房天下产业网讯：12月18日，由中指研究院、中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同举办的“2015第十二届中国数字地产节”——供给侧改革下的“十三五”房地产市场展望暨中国房地产市场2015总结与十三五（2016-2020）趋势预判会议在上海国际会议隆重举行。会议发布了2015中国房地产标杆企业名单，并对“供给侧改革”房地产如何定位、未来五年市场空间、消费升级大潮中如何重塑房地产服务产业价值链、房企变革转型之路等问题进行研讨，黄瑜、葛海峰、白彦军、蒋云峰、林采宜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2015第十二届中国数字地产节

2015年中国房地产市场形势总结 2016年中国房地产市场趋势展望

2015中国房地产标杆企业 未来五年中国房地产市场趋势展望

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葛海峰：2015年热的词是大数据，包括“互联网+”，其实每个行业都在探讨自己的大数据到底如何应用？如何去诠释它的价值，中指研究院在这一块也一直在探索，今年做了相关的工作，为金融工作方面做了一些努力，我们也准备在2016年在这些方面做大的探索。

说这个之前，前面包括院长、白总、蒋总都分析了市场的形式，分析了企业未来的一些趋势变化，应该说在这种新的常态下，会蕴藏着怎样的风险？

看一下整个房地产行业，回顾过去的十年，展望未来的五年，能够感受到房地产行业的增速已经在大幅度下滑了，未来会保持在5%以内增长的速度，过去十年每年的复合增长率都在10%甚至更高的水平，大家是不用考虑更多风险的，为什么呢？因为一直在涨，风险没必要太多的去考虑，而未来由于这种增速的放缓，我们更需要去关注风险。

在增速放缓的情况之下，我们可以看到城市开始出现了分化，整个市场开始出现了分化，包括前面报告里也提到，各个城市的表现是不同的，这种表现在今年尤为明显，比如说深圳，深圳从我们的数据来看，全年的房地产价格的增速在30%以上，而可能有些城市是跌的，二线、三线城市，包括一些供应量大的二线城市都存在下跌的情况，不同的城市会出现不同的状况，这个跟以前又不一样了。

未来我们整个房地产行业也会逐步的从新房市场转入到存量房市场，存量房在过去十几年时间当中增长了1.2倍，我们预计到2020年这个会增长到1.7倍，整个存量市场有328亿的市场规模。现在房地产行业，尤其是金融机构，我们可以看到贷款的不良率等等这些都在上升，这个还是个人住房贷款的不良率，房地产开发贷款，包括其他跟款等等这些方面风险都是在提升的。

经融机构的这些风险如何管控？如何在贷前、贷后、贷中做控制？这是金融机构面临的压力。

传统的评估方式，一单一单的评估其实已经不太能满足金融机构未来的需求了，一方面单个的评估公司数据覆盖是比较小的，更新的频率比较低，现在我们说市场上的评估，更多的是为了满足银行贷款做的评估，而不是真正追求它准确的估值，我要贷多少款，需要评多少钱。另外一方面，传统的评估，无论是在效率、成本，包括服务的频次上，都是有一定缺陷的。

这种背景下，在新技术的应用，大数据的发展，以及互联网的发展前提之下，我们有新的契机。中指院为什么可以做这方面的事情？我们通过房地产大数据的创新，要对金融机构的风险提供哪些方面的支持？无论从数据、模型、效率、成本上都可以有全面的提升，可以帮助金融机构管控相应的风险。

为什么是我们，我们为什么要做这方面的事情？了解房天下的人都知道，有16年的经验，从99年成立到10年纽交所上市，到14年转型，现在无论是新房、二手房、家居、金融、研究集团，五个体系，其实是在一个大的底层数据平台上做运行，无论是为大家提供的市场分析报告，还是数据决策支持，都有互联网的基因在。我们背靠着庞大的人力资源，有4万多员工进行数据收集和采集，我们有技术力量，有1000多人的技术团队，我们指数研究院是做房地产价格指数起家的，有二十多年房地产的研究经验，包括指数编制的经验，还有就是广大的数据覆盖，我们现在覆盖了省600多个城市的数据，奠定了做大数据的基础。

这里又谈到转型给我们带来的数据积累，2014年整个房天下转型开始，新房的电商业务覆盖到66个城市，这些城市的新房，我们都有自营的电商业务，存量房市场，二手房市场，我们进入到28个城市，已经基本上宣布进入到前五名，市场份额的前五名，而且我们在11月份有13个城市的市场份额拿到了当地市场 位，像广州、武汉、南京这种城市，在二手房的交易上来讲，当地 。短短一年的时间变化很快，发展很快，给我们积累了大量一手真实的数据，奠定了我们做大数据的基础。

这个还不够，其实我们在做数据的过程当中，我们有自己的体系，房天下很早就做房源信息的采集了，自己的数据采集，我们在二手房已有的28个城市里面，主要的城市，北京、上海这些城市，完成了，每个小区、每个房间在我们系统里面都有 的编码和 的代号，能确保这个房间的 性，所以其实相当于做了一个房屋的普查，28个城市基本完成率在85%以上，这个数据不断的更新，城市数也在不断的更新，这是什么概念？我们做了很多政府做的事情。再加上很多技术手段，包括模拟、推算，其他渠道数据的来源，形成了比较完备的采集体系和数据的资源。

