2015年12月14日，中共政治局召开会议，分析研究2016年经济工作并研究部署城市工作，提出坚持稳中求进总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路。强调2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。关于房地产，中指研究院常务副院长黄瑜女士对本次会议从去库存、供给侧改革、创新动力、企业减负、人口户籍改革、城镇化等多方面，为房地产平稳发展打下坚实基础进行解读。

1.农民工、新市民：房地产去库存新动力

针对房地产业，会议直接提出，“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”据此，新的住房制度改革思路已明确。中指研究院常务副院长黄瑜女士认为在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，寻找新的需求点、鼓励更多的就业群体购房也是化解库存的重要途径。鼓励农民工等新市民购房，有助于更快促进房地产库存去化。长期则由户籍制度改革与深化住房制度改革同步推进，促进农民工在城镇，为行业需求的持续释放奠定良好的基础。

我国农民工总量庞大，可为房地产市场带来较大的潜在需求。2014年农民工总量为27395万人，比上年增长1.9%，其中外出农民工16821万人，增长1.3%。2015年三季度末，农村外出务工劳动力总量17554万人，同时也有1亿多本地农民工，若鼓励农民工购房，将带来可观的需求，对当前库存去化将是重大推力。

促进农业转移人口市民化，保障农民工权益，带动住房消费。今年以来我国户籍制度改革深入推进，出台多项相关改革方案，提出要全面取消暂住证制度实施居住证制度，建立与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。12月《居住证暂行条例》出台，也提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作。未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，增强农民工待遇，取消农业和非农业户口性质，以及针对农民工购房贷款放松、财政补贴等。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境，再加上信贷及财政支持，将吸引更多农民工就地购房。另外，农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房，结合保障房货币化安置，也将促进库存去化。

地方政策同步鼓励新市民购房。消息称住建部正在研究去库存方案，其中提到要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。住建部指出，地方政府应加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时，部里要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。目前河南濮阳、洛阳、四川眉山、安徽宿州市泗县等地也出台政策鼓励农民进城购房。另外，以毕业大学生为代表的另一新市民群体也将成为新需求方，当前宁波等地已有政策鼓励大学生购房。

2.结构端结构性改革发力增效

会议提出“着力加强结构性改革，在适度扩大总需求的同时，提高供给体系质量和效率。要扩大有效供给，保持有效力度，着力补齐短板。”此前，习近平在领导小组第十一次会议上就曾提到“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”。

从源头调节市场供应，提高利用效率。3月份国土部、住建部曾发文要控制土地供应规模，提出未开发房地产用地转型利用，同时允许房地产开发企业适当调整套型结构。通过对供应端的调节有助于保障市场供需均衡，一定程度上盘活市场存量，减轻库存压力。地方同步调节供给缓解库存压力，四川、山西、海南等多地出台政策优化住房套型结构。未来更多去化周期较长的省市将通过调整土地供应规模及节奏、优化供应结构，从供应端减轻库存压力。

加大住房保障货币化，推进保障房源与商品房转换，缓解库存压力。今年我国创新机制推进保障性安居工程建设，逐步实现实物保障与货币补贴并举，推进存量房与保障房的有效衔接。这一方式对保障房和存量房起到双向调节作用，一方面避免大拆大建，节省过渡费用，缩短安置周期，满足群众多样化居住需求；另一方面存量房转安置房或公租房，有助于盘活市场存量，消化库存同时解决保障房源问题。目前山东、辽宁等多省市出台响应政策支持保障房和棚改安置房的货币化分配，缓解市场库存压力。

3.企业减负，房企资金链压力缓解

本次会议强调要帮助企业降低成本，包括降低制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、财务成本、电力价格、物流成本等，打出一套“组合拳”。帮助企业降低成本，减轻企业税费负担也是明年经济工作重点。

