好友打算去买这个楼盘的房子,被告知千真万确卖完了,想买也没了,坐实了这个楼盘畅销的消息。当时我百思不得其解,虽然广丰城区人多地少,可供建设用地不多,但是均价1.2万的楼盘对于一个县城来说,的确令人诧异。

2014年至今,需求降低库存增多,商品房回归住房本质。2013年开始,广丰一些新楼盘的去化已经很慢了,在比较偏远的位置,均价只有五千多。一手房去化慢,使得很多二手房处于有价无市的状态。由于之前的二手房成交价较高,很多房主不愿出售,但是随着商品房逐步回归使用属性,属性越来越弱,有效需求越来越少,很多二手房难以成交。

返乡就业及乡镇进城务工人员成为主要购房群体

目前广丰迫切要买房的人很少,有需求的主要包括两种人,一种是毕业后回乡就业的青年人,但这部分人数量较少,大概在10%左右,而这10%的人中,一部分父母已经提前把房子买好了,新需求就更少,这部分微弱的力量很难带动广丰的楼市发展。

另外一种是在外打工的乡镇青年人,希望在城区买房定居,这部分人的数量较多,在城市打工赚钱,有着离开乡镇的愿望。但这部分大多数在乡镇下面有房子,购房需求也不是那么迫切,属于潜在购房需求。

楼市有库存,有需求,供需错配

楼市在2004-2013年的快速发展期,已经提前透支了一部分需求。对于一个没有人口流入的地区来说,提前透支需求意味着去库存将是一个漫长而又艰难的任务。前文曾提到一个均价1.2万的楼盘,这个楼盘3年前就已交付,而到了晚上只有几户亮灯,空置率较高。

广丰楼市库存量较大,不仅仅是需求的问题,而楼盘质量问题也影响了广丰地区的去化速度,目前多数楼盘同质化严重,市场上一部分需求由于没有合适产品而未得到满足。一些小开发商拿地之后,并未对产品做深入研究,大多是复制已有产品,致使同类产品库存较大。政府之前的政策也使部分需求提前释放,未来政策边际效应逐渐显露,刺激效果会有所减弱。

目前,广丰处于一种有库存、也有需求的状态,对开发商来说,理解并把握住市场的有效需求,切实做到供给侧的改革,用心做好产品,才是未来的生存之道。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和机会进行分析,为去库存策略建言献策。

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