房天下产业网讯：12月18日，由中指研究院、中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同举办的“2015第十二届中国数字地产节”——供给侧改革下的“十三五”房地产市场展望暨中国房地产市场2015总结与十三五（2016-2020）趋势预判会议在上海国际会议隆重举行。会议发布了2015中国房地产标杆企业名单，并对“供给侧改革”房地产如何定位、未来五年市场空间、消费升级大潮中如何重塑房地产服务产业价值链、房企变革转型之路等问题进行研讨，黄瑜、葛海峰、白彦军、蒋云峰、林采宜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2015第十二届中国数字地产节

2015年中国房地产市场形势总结    2016年中国房地产市场趋势展望

2015中国房地产标杆企业    未来五年中国房地产市场趋势展望

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黄瑜：荣幸再次来到上海国际会议做报告。今天看到这么多人很激动，原来没想到今天会来这么多人，按我们的预计，多200人左右，但是今天到场的，包括站着的，超过了300人。可以看到，大家确确实实很关注未来房地产市场的走势，关注未来五年中国房地产市场将走向何方？

我们每年在年底的时候都会用数字系统来总结上一年度市场的变化，也会用数字判断未来。明年恰逢“十三五”开局之年，所以会预判一下“十三五”期间的整体市场走势。

今天我讲的分成三部分。时间比较紧，大家一会儿能看到我们的报告，我们有两部分报告。上年度总结和明年预判报告，还有未来五年预判报告。把关于市场的东西在这半个跟大家做一个讲解。这里面分为三部分。

、2015年市场运行情况；第二、2015年市场趋势展望；第三、“十三五”对市场的预判。

总结过去一年市场变化的时候，还是要跟政策紧密关联的。在这个政策里面我们可以看到，过去时间，政策环境趋于宽松，不仅在需求端给了很多政策支持，在供给端也给了相关的政策指导。在政策里面我们也做了一些系统政策的分析，可以看到，过去政策效应，货币政策仍然对整个市场发挥着重要的作用。我们从一次一次货币政策的变化也可以看到我们市场对于货币政策的敏感性越来越强，在2007年、2008年期间宽松政策来临的时候房地产市场向上趋好的变化会滞后6到9个月，在这样给货币政策支持的时候，在2011年的时候，给内部的政策是说，大家的反映是3个月到6个月之间，近这一年多的政策反映可以看到，几乎在3个月以内市场明显见效，可以看到这一年的政策力度，可以看到市场的反映。

政策力度上可以看到，确实我们贷款的利率已经到了1991年的 的利率水平，我们整个在需求端这块，是对我们购房支持贷款利率还是大的。同时对于首付的比例以及购房公积金的一些支持，提升我们购买力这块的支持也是陆续发挥作用。

长期的政策不用再说，我们放开二胎等这些政策，对市场都是有影响的，有一定的带动效应。不同的政策，我们看不同城市中的反映，不同城市中，一线城市在这一年政策宽松之下市场是回暖的，从去年930开始市场明显陆续见效，今年330之后，一线城市市场又迎来新一波的行情，831之后，一线城市边际效应在减弱，二线城市有明显的滞后效应，三线城市今年政策效应并不明显。我们的预期， 的给的这些需求端，包括新的一些政策，应该会在后续的三四线城市的带动效应中会发挥出来。

同时我们也可以看到，在政策效能之下价格的变化，价格变化是1到11月份，100个城市的价格累计上涨3.39%，不同的城市表现也是不同的，不同的月份表现也是不同的，今年以来5月份开始止跌陆续上涨，同比8月份开始止跌回涨，10月份连续四个月的同环比同时上涨。

不同城市的状况是不同的，我们可以看到一线城市，一线城市是上涨的，上涨了15.1%。二线城市还是下跌的，微下跌，0.81%，三线城市我们是跌了1.22%。从趋势上也可以看到，确确实实，我们的二线城市在11月份的开始，已经开始止跌了，三线城市跌幅已经在缩小，可以看到，价格这种趋势状况来说，也稍有好转。

我们再看一下二手房的价格。二手房价格今年以来我们同比上涨了12.2%，累计上涨11.8%，从二手房的价格涨幅上来看，超过了新房的价格涨幅，我们也是在做来年预判的时候，二手房的价格看作新房价格的简单性指标，从前端性指标反映来看，也确确实实，这些大城市的价格仍然还是上升的事态。