我们建立的是什么？核心来讲是到每个房间，从土地到小区，到楼栋，到单元，到房间，以及房间内部的信息，包括图片、价格等等这些资料，差不多百余个指标都是我们构建大数据的生态系统，而且随着我们业务的推进，数据在进行相应的补充，这个是我们做大数据核心的基础，现在完整的有5000多万套的房源信息在实时更新。

如何来做？做什么？其实这里面比较核心的一点，我们在跟很多金融机构，包括银行沟通的时候，原来传统的评估是我给你一个房子，你去现场找，去拍照，去做实勘，在这个小区里面找一些案例，形成报告，以后可以不需要，为什么？因为我有一个很庞大的底层，任何一套房子来了，对应到里面的编码，我可以找到这里面有一个核心的，大数据选取可比案例，我会从成交时间、挂牌时间、楼栋，比如你是哪个楼，所在的楼层是什么，选取你 的可比案例，作为你的大数据评估的基础。再通过我们自有的评估方法，自动运行的评估方法，可以一键完成评估报告的内容，而且我们未来是可以实现动态的估值管理，这个动态的估值管理，其实未来不仅仅是给金融机构做的，其实给我们的消费者都是可以做的，未来大家的房屋可以在平台上动态的看到你的估值的变化，你的房子每个星期、每个季度、每年怎样的变化，都会从我们平台上看到。

互联网的方式，“互联网+”，包括房地产大数据到底跟以前有什么不同？刚才提到了几个点，包括大数据的选样，动态的估值管理，另外很重要的一点，规避人为因素对整个估价的干扰，的评估业务都可以在线上完成，而且我们是可以开放给的消费者的，这样的话，是透明的，是接受大家监督的，互联网的方式是可以提高效率降低成本的。

在这个基础上，我们已经有了产品，和很多银行做的相应的对接了，其实这里面包括了贷前的自动评估，包括贷后的押品的批量复估和标准化，还有在线委托估价系统。贷前自动估价，刚才的模型和数据基础做了介绍，一个评估到银行，我们可以一键生成报告，一键完成评估分析，可以在几秒钟之内完成快速的评估报告，24，数据源更庞大。有机构有抵押品，这个按照银监会的要求，要定期进行复估，这个工作量是很大的，原来的抵押品，关于它的信息，包括它的完整度也好，包括它的规范性也好，都是比较差的，这个我们开发了批量复估的系统解决这个问题。这里面谈到了押品信息标准化，我们会把的抵押品信息做拆分，用技术的手段做，包括对信息标准化的拆分，城市、区县、小区、楼栋、单元和房号，直到把这个房号对接到我们系统当中的房间号，再做快速的复估，这种体系做完之后，可以动态监控，每年做一次，每半年做一次，甚至要想每周做都可以。所以这是我们做的平台。

我们在线委托估价的平台已经在运行了，已经有13个城市在运行，同时集合了50多家评估公司，都在这个平台上可以去接单位评估委托的业务，这个也是操作，规避人为因素，包括风险，这个是阶段性产品，有些金融机构在这个过程当中也在使用这些平台去提高自身的效益。我们未来可能要用房地产大数据的方式解决全部的评估，是住宅方面评估的一些需求。

除此之外，这是传统产品，在座的很多都是我们的用户了，包括我们的这些数据库，这些数据库经过二十多年的沉淀，数据的积累，我们也在不断的做数据的挖掘，包括大数据的发展，明年我们可能在传统数据库产品这方面，也会有两个方面去做，一个是我们说的产品类型，更加精细化和专业化，刚才我们在分析，房地产企业在转型，在往做产业地产、养老地产，做各种各样的转型，数据的积累和发展也是在做这方面的变化，明年我们会在产业地产这方面做专业的数据库，它可能跟传统的住宅地产所收集的这些信息和资料是有所区别的，可能会除了关注买卖的情况之外，功能定位、政策、经济规模、运营服务、开发招商等等这些，都将在我们这个数据库里面体现，我们今年已经做了相关的调研，有一定的基础，大概有四五十个比较 的产业园区在我们这个监控范围之内，所以明年我们会在产品更加精细化专业化方面做一些相关的事情。

另一方面，在产品形态上会加大我们的投入，会推出无线化的产品，手机客户端的产品，同时加快我们数据产品的可视化的推进，这是一个模拟，我们做的一个关于的模拟，这是用我们自己的数据产生的，未来希望能让我们数据的产品给大家更好的一些体验。

总体来讲，中指院不仅仅做行业的预测、行业的分析包括企业的研究，在这些研究的基础上，数据就是我们庞大的基础，而且未来我们也会在房地产的大数据互联网方面开拓我们新的领域，新的产品，到时候也是欢迎跟在座的的同仁，无论是房地产界的还是金融界的，一起分享，一起为房地产行业多做一些事情。谢谢大家。