金融货币政策先行、财政改革加力，助力缓解企业成本压力。2015年内已累计实施五次降息四次全面降准，加之一系列放宽流动性的货币政策工具组合，不断降低房企融资成本，在源头上帮助企业解决融资问题。同时，年内还出台降低房地产企业固定资产项目的低资本金的政策，在经济疲软的环境下，降低了注资资本金的门槛，增加房企可用有效资金，缓解了经济下行引起的增速放缓等行业焦虑。未来，营改增及个税改革等税制改革也将进一步推进，不仅解决了重复收费问题，降低房企税收负担，同时也将缓解融资成本和资金压力。同时地方也发文放宽对房企资金力度，减轻开发企业资金压力。当前，对小微企业有更多的优惠政策，未来对于大部分中小房企来说，也或有更多政策有效降低税费负担，解决企业短期资金链短缺问题，从而提高企业的抗风险能力。并且通过财政资金直接支持，发挥企业。

4.新产业新业态新动力助推产业地产迎新机遇

会议指出，要加快培育新的发展动能，改造提升传统比较，增强持续增长动力。加大创新动力，多重改革发力，将进一步助推新产业新业态发展，同时也将迎来相关产业地产腾飞的新机遇。

创新业态推动相关产业地产发展，释放消费助力库存去化。此次会议强调要深入实施创新驱动战略，推进大众创业、万众创新，增强发展动力和活力。当前我国经济进入新常态，以往支持经济高增长的“三驾马车”拉动经济增长的动力在减弱，深入实施创新驱动战略寻求经济新增长新动力将是未来一段时间经济发展重要方面。十三五规划建议提出创新是引领发展的动力，今年以来多次发文强调创造新供给新动力，国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，国务院《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》和《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，以及国土部、住建部、国家旅游局《关于支持旅游业发展用地政策的意见》，未来新产业新业态发展将加快，推动当地经济增长和结构转型，旅游地产、产业地产及生活性服务业相关地产发展将提速。是在用地政策方面提出加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地在促进产业发展的同时提高土地利用效率，为现有土地库存消化探索新的空间。

5.推进新型城镇化，提高户籍人口城镇化率

会议还强调，城镇化是现代化的必由之路，既是经济发展的结果，又是经济发展的动力。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。未来加快新型城镇化步伐，不仅是经济发展的重要基础，也是房地产长期稳定的重要需求。

加快中小城镇户籍人口增长，控制特大城市规模。要提高户籍人口城镇化率，就要有效的建立统一的城乡户口登记制度，在取消了农业户口和非农业户口性质区别的同时，有助于完善促进人口转移机制，稳妥推进在城市稳定就业和生活的常住人口工作，有利于流动人口的管理及人口规模的控制。在方面，12日出台的《居住证暂行条例》强调要全面放开中小城市的政策，有序推进农业人口转移市民化，不断增加城镇人口将更好的促进有经济实力的新市民购房需求的释放，并且增强公共服务和便利范围，使新市民共享公共服务，真正在城市安家；而对于大城市来说，有效落实积分制度，切实提高户籍人口城镇化率，优化人口空间分布。

增加宜居城市建设，吸引更多人口城镇化。会议同时提出，要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局。相关部门或将研究有效措施，解决大中城市的“城市病”，着力打造适合居住的新空间。同时，增强市政基础建设，准确把握城市规划定位，有效帮助城市提高品质居住及生活环境。宜居城市不仅具有自然物质环境，为居住者提供更加舒适、方便、有序的物质生活基础；同时拥有雄厚的经济基础，先进的产业结构和强大的发展，为城市居民提供充足的就业机会和较高的收入。宜居城市建设概念的提出，有效的将产业与公共配套服务结合，或将吸引更多人口，释放更多购房需求。

小结

中指研究院常务副院长黄瑜女士认为，化解房地产库存是2016年经济社会发展的关键点之一，此次政治局会议提出供给需求两端、短期中长期两线同步打好去库存歼灭战。从需求端而言，多项改革环环相扣，同力并进，通过发展新产业新业态推动经济升级，吸引人口流入并实现稳定就业，保障新市民权益，进而推动农民工等新市民购房需求，助力库存去化；从供给端而言，着力加强供给侧结构性改革，控制土地供给规模和节奏，多措施减轻企业负担。短期在继续放宽现行货币财政政策刺激需求的同时，加快户籍制度改革，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革；中长期则将加快新型城镇化步伐，切实提高户籍人口城镇化率，维持房地产长期稳定发展。