从成交的情况可以看到，今年11月份整个单月的50个城市的住宅成交已经创了历史单月新高，1到10月份整个五十个代表城市成交月均水平同比上涨了27%。从不同的城市来看，一线城市同比上涨了48%，二线城市同比上涨了22%，三线城市同比上涨33%，这里需要说的是三线城市在我们重点城市里面相对是市场比较活跃的一些城市。

成交结构上来看，成交结构我这边会重点讲一下，希望大家重点关注，因为总体市场有时候我们要看分级市场不同的表现，从每个城市来看，成交结构是重要的。把1到10月份重点城市按套总价做了一个分级，把成交套数占前10%的看作是高价位的楼盘，中间的10%到40%属于中高价位，后面的是属于中低价位。做了一个区分。我们看均值，一线城市的均值上海是 的，达到了398万，中位数是265万，今年涨的快是深圳，深圳套均总价是333万，中位数是243万。北京和上海，北京是300多万，中位数也是200多万，广州基本是百万级的，可以看一下各个城市都不同，大部分城市其实套均总价是中位数都是低于90万的。可以看一下各个城市的套总价的成交量10%的价格，上海是814，深圳是604，北京是588。可以看到大部分的成交量，60%的成交量，上海是316万，北京是243万，深圳是289万。有的时候可以看到这个城市，买一套单价在不断的上涨，价格很高，总价的时候可以看到区间，大部分还是在300万以下的这种区间，这也可以看一下套总价，对主流的市场区间的分配，大家可以看一下从套总价来看也是清晰的。

我们把不同的城市按照套总价和均值做了一个区分，可以看到去年一年里面，2015年一年里面，套总价均值涨幅多的是深圳，深圳是上涨了31%，其次是上海市上涨21%，但是我们可以看到，多数城市它的套总价变化的幅度是在正负5%范围内。中位数也是如此，多数城市的城市套总价波动范围是在上下5%的范围内，套总价中位数涨的多的是上海，24.7%。

从各个阶段的价格来看，是1000万以上的成交楼盘的成交量，上海和深圳相对于2014年翻了一番。

我们把不同城市，按刚才说的成交的前10%，中间的30%，后60%的成交金额的占比也做了一个区间分析，可以看到，像北京、上海、深圳和广州这种城市，应该可以看到，尽管它的10%，但是实际上它的成交金额在市场中的占比超过了30%，中间的30%成交占比也在30%，后60%成交金额在1/3左右的区间。可以看到，在这种城市，中高低都有市场。可以看一下有些城市，其实是高价位楼盘的区间成交金额占比区间是小的，基本上都在10%到20%之间，有些城市高价位会很难卖，更多的需求还是属于低价的以及中档的楼盘价格区间。

这个是户型比例分配，2015年1到10月份90平米以下的成交套数占比跟2014年做个对比，可以看到明显是下降的，大多数城市箭头都是蓝色的，黑色是往下的，90平以下的户型是下降的。多数城市90到120平米的占比是在提升的，可以看到大部分箭头都是往上的。

不同的城市我们可以看一下情况，北京套总价和套均位数都在上涨，北京这一年里面1到11月份，新建商品房的成交是到了6.9万套，我们预计今年可能到8万套左右的区间，它的成交金额里面的情况可以看到，相对于去年增长的幅度还是比较大的，成交金额上涨了21%多，成交套数比重来说增长不到10%，1000万以上的房子总共成交了2841套，可以看一下，1000万以上的房子总量上来说，跟你2000多套，跟6.9万套来说，也就是在5%左右的数量区间，但是成交金额相对于去年整体的增长区间，一个是套数增长24%，金额增长了40%。从整个在1000万以上的房子，整个成交金额的占比占到了23%，5%的成交量占了市场将近1/4，所以金额的占比还是比较大的。1000万到3000万之间，这1000万以上的房子大部分是在1000万到3000万之间的，总共有2576套，3000万以上的房子比较少，只有不到300套，这是北京的情况。

我们可以看一下上海，上海的套均总价和套均中位数，上升的幅度都比北京大，北京是10%，上海是20%，1到11月份整个上海的新建商品房总成交，纯住宅的成交是10.5万套，量比北京要大，套数的提升是提升了30%，金额提升了将近60%。1000万以上的房子总共是6449套，可以看到，我们的金额增长1.1倍。1000到3000万之间的数字是610套，这里面大部分房子是1000到3000万之间的，实际上我们3000万以上的房子大概就400多套，这就是我们成交金额的占比以及套数的分配。我觉得大家可以看一下这个城市的总体结构分配是什么样的。重点讲了北京和上海，还有其他省市，在我们报告里有详细的说明，大家可以重点看一下成交结构的分析，大家抓住这个市场，是主流市场，还是很有帮助的。

可以看一下，与去年一年的住宅成交整体上涨的状况相比，整个土地市场还是相对比较低迷的，去年看了300个城市的土地市场，无论是推出、成交还是创新，都是下降的事态。

由于热点的一线城市、热点的二线城市土地是很受追捧，陆续的出了很多的，三线城市土地市场很明显没人要，这样导致我们成交的结构发生了一些变化，使得地价出现了上涨，这是我们土地市场的情况，可以看一下各级不同的城市的成交和土地出让金的变化，也是有一个变化的。从成交的情况来看，成交面积一线城市是下降的，但是下降的只有2.6%，二三线城市下降的幅度、三四线城市下降的幅度比较大，超过了20%，土地出让金也是一样的，三四线城市土地出让金比较巨大。这是土地市场的情况。

大家比较关注的是库存的情况，我们也把库存做了详细的分析，截止到2015年11月份我们做的库存总量的分析，已竣工待售的是6.96亿平方米，在建未售有48亿平方米，已经有地了待开工的面积，算2.4的容积率，还有8.5亿平方米，整体库存63亿平方米左右，过去三年平均销售速度来看，需要五年时间消化，整个市场库存压力还是比较大的。

尽管去年一年，我们持续在回暖，但实际上库存已经有所缓解，可以看一看，我们整体的水位线，还在高位线上。我们也把这个城市库存的状况和它的高位状和低位状做了分析，经过2015年的销售之后去化压力逐渐缓解了，库存水平稍有下降了，但是整体还没有达到理想的状况。我们一线城市、二线城市、三线城市状况也是不同的。我们这里面把各线城市的情况做了分析。可以看到，我们整个到11月份，各级城市的平均消化的时间即现在的存量平均消化时间，一线城市在9个月左右，二线城市到11.5个月，三线城市20个月。实际上我们三四线城市的压力还是大的。已有的土地消化时间，一线城市不到两年，平均是1.1年，二线城市是2.7年，三四线城市平均水平是4.5年，有些是更多。我们库存压力还是在三四线城市，刚才我们说的那么大的库存量，整体是五年的水平，三四线城市占很大的去库存压力，三四线城市数量比较庞大，我们也进行一个分级分析，这个分级分析里面我们分为几类，一类确实是总体的短期来说库存压力比较大，长期来说土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，整个的人口增长也比较乏力，这些城市确实它的库存压力比较突出。整个短期里面的去化时间是超过两年，中长期土地消化时间超过五年。这一类城市我们可以看一下。

还有一类城市，短期的库存水平稍微高一些，但是中长期来说，由于政策，包括目前市场的状况表现，以及后续的需求增长，总体来说还有缓解的机会，比方说我们可以看一下，有些城市的现实库存量是比较大的，基本上消化时间在1.8年到2年。三线城市库存消化还是稍好一些，江浙一带，常州、台州都是典型的代表。还有一类城市表现是比较好的，目前从短期还是中长期，市场状况也是不错的，这类城市一些大的城市，过去整体市场的供求关系平衡的也比较好，再一个就是产业发展比较好，也提供了大量的就业机会，对新增人口的吸附力比较强，这类城市短期、中长期市场压力都不大。为什么做这种分析？希望让大家看到，我们三四线城市，并不是城市都会有问题，中国说实在的，一线城市也好，二线城市也好，不管怎么样，就是这些大中城市，289个地级以上城市，400多个县级市，在新型城镇化推进之后，这些地方是比较鼓励发展的，这些地方也是存在一定的市场机会，对于我们广大的开发企业来说，经过这一轮区划之后手上都有了一些钱，如果盲目在一线城市，或者一些热点的二线城市抢，我们认为是有风险的，找一些城市，包括部分的二线城市，以及三四线城市，找一些发展机会，做好产品，注意差异化竞争，也会有一轮市场机会，这是从我们整个对去化层面的一个判断，库存的数字分析。可以看到，确确实实，在这块现在也在做相关的指导，包括各级地方政府都在做相关的工作。

这是我们对2015年整体市场的总结，对于2016年我们也会有一个市场整体的预判，这种预判还是要强调，我们中长期动态模型，每年市场和大师都会凭着自己的经验对市场有感性的认识和判断，这个是有一些参考价值的。我们这个是按数字、模型给大家做了一个预判，作为一个市场理念的重要参考。这个模型2010年的时候跟建设部的政策研究做了相关的研究，2011年得到了建设部的皇家科学建筑技术奖，在国内、国际对房地产中长期动态模型的基础之上，结合了房地产的特点做了模型，这个模型包括六个板块和22个方程，做了系统的判断。

从过去我们判断的情况来看，过去一年当中，2014年的年底，我是在北京做的数字地产节，做了2015年的市场预判，在这个预判里面，我们2015年的预判是偏乐观的，对照总体的数字是偏保守的，但是总体的方向是对的，2014年末很多人很悲观，我们是认为，大家不要去悲观，从我们的预判来看，我们认为销售面积会出现增长，我们当初认为这个增长幅度会在5%范围内，可以看到，无论是销售面积还是销售金额，都出现了超出我们预期的增长，是一些销售额，今年会创新高，销售面积也是接近新高。

我们对2016年也是按照这个模型做了整体的预判，这个预判里面会对一系列的经济指标进行一些假设，今年假设我们的GDP增长是6.7%，大家可以看看今天公布起来的目标是6.8%，我们认为6.7更客观一些，我们按照这个做了相关的假设，货币环境的假设上面趋松，进行一些相关假设，根据这些相关假设，政策环境趋于相对宽松，对房地产整个开发经营指标做了趋势预判，我们认为2016年的销售面积仍然会有小幅的下降，下降的幅度会在4%到1%范围内，这是我们对销售面积的判断，销售价格会有增长，增长幅度在4%到7%，开工相对于2015年会有增长，增长在0.5%到2.5%之间，同时我们对开发也有预判，增长在2%到5%之间。说一下我们去年对开发的增长有点过于乐观，我们可以看到，今年年底的数字是不容乐观的。

为什么做这样的预判？我做个简单的说明。在过去一年当中，2015年这一年当中，我们认为需求已经部分透支，政策效应在趋弱，整个数字反映上来看，明年的需求会稍有下降，但仍然会是一个大数，这个大数还会在12.3到12.7亿平方米，在12亿平方米以上的数字，量还是大的。

新开工来说，2015年1到11月份的时候下降了将近15%，从目前的 量以及相关政策项目的反映，包括销售之前项目反映上来看，明年会有相应的增长，微幅的增长。对于，确实今年增速只有1.3%，从一系列的政策、趋势、导向，包括新开工的逐步回暖事态来看，包括我们对三四线城市的判断，一线城市房地产开发增速是上涨了，重要的还是三四线城市，拉开严重的后腿，明年这个稍有缓解，也许我们明年整个的，比今年增速上来说有2%到5%的增速，这是我们对的判断。

价格上来看，2015年一年涨了1.6%，对明年的价格预判，对城市的分析，认为依然还会有上涨。一线城市大量的拿地，高价的土地推动，以及整个的对大城市效益体现，可以看到一线城市的价格，包括二手房价格上涨前瞻性指标，还属于上升的事态。二线城市，是一些热点的二线城市带动，使得二线城市价格也在上涨，三线城市有滞后效应，过去一年当中100个城市反映出来三四线城市的价格是在下降的，已经降到一定程度，是今年下半年的降幅，相对于上半年更大一些，也是在一个逐步的起稳，甚至逐步的回升的事态，所以三四线城市本身也有滞后的效应，明年的滞后效应三四线城市会起稳，或者略有回升，二线城市年底也有起稳，也在回升，整体市场价格略有上涨。

“十三五”我们也是有一个趋势的预判，房地产还是基于一系列的假设，这种假设也是我们针对情况趋势的基本判断，实际上我们房地产仍然是国民经济支柱产业，支柱产业地位在“十三五”期间仍然发挥很重要的作用。主要是我们在国民经济占的比重，以及我们在相关产业的带动效应，仍然会发挥很重要的作用。自身行业，从大的经济中地位仍然存在，还有一个，我们行业的转型，也为我们经济的发展以及行业的发展增添了新的动力。

我们可以看到，城镇化还会仍然推动人口红利的逐步释放，还会持续的释放出来，这也是我们房地产一个很重要的前提依据，我们发展环境还是属于比较合理充裕的，这样整体的大的环境之下，房地产的市场，我们仍然会有比较好的市场的状况。跟过去没法比，2014年相对之前销售额增长了30倍，虽然不是这样高速发展的时期，但是我们整体的状况，我们认为房地产市场的空间还是比较大，从大数据空间，我们预判2016到2020年的市场总量，商品住宅的市场总量应该是会在52.6亿平方米，这个量跟“十二五”期间的总量基本相当，把各个期间的总量都做了分析，2016到2020年的时候总量会有52.6亿平方，住宅商品房销售面积，新开工相对于上一个五年会有所下降，开发仍然有增长，销售额仍然会有增长，总的来说有30%左右的增长。从复合增长率上来看，确确实实我们结束了过去的高增长，增长的速度甚至是略有下降。销售面积来看，因为总量跟上一个五年总量是一样的，复合增长率是下降的，为1.5%，新开工是2.2%，我们的会在5%以内，销售额的复合增长为5%，应该也是可观的，我们从市场总量的空间上看，一方面看面积，一方面看额度，额度上来看，我们仍然有比较好的市场空间。

我们对需求业进行了系统的分析，商品住宅的总量，我们这个市场里面除了商品住宅以外，还有保障房，还有其他的相关房子，双轨制，整个的未来五年的新增住房的总体需求总量在85亿平方米。其中有53亿平是以商品住宅的方式供应，这是我们总量的判断。这里面，总量里面有几个数字有详细的分析构成，城镇化的推动，使得城镇人口数量的增加，预计增加8700万，这里新增城镇人口所产生的需求大概是30多亿平方米，占总需求39.2%。我们还有一块，改善性需求，过去面积是比较小的，按现在 的38.39亿平方米/人均居住，人均还会提升3平方米，带来的改善需求24亿平方米，占总需求26.4%。还有一些拆迁，我们可以看到，现在市场的存量里面有40%都是在2000年以前建的，这部分都需要拆迁改造，是我们主要的城市，都启动了城市的更新，更新改造方面，拆迁带来的需求有将近29.33亿平方米，占需求的34.4%。这是总共的需求总体的构成。

这是对“十三五”期间总量的判断和各种组成分区的判例。对于企业来说有很好的发展，各种各样的机会，我们对于大企业的趋势也做了一个预判，无论是市场环境、经济发展环境、企业竞争环境对我们都是越来越有利的，在这个市场阶段大家一定要积极进取，还是有机会的。我们也预判了一下，在未来的五年当中，整个企业数量会发生变化。我们根据这些企业的发展轨迹以及市场容量做了一企业趋势发展的预判。每年我们也会做大的百强企业的分类以及构成，以及它们的趋势等等，在每年3月份做百强企业发布的时候会有详细的解析，这个构成上来说，企业一定要进取，有大把机会进入到各个阵营里面，各个阵营里面都会增加。我们应该是说，无论是房地产企业，还是房地产服务企业，在这里都有巨大的机会。

在今天的会上，主要用数字解析整体的市场，同时，我们也希望用数字的报告为下一步的发展做一个决策的参考。今天除了我讲的市场分析之外，我们还有几个研究总监，他们会讲讲围绕房地产企业，以及房地产关联服务，企业的发展会是怎样的。也会给他做一个数字报告的分享，同时也会把房地产大数据相关的一些产品应用也会给大家做个分享，我们真诚希望用数字的解析帮助大家在未来的发展中，作为一个决策的参考。我们仍然还要强调，一个数字胜过千言万语，谢谢大